??中國房地產(chǎn)市場亂象頗多，但最亂當屬信息之混亂，而房地產(chǎn)市場最大的不公是信息的壟斷和不公。

??從城市規(guī)劃到土地供應，以及房價的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，和其他基礎數(shù)據(jù)，基本都是一筆糊涂賬，導致中國房地產(chǎn)市場成了名副其實的諾獎得主阿克洛夫所言的“檸檬市場”。

??市場的參與者，特別是購房者，就在這種混亂的信息下，隨著各種真真假假的信息盲動和焦慮。

??以房價的統(tǒng)計為例。迄今為止，中國沒有一個房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)能夠真實的反應價格的真實變動。無論是官方的70個大中城市房價數(shù)據(jù)，還是一些中介機構的數(shù)據(jù)，都無法真實的反應房地產(chǎn)市場的情況。

??事實上，自1998年房改以來，中國房地產(chǎn)市場一直缺乏權威的房價統(tǒng)計指標，在開發(fā)商和地方政府的壟斷下，學術、科研機構的數(shù)據(jù)來源有限，而一些機構自己編的指數(shù)不僅權威性不強，反而通過操縱信息指標達到自己的商業(yè)利益目的。

??其次，房價統(tǒng)計指標混亂，統(tǒng)計數(shù)據(jù)大量失真。因為統(tǒng)計方法的欠缺，以及房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)中各種利益糾葛，包括70個大中城市的房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)都曾經(jīng)鬧過很大的笑話。

??最近關于房價的消息是媒體報道“北京房價下跌了20%”，根據(jù)我對北京市場的觀察，北京市場雖然已經(jīng)進入到冰凍期，但房價只是松動，還沒有出現(xiàn)實質(zhì)性的下降。

??雖然知道這個消息肯定是假消息，但看到很多媒體和機構都在轉(zhuǎn)載這個消息，查了一下消息來源，來自我愛我家市場研究院的統(tǒng)計，根據(jù)他們的統(tǒng)計，北京“在有交易的12個區(qū)域中，多達8個區(qū)的成交均價都在下跌，僅有4個區(qū)的價格上漲。跌幅最大的是通州區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)，幅度都超過了20%?！?/span>

??我不知道我愛我家的交易數(shù)據(jù)是如何統(tǒng)計的，但據(jù)我調(diào)查，不要說通州、亦莊，就是北京一些黃金地段，個別樓盤因為特殊情況出現(xiàn)20%的跌幅是存在的，但不代表普遍下跌。

??目前北京房地產(chǎn)市場的真實情況是，二手房都規(guī)定了區(qū)域最高指導價，超過這個價格的，不許公開掛牌，在出售的時候也會通過各種途徑做低價格，讓人感覺價格似乎降了。

??其實，由于提高二套房貸的比例，以及各種限制舉措，目前北京市場基本處于冷凍狀態(tài)，成交大幅度下滑，買賣雙方陷入了真正的觀望期，而價格也出現(xiàn)了松動，以前不能議價的，現(xiàn)在有了議價空間。但并沒有出現(xiàn)大幅度下降的情況。

??盡管價格并沒有出現(xiàn)媒體渲染的那種大幅度的下降，但包括北京在內(nèi)的一線城市的房地產(chǎn)的天的確變了。這種變化，在成交量、價和未來預期等三個層面都出現(xiàn)了明顯的態(tài)勢：

??一是成交量的大幅度下滑，北上廣深和去年的熱點城市的成交都出現(xiàn)了明顯的降溫。北京住建委數(shù)據(jù)顯示，5月全月，北京二手住宅共實現(xiàn)10801套網(wǎng)簽，環(huán)比4月全月下滑36%，創(chuàng)下2015年2月（8672套）以來的最低值；

??二是價格出現(xiàn)了明顯的松動，買賣雙方的博弈關系已經(jīng)完全逆轉(zhuǎn)，從3月份之前的賣方市場轉(zhuǎn)入買方市場；

??三是對未來的預期逆轉(zhuǎn)，年內(nèi)的看漲預期幾乎絕跡，交易雙方都進入觀望期，這種情況一旦持續(xù)，下一步的趨勢就是實質(zhì)性的降價。從上海、深圳、杭州、合肥、南京、廈門等去年熱點城市的情況看，基本大同小異。

??房地產(chǎn)市場變天已經(jīng)成為事實。

??但是，中國房地產(chǎn)市場由于區(qū)域分化明顯，除了全國性的政策對整體樓市的溫度有影響之外，各個城市房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)從來都不是一樣的。當下，在一線城市和去年的熱點城市出現(xiàn)實質(zhì)性降溫的情況下，今年三四線，甚至四五線城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了超乎預期的火爆現(xiàn)象。

??如果說今年一季度，一些臨近都市圈、靠近熱點城市、經(jīng)濟和城市基礎相對不錯的三四線補漲符合邏輯，但目前很多庫存仍然非常嚴重的三四線城市出現(xiàn)火爆，則極為不正常。

??我在年初的文章中，曾提到東北的大連、沈陽、長春；長三角的鹽城、鎮(zhèn)江、揚州；以及列出的包括西安、重慶、南寧等價格仍然比較低的安全城市，我不認為，全國性的三四線城市都有補漲的潛力。比如唐山，一個庫存嚇人，空氣污染極其嚴重的城市，4月份的房價漲幅居然位居70個大中城市之首，真是天大的笑話。除了用炒作來解釋，沒有其他理由。

??對于下半年的房地產(chǎn)走勢，我的基本預判沒有改變：

??一、包括一線城市在內(nèi)的熱點城市，如果調(diào)控政策持續(xù)，下半年房價出現(xiàn)明顯下跌的概率仍然很大，特別是我之前點名的幾個城市，一定要繼續(xù)關注，稍安勿躁；

??二、環(huán)北京地區(qū)的房地產(chǎn)市場基本屬于投資和炒作的市場，未來政策保持高壓的可能很大，注定這個市場屬于最危險的市場；

??三、有概念、有經(jīng)濟基礎，位居未來大的城市圈的三四線城市，以及東北的幾個中心城市，房價補漲會持續(xù)，但庫存高的熱點城市，屬于炒作引發(fā)的繁榮，熱度不會持續(xù)。

??中國房地產(chǎn)市場最大的規(guī)律仍然是供求規(guī)律，我堅持認為，這些城市的房地產(chǎn)沒有太多的投資價值。

??當然，中國的房地產(chǎn)市場，短期受政策變動的影響很大，我一直強調(diào)，本輪調(diào)控持續(xù)的周期不會超過兩年，到明年，很多地方一定會通過各種手段放松調(diào)控。一旦調(diào)控放松，城市的稀缺性和優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)一定會成為率先反彈的領域。

??至于媒體為什么開始熱炒房價下跌的消息，按照過去的情況，這基本屬于苦肉計的范疇，想傳遞出調(diào)控已經(jīng)明顯見效，不能再加碼或者調(diào)控應該放松的信號，如此而已。在一個信息被完全操縱的市場，你需要一雙慧眼，看到數(shù)據(jù)背后的真相。