培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，建立“購(gòu)租并舉”、“先租后買(mǎi)”的住房消費(fèi)模式，被認(rèn)為是建立樓市長(zhǎng)效機(jī)制最重要的內(nèi)容。其中，發(fā)展規(guī)模化、專(zhuān)業(yè)化的機(jī)構(gòu)租賃，又被認(rèn)為是培育和發(fā)展租賃市場(chǎng)的抓手，近期管理層在多個(gè)不同場(chǎng)合也強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)。

的確，私人之間的散租占到租賃市場(chǎng)90%的份額，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的機(jī)構(gòu)租賃成長(zhǎng)不足，這是市場(chǎng)亂象頻發(fā)的重要原因。

比如租賃房屋內(nèi)設(shè)施質(zhì)量差，房東隨意漲租，甚至趕走承租人，這都跟住房供應(yīng)呈現(xiàn)“一頭熱、一頭冷”的局面高度相關(guān)。租賃市場(chǎng)無(wú)法分流需求，住房銷(xiāo)售市場(chǎng)過(guò)分擁擠，房?jī)r(jià)上漲、投機(jī)炒作頻繁也就很難避免。

國(guó)際上，政府公租、地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、非盈利組織等機(jī)構(gòu)規(guī)?；赓U的房源通常占市場(chǎng)份額30%以上。2011年，德國(guó)1860萬(wàn)套租賃房中，政府公租房（450萬(wàn)套）占24%，超過(guò)私人機(jī)構(gòu)房源（410萬(wàn)套）的數(shù)量；2013年，美國(guó)3200萬(wàn)套私人租賃房中，機(jī)構(gòu)租賃占28.4%。筆者曾經(jīng)參觀過(guò)德國(guó)的機(jī)構(gòu)租賃（包括在線租賃平臺(tái)上的房屋），屋內(nèi)設(shè)施、物業(yè)管理、租金制定等都非常規(guī)范。

目前，我國(guó)40%的城市居民長(zhǎng)期租房，大城市“先租后買(mǎi)”比例在70%以上。未來(lái)，隨著新市民成為住房消費(fèi)主體，大城市房?jī)r(jià)居高不下，租賃需求還會(huì)進(jìn)一步放大。但是，租賃市場(chǎng)自誕生起，基本上處于野蠻生長(zhǎng)?；谕恋爻鲎尳稹⒐潭ㄙY產(chǎn)投資和稅費(fèi)考量，地方政府對(duì)樓市的管理基本上集中在新房市場(chǎng)。這也就不難理解：為何像北京這樣的城市，近50%的租客表示曾遇到過(guò)“不良中介”；為何75%的租賃需求為50平方米以下小戶型，但70%的租賃房源為大戶型。

當(dāng)前，各大城市10%的房源為機(jī)構(gòu)租賃，其中政府公租房占比2%~3%，機(jī)關(guān)國(guó)企面向本單位職工的租賃占比5%~6%，其余就是近年來(lái)興起的長(zhǎng)租公寓。因此，從培育租賃市場(chǎng)的角度看，必須要發(fā)展和壯大以長(zhǎng)期租賃經(jīng)營(yíng)為主業(yè)的企業(yè)，從而發(fā)揮穩(wěn)定租賃市場(chǎng)“壓艙石”的作用。

近期，筆者在調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，很多城市都在探索研究如何培育一批專(zhuān)業(yè)化的租賃機(jī)構(gòu)，比如開(kāi)發(fā)商拿地要求“只租不售”或配建一定比例，再比如吸引社會(huì)資本改造存量物業(yè)，或鼓勵(lì)長(zhǎng)租公寓等。

筆者認(rèn)為，從規(guī)范市場(chǎng)、穩(wěn)定租金、適應(yīng)租賃需求的角度看，發(fā)展規(guī)模化的機(jī)構(gòu)租賃無(wú)疑具有極強(qiáng)的帶動(dòng)效應(yīng)。但是，目前各地在操作層面，多數(shù)以如何找到或形成不同類(lèi)型的租賃機(jī)構(gòu)為目標(biāo)取向。事實(shí)上，目前大城市散租市場(chǎng)的租金回報(bào)率僅在2%左右，如果考慮到稅收（散租市場(chǎng)基本不繳稅）、60~70年的投資回收期，除了政府公租外，市場(chǎng)化的機(jī)構(gòu)愿意涉入的很少。

更為重要的是，市場(chǎng)化的機(jī)構(gòu)如果愿意進(jìn)入租賃市場(chǎng)，必然結(jié)果之一就是租金水平會(huì)明顯提升。比如，近期筆者調(diào)研了一家在深圳很知名的長(zhǎng)租公寓，該公司將整棟（層）房屋租下來(lái)，與業(yè)主簽訂3年租期合同。經(jīng)過(guò)裝修后，物業(yè)管理、室內(nèi)設(shè)施實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化，居住舒適度提高了、外表也好看了，但最后分散租出去的房屋租金要比原來(lái)上漲60%，承租人群也由原來(lái)的中低收入人群變?yōu)榘最I(lǐng)。另一個(gè)案例是社會(huì)資本整租深圳某城中村，租金水平甚至翻了一倍。

事實(shí)上，對(duì)很多租房居住的人來(lái)說(shuō)，特別是居住舊住宅區(qū)、城中村的中低收入人群，他們更在意的是租金水平。居住舒適固然好，但提高租金對(duì)他們來(lái)講更加敏感，享受低租金就得承受舒適度的差別。筆者曾采訪幾個(gè)住在城中村的人，問(wèn)是否愿意租住租金提高30%、但舒適度高的房子，他們多數(shù)表達(dá)不愿意，理由是攢錢(qián)買(mǎi)房、寄回老家、再教育積累等等。目前在深圳，一套50平方米的商品住房，月租金在3500左右，很多新就業(yè)者包括高校畢業(yè)生、創(chuàng)業(yè)者都無(wú)法承受，遑論租金再提高。

規(guī)?；?、專(zhuān)業(yè)化租賃的一個(gè)選擇是提高政府公租占比。德國(guó)租賃占比高著稱于世，57%的人選擇租房，很大程度上在于政府公租房多。筆者建議，將面向住房困難人群的政府公租房、機(jī)關(guān)企事業(yè)單位職工租賃房、福利住房等統(tǒng)籌在一起。同時(shí)，國(guó)有工業(yè)企業(yè)、園區(qū)多布局于城市中心、交通等配套完善，但產(chǎn)業(yè)升級(jí)后其用地低效閑置問(wèn)題突出，建議以國(guó)企和園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)為契機(jī)，以創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、創(chuàng)意園區(qū)用房的形式，將這部分寶貴的土地或存量房屋改造為公租房。

更重要的是，我們要厘清，租賃市場(chǎng)孱弱、租賃亂象并非是機(jī)構(gòu)租賃不足所致，也與監(jiān)管的不足有關(guān)。

國(guó)家一直強(qiáng)調(diào)，樓市基礎(chǔ)性制度是租賃市場(chǎng)發(fā)展的前提，也是機(jī)構(gòu)租賃發(fā)展的前提。因此，應(yīng)當(dāng)改變租賃市場(chǎng)在無(wú)人監(jiān)管狀態(tài)下野蠻生長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

存量住房時(shí)代，地方政府應(yīng)將監(jiān)管資源更多地配置到存量房市場(chǎng)上，如租金水平管制、租賃房屋基本生活設(shè)施配置標(biāo)準(zhǔn)化、租賃可以享受均等化的教育醫(yī)療等公共服務(wù)。當(dāng)監(jiān)管欠賬補(bǔ)足了，租賃亂象自然會(huì)減少，長(zhǎng)期租賃需求自然會(huì)釋放出來(lái)，租賃和銷(xiāo)售并駕齊驅(qū)的住房供應(yīng)體系自然也就建立起來(lái)了。