從全球來看，租賃市場和銷售市場本應是住房供應等量齊觀的“雙引擎”。但是長期以來，我國住房市場呈現“租賃弱、銷售強”的跛足前行態(tài)勢。近期，培育和發(fā)展住房租賃市場，建立“購租并舉”“先租買”的住房消費模式，被認為是樓市長效機制和基礎性制度最重要的內容，也是樓市“供給側”改革的關鍵一環(huán)。其中，發(fā)展規(guī)?；I(yè)化的機構租賃，又被認為是重中之重。

很多城市都為如何開展規(guī)模化、專業(yè)化租賃經營而傷腦筋，探索將公租房委托機構經營，新出讓地規(guī)定100%自持，吸引社會資本盤活存量，鼓勵長租公寓等不一而足。近期地方“兩會”上，規(guī)?；赓U也是重點話題。但是，目前私人散租的回報率僅2%左右，房價上漲的深圳等超大城市，租金回報率低于2%，還不如去投資銀行理財；機構租賃要承擔房產稅、所得稅，收益更低了；加上證券化滯后，投資回收期普遍在50年以上，企業(yè)介入不劃算。

德國和北歐等發(fā)達國家，機構租賃占比在30%-60%之間。機構租賃占比高，很大程度是政府公租占比高。德國57%的人選擇租房，政府公租房發(fā)揮了“穩(wěn)定器”的作用。“二戰(zhàn)”以來，德國建設了1000多萬套社會住房，多數為公租房，目前德國人口才8100萬。同時，德國私人或機構租賃，必須在一定年限內，按接受政府補貼后的管制租金提供房屋，過了管制期才能提供市場化租賃，從而擴大了低租金房源供應。而且，市場化的租金也要受管制，不能隨意漲租。

目前，我國機構租賃占市場份額的10%，其中政府公租占5%-6%，機關企事業(yè)單位面向本單位職工租賃占比2%-3%，剩下是近年來興起的長租公寓?？梢?，我國機構租賃中，政府公租也占主體。事實上，租賃市場成本收益不匹配，除政府公租外，盈利性機構不愿進入。據筆者調研，近年來興起的鏈家、魔方、“YOU+”等長租公寓，其盈利模式有兩點：一是尋找租金低估的房子，比如中心區(qū)舊住宅區(qū)、工業(yè)宿舍、城中村；二是通過標準化裝修以后將租金提高50%以上。

在租賃人群以中低收入者、新市民（務工人員和新就業(yè)大學生）為主的情況下，長租公寓僅僅是一個可供選擇的“小眾產品”。2015年，深圳常住人口人均月可支配收入為3700元，而商品房套均月租金為4700元。因此，營利性企業(yè)也好、長租公寓也好，當前都不可能成為機構經營的主體?！笆濉奔拔磥?，新市民是租賃需求的主體，適應他們住房需求的，能夠在就業(yè)城市低成本“落腳”，并實現“先租后買”消費模式的，一定是政府公租。

當然，在公租房供應上，既可以大規(guī)模建設，也可以發(fā)放貨幣補貼。當前，“80后、90后”消費差異化明顯，發(fā)放貨幣補貼效果更好，新市民能盡快“落腳”城市，還能拿著補貼選擇適宜的房子。同時，政府應該將公租房、機關國有企事業(yè)單位租賃房、福利房等統籌起來，建立統一管理的信息平臺。為了提高效率，可委托專業(yè)化的機構來經營。比如，廣州市政府委托萬科代建代管的廣州最大公租房萬惠樓。這樣，政府和企業(yè)在租賃市場上的分工也更明晰。

除了政府公租外，筆者認為，一直從事租賃代理業(yè)務的大型中介機構，也可以順延轉型機構租賃經營。過去，在深圳、上海等大城市，也有中介從事所謂“房屋銀行”式的機構租賃（有的也叫“二房東”），即中介機構將業(yè)主房屋長租下來，比如一次簽訂三年租期，無論中介能否再次租出去，均確保每月按時支付租金給業(yè)主。然后，中介再以散租的形式出租出去。但是，“房屋銀行”出現了很多問題，比如攜款潛逃、私下破壞房屋結構、打隔斷、抽水租金等。

這些問題一方面源于租賃市場監(jiān)管缺失，另一方面源于中介機構長期以來門檻低、經營短期化，甚至“一錘子買賣”（因為買房租房業(yè)務基本不依賴回頭客）。但是，近年來樓市區(qū)域分化和企業(yè)集中加劇，租賃市場也不例外。樓市有效空間向熱點城市集中，熱點城市樓市向存量房交易和租賃集中，新房開發(fā)空間和需求占比日益下降。目前，在前10大城市，前三名中介機構占存量房交易或租賃市場70%以上的份額，且認可度越來越高，資本市場融資和轉型風起云涌。

目前，大型中介轉型方向已明確，即向存量房中下游交易、租賃、裝修、物業(yè)、融資等環(huán)節(jié)轉型。根據鏈家研究院統計，2016年我國存量房總價值達245萬億元，包括新房、二手房、租賃、物業(yè)管理、城市更新等在內的存量房各行業(yè)收入總計1.91萬億元，這被譽為一片“藍海”。一方面，鼓勵大型中介開展租賃經營，有利于培育“租售并舉”的模式，因為中介本身從事二手房“租售聯動”業(yè)務。哪些人有房出租、哪些人要租房，哪些人買房、哪些人賣房，中介一清二楚。

因此，中介開展規(guī)模化租賃經營，能溝通承租出租雙方、買賣雙方之間信息不對稱，建立“租售并舉”、“先租后買”的合理消費模式。另一方面，中介開展規(guī)?；赓U經營，可以探索向下游轉型，從而能夠考慮全鏈條收益、長遠收益，而不是拘泥于租賃這一環(huán)節(jié)的短期收益。一旦中介介入規(guī)?；赓U，不管是收購大宗物業(yè)后租賃，還是“房屋銀行”，店大不欺客，經營短期化也就自然不存在了，行業(yè)集中度會越來越高。這樣，長期被各方詬病的“黑中介”也就大為改觀。當然，所有這一切，都是要建立在改變租賃市場、中介市場無人監(jiān)管的前提下