近期，保定出臺(tái)了10年限售的政策，頗受關(guān)注。此類(lèi)政策嚴(yán)厲程度甚至超過(guò)了熱點(diǎn)一二線城市。但與此同時(shí)，我們也注意到部分城市購(gòu)房政策繼續(xù)趨于寬松。所以，一個(gè)清晰的結(jié)論是：三四線樓市政策正處于分化的狀態(tài)。如何看待此類(lèi)現(xiàn)象，如何引導(dǎo)各類(lèi)購(gòu)房資金的流動(dòng)，是當(dāng)前需要解決的問(wèn)題。

??政策調(diào)控呈三步走特征

??即便是對(duì)于過(guò)熱的三四線城市來(lái)說(shuō)，政策收緊的做法也不會(huì)一次性到位，而是會(huì)采取“三步走”的模式。比如說(shuō)保定樓市近期持續(xù)加碼，但其實(shí)也是遵循了循序漸進(jìn)的過(guò)程。此前幾個(gè)月保定執(zhí)行了限購(gòu)政策，但現(xiàn)在在限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上又增加了限售版本。此類(lèi)政策較好地吻合了河北省樓市調(diào)控的導(dǎo)向，對(duì)于保定打擊各類(lèi)炒房需求、防止炒作雄安新區(qū)概念等有積極的作用。按照此類(lèi)邏輯，若后續(xù)市場(chǎng)繼續(xù)火熱，政策再加碼的可能依然是存在的。

??保定調(diào)控不斷加碼的做法，并非特例，其他熱點(diǎn)三四線城市也有類(lèi)似的現(xiàn)象?？偨Y(jié)起來(lái)，三步走戰(zhàn)略主要分為以下路徑。第一步是取消購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。比如今年鎮(zhèn)江和蕪湖等城市取消了外地人購(gòu)房給予補(bǔ)貼的做法。第二步是落實(shí)溫柔的收緊政策，比如說(shuō)商貸利率回歸基準(zhǔn)、公積金二套貸款和二次貸款適當(dāng)收緊、外地人在沒(méi)有社保條件下允許認(rèn)購(gòu)一套住房等。第三步則是有實(shí)質(zhì)性的嚴(yán)厲的收緊政策，包括提高首付比例、外地人需要交納一年社保、認(rèn)房又認(rèn)貸、增加限售期等，類(lèi)似政策對(duì)于買(mǎi)賣(mài)行為有很明顯的調(diào)控，屬于需求端的調(diào)控方式，政策疊加效應(yīng)下預(yù)計(jì)效果會(huì)比較好。而其他熱點(diǎn)三四線城市若后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有繼續(xù)抬頭的現(xiàn)象，也會(huì)采取此類(lèi)殺傷力相對(duì)大的政策。

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    政策分化是因?yàn)槭袌?chǎng)也在分化

??需要看到的是，雖然保定等城市政策非常嚴(yán)厲，但不代表三四線城市政策都在趨嚴(yán)，實(shí)際上不同的三四線城市正面臨著不同的樓市政策，部分較為嚴(yán)厲，部分還有繼續(xù)放松的可能。此類(lèi)三四線城市主要是指地級(jí)市，過(guò)去都可以理解為高庫(kù)存的城市，但經(jīng)歷了這一輪樓市調(diào)控以后，樓市基本面發(fā)生了較大的分化，樓市政策也會(huì)隨著發(fā)生分化。

??和保定類(lèi)似的城市實(shí)際上有很多，市場(chǎng)走勢(shì)和政策邏輯也類(lèi)似。比如說(shuō)京津冀的唐山，過(guò)去唐山一直是屬于高庫(kù)存的城市，去庫(kù)存周期超過(guò)了3年的水平。但最新一期國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)卻顯示，唐山房?jī)r(jià)漲幅是70個(gè)城市最大的。這也是近期唐山出臺(tái)限購(gòu)政策的原因所在。類(lèi)似的城市如長(zhǎng)三角的嘉興、無(wú)錫，珠三角的佛山、清遠(yuǎn)，南京都市圈的蕪湖、滁州等，都有類(lèi)似的市場(chǎng)表現(xiàn)和政策表現(xiàn)。

??但不容忽視的是，還有很多三四線城市市場(chǎng)依然疲軟。最典型的就是東北市場(chǎng)的部分三四線城市，比如錦州、丹東等城市。另外一個(gè)重要的區(qū)域市場(chǎng)就是山西市場(chǎng)，其高庫(kù)存和低購(gòu)房規(guī)模都值得關(guān)注。近期，山西呂梁明確了在呂梁的農(nóng)民工、大學(xué)生等購(gòu)房，可以享受包括2017年4月30日至2018年9月30日每平米200元的購(gòu)房補(bǔ)貼或補(bǔ)助。落實(shí)此類(lèi)惠民政策的城市還有很多，比如臨汾、晉中、忻州、運(yùn)城等城市。從這些案例可以看出，依然有很多城市在去庫(kù)存的道路上不斷探索新思路，其政策和保定等城市已經(jīng)形成了較大的分化。

??引導(dǎo)投資流向?qū)鞘芯獍l(fā)展很關(guān)鍵

??三四線城市的市場(chǎng)分化和政策分化，對(duì)于后續(xù)樓市發(fā)展是有積極啟發(fā)的。后續(xù)對(duì)于各類(lèi)購(gòu)房資金流動(dòng)的引導(dǎo)很關(guān)鍵，只有這樣，才能讓三四線城市的樓市繼續(xù)回歸均衡化發(fā)展的狀態(tài)中。

??對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)熱的三四線城市來(lái)說(shuō)，需要對(duì)城市自身重新定位。從市場(chǎng)基本面來(lái)說(shuō)，其和二線城市沒(méi)有太多的區(qū)別。部分三四線城市的外來(lái)人口或流動(dòng)人口規(guī)模較大，屬于當(dāng)前樓市調(diào)控的一個(gè)重點(diǎn)。而對(duì)于周邊大城市的外溢需求導(dǎo)入也是值得關(guān)注的。對(duì)于此類(lèi)三四線城市來(lái)說(shuō)，包括限購(gòu)政策、社保繳納、公積金異地貸款、限售政策宣傳等方面，都需要積極落實(shí)更細(xì)致的政策。這樣做，既能夠促進(jìn)此類(lèi)城市的市場(chǎng)交易活躍，也能夠防范各類(lèi)資金出現(xiàn)快進(jìn)快出的套現(xiàn)做法。穩(wěn)定好此類(lèi)城市的樓市發(fā)展，對(duì)于全國(guó)樓市的穩(wěn)定也有積極的作用。

??而對(duì)于市場(chǎng)比較疲軟、當(dāng)前依然在積極去庫(kù)存的三四線城市來(lái)說(shuō)，充分利用當(dāng)前各類(lèi)政策，同時(shí)挖掘城市營(yíng)銷(xiāo)點(diǎn)顯得非常關(guān)鍵。比如，對(duì)于部分三四線城市來(lái)說(shuō)，各類(lèi)樓市的優(yōu)惠政策雖然已經(jīng)出臺(tái)，但被外界熟知的程度還是不高。所以后續(xù)在去庫(kù)存方面，要積極做宣傳，比如通過(guò)各類(lèi)媒介或各類(lèi)活動(dòng)，積極釋放相關(guān)城市鼓勵(lì)外來(lái)購(gòu)房者購(gòu)房的信號(hào)?？紤]到此類(lèi)城市房?jī)r(jià)一般低于8000元的水平，總體上屬于購(gòu)房成本不高的城市，所以類(lèi)似的宣傳依然能夠引導(dǎo)各類(lèi)購(gòu)房資金進(jìn)入。除此之外，積極尋找賣(mài)點(diǎn)也很關(guān)鍵，部分三四線城市雖然沒(méi)有海景或者水鄉(xiāng)等資源，但“就地取材”依然可以做到，圍繞當(dāng)?shù)鬲?dú)特地貌、風(fēng)土人情，依然可以吸引購(gòu)房者積極進(jìn)入。這樣做，能夠引導(dǎo)部分熱點(diǎn)三四線城市的購(gòu)房資金進(jìn)入，對(duì)于此類(lèi)市場(chǎng)相對(duì)疲軟的三四線城市來(lái)說(shuō)，也利好去庫(kù)存戰(zhàn)略的實(shí)施。