3月22日，2017中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)在北京隆重舉行，備受關(guān)注的"2017中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)"、"500強(qiáng)房企首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌"等系列測(cè)評(píng)榜單最終揭曉。

據(jù)悉，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心共同主持的"中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)"測(cè)評(píng)工作已連續(xù)開(kāi)展九年，其測(cè)評(píng)成果已成為全面評(píng)判房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。發(fā)布會(huì)吸引了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、服務(wù)商、供應(yīng)商以及媒體代表等近500人出席。

大會(huì)發(fā)布的房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)報(bào)告指出，2016年，行業(yè)集中程度進(jìn)一步提升，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速連續(xù)兩年低至個(gè)位數(shù)，行業(yè)平均利潤(rùn)率下行趨勢(shì)未改表明行業(yè)高增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。在新的發(fā)展階段里，大型房企通過(guò)并購(gòu)加速獲取資源，中小型房企則加速轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分化進(jìn)一步加劇。

排名：恒大首次"登頂"，百?gòu)?qiáng)榜單換血率近六成

從本次入榜企業(yè)來(lái)看，2017中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)頭名位次首次易主，恒大集團(tuán)憑借全年銷(xiāo)售金額3731億元、三年復(fù)合增長(zhǎng)率54.9%、充足的土地儲(chǔ)備、旅游和健康產(chǎn)業(yè)的布局等強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)將連續(xù)八年位居榜首的萬(wàn)科擠至次席。此外，碧桂園以銷(xiāo)售金額突破三千億及領(lǐng)先的成本控制水平首次躋身三強(qiáng)位置。綠地、保利、中海、萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)、華夏幸福、龍湖和富力分列四到十位。其中，多年業(yè)績(jī)穩(wěn)定、管控規(guī)范的龍湖和布局均衡、利潤(rùn)率領(lǐng)先的富力并列排名第十。

本次測(cè)評(píng)產(chǎn)生的100強(qiáng)企業(yè)在近九年500強(qiáng)測(cè)評(píng)活動(dòng)中，有25家企業(yè)連續(xù)9次進(jìn)入100強(qiáng)。與2009年首次開(kāi)展500強(qiáng)測(cè)評(píng)活動(dòng)榜單相比，經(jīng)過(guò)九年的發(fā)展，2009年100強(qiáng)企業(yè)中僅有41家仍保持在100強(qiáng)梯隊(duì)，九年榜單對(duì)比顯示榜單換血率近六成。其中，2009年100強(qiáng)梯隊(duì)中51-100位的企業(yè)僅不足三成企業(yè)仍處在此次的100強(qiáng)梯隊(duì)中。

此外，從500強(qiáng)房企總部所在地作為劃分標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，華東區(qū)域占比繼續(xù)領(lǐng)先，中部企業(yè)進(jìn)步明顯。測(cè)評(píng)報(bào)告顯示，華東、華南、華北、東北、西部和中部六大地區(qū)分別占500強(qiáng)的43.6%、15.6%、11.2%、3.6%、7.4%和18.0%的席位。

市場(chǎng)：集中度不斷上升，市場(chǎng)延續(xù)分化態(tài)勢(shì)

2016年，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集中度繼續(xù)提升。從本次500強(qiáng)測(cè)評(píng)結(jié)果來(lái)看，2016年10強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售總金額約占500強(qiáng)銷(xiāo)售總金額的35%，銷(xiāo)售面積總計(jì)約占500強(qiáng)總銷(xiāo)售面積的38%。前50強(qiáng)、100強(qiáng)、200強(qiáng)銷(xiāo)售金額分別約占500強(qiáng)總銷(xiāo)售金額的60%、70%和90%。行業(yè)周期化的變化背景下，行業(yè)資源加速向500強(qiáng)企業(yè)為代表的領(lǐng)先企業(yè)聚集。

報(bào)告顯示，500強(qiáng)房企全年商品房銷(xiāo)售面積總額達(dá)5.2億平方米，同比增長(zhǎng)31.6%，銷(xiāo)售金額創(chuàng)下6.3萬(wàn)億元的新高，同比增長(zhǎng)40.1%。500強(qiáng)房企市場(chǎng)份額按面積和金額分別為33.05%和53.35%，分別較上年提升6.33和7.51個(gè)百分點(diǎn)。從不同能級(jí)城市的銷(xiāo)售情況來(lái)看，不論是銷(xiāo)售面積還是銷(xiāo)售金額，以熱點(diǎn)二線城市表現(xiàn)最為強(qiáng)勢(shì)，部分三線城市回暖明顯。

土地市場(chǎng)也能反應(yīng)市場(chǎng)這種分化態(tài)勢(shì)。2016年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積22025萬(wàn)平方米，比上年下降3.4%；土地成交價(jià)款9129億元，增長(zhǎng)19.8%。年內(nèi)土地購(gòu)置面積下降但成交價(jià)款大幅上升，表明地價(jià)上漲明顯，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地成本明顯上升。這與企業(yè)集中熱點(diǎn)地區(qū)拿地有關(guān)，市場(chǎng)分化趨勢(shì)仍在延續(xù)。一方面，熱點(diǎn)城市樓市銷(xiāo)售向好，開(kāi)發(fā)企業(yè)集中拿地，"增加土地供應(yīng)"、"優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)"成為這些城市的重點(diǎn)調(diào)控方向；而部分三四線城市則繼續(xù)推進(jìn)去庫(kù)存，落實(shí)"暫?；驕p少土地供應(yīng)"等政策。

行業(yè)：兼并加速，市場(chǎng)循環(huán)周期縮短

報(bào)告顯示，2016年，房企特別是具有品牌優(yōu)勢(shì)、布局優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)、開(kāi)發(fā)能力優(yōu)勢(shì)的標(biāo)桿企業(yè)通過(guò)兼并收購(gòu)、買(mǎi)地產(chǎn)股來(lái)增加土地儲(chǔ)備，并布局多元化投資。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案宗數(shù)為198宗，涉及金額為4014.83億元，同比上升43%；而2015年并購(gòu)案宗數(shù)為343宗，涉及并購(gòu)標(biāo)的物價(jià)值為2815億元，同比增長(zhǎng)11%。其中，央企兼并重組和資源整合步伐明顯加快。國(guó)有企業(yè)的重組整合一方面能夠使部分業(yè)務(wù)雜泛的國(guó)企理清主營(yíng)業(yè)務(wù)，更好地做強(qiáng)主業(yè)；另一方面能夠減少集團(tuán)內(nèi)多家房企的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。此外，標(biāo)桿房企收購(gòu)中小房企項(xiàng)目擴(kuò)大業(yè)務(wù)體量也是年內(nèi)并購(gòu)熱點(diǎn)。對(duì)于大型房企而言，通過(guò)兼并重組有利于企業(yè)獲取行業(yè)資源從而化解土地市場(chǎng)價(jià)格高啟的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)通過(guò)持有其他上市房企股權(quán)還有利于間接擴(kuò)大土地儲(chǔ)備和提升話語(yǔ)權(quán)。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期的收窄也是近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的最大特點(diǎn)之一。自1998年房改以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始步入市場(chǎng)化發(fā)展期，由于其對(duì)經(jīng)濟(jì)巨大的拉動(dòng)作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)周期與我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及GDP走勢(shì)高度相關(guān)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的位置，因此受到更多的政策關(guān)注和調(diào)控，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)除在市場(chǎng)供求端影響下的自然市場(chǎng)周期外疊加政策影響后表現(xiàn)更為復(fù)雜。1998年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一共經(jīng)歷了五輪周期，具體可分為2000年-2002年中、2002年底-2005年中、2005年底-2008年底、2009-2011年底、2012-2014年底，而本輪周期始于2014年底。整體而言，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期幾乎都與調(diào)控政策寬松、緊縮、加碼、松動(dòng)保持一致，時(shí)間跨度上基本保持3-4年，但前三個(gè)周期時(shí)間均為4年左右，而2009年以來(lái)市場(chǎng)周期縮短至3年。

趨勢(shì)：存量資源謀求發(fā)展，積極開(kāi)拓多元轉(zhuǎn)型

報(bào)告稱(chēng)，隨著地產(chǎn)行業(yè)已步入白銀時(shí)代，新房開(kāi)發(fā)整體增量空間受限，房企布局由擴(kuò)張轉(zhuǎn)向收斂，核心城市激烈的土地競(jìng)爭(zhēng)不斷壓縮企業(yè)盈利空間。與此同時(shí)，隨著我國(guó)房屋自有率的不斷上升，存量市場(chǎng)特別是一二線城市的存量市場(chǎng)規(guī)?？焖偬嵘?，存量市場(chǎng)的重要程度不斷提升。為此，如何在存量資源上謀求企業(yè)發(fā)展成為不少企業(yè)思考的重點(diǎn)。

目前，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)存量資源價(jià)值的探索主要體現(xiàn)在幾大方面。其一，存量改造及開(kāi)發(fā)，包括長(zhǎng)租公寓、民宿改造、聯(lián)合辦公等業(yè)態(tài)，越來(lái)越多房企已相繼進(jìn)入該領(lǐng)域。其二，平臺(tái)撮合，包括分時(shí)度假等分享經(jīng)濟(jì)。其三，物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等存量資源開(kāi)發(fā)。物流地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是目前業(yè)內(nèi)少有的高成長(zhǎng)業(yè)態(tài)。物流地產(chǎn)需求得益于電商的快速發(fā)展帶來(lái)的對(duì)于現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)園區(qū)的直接需求。而創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新之"勢(shì)"促進(jìn)了園區(qū)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。萬(wàn)眾創(chuàng)新使得園區(qū)地產(chǎn)在政策上受到了更多支持。

除在存量資源改造與開(kāi)發(fā)之外，開(kāi)發(fā)企業(yè)多元化轉(zhuǎn)型也在逐步深入。多元化轉(zhuǎn)型方向既包括與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形成聯(lián)動(dòng)的在商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)及海外地產(chǎn)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域的多元化，又包括完善地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)上下游的多元化轉(zhuǎn)型，如向處于行業(yè)下游的金融服務(wù)、租售代理、運(yùn)營(yíng)管理、家裝建材、社區(qū)服務(wù)等領(lǐng)域的多元化轉(zhuǎn)型發(fā)展，也包括發(fā)展獨(dú)立于地產(chǎn)主業(yè)的主要集中在金融控股、文化體育、醫(yī)療健康、能源等領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型等。

附一測(cè)評(píng)榜單

附二

測(cè)評(píng)指標(biāo)體系說(shuō)明

基于過(guò)往500強(qiáng)測(cè)評(píng)過(guò)程中積累的經(jīng)驗(yàn)，2017年的500強(qiáng)測(cè)評(píng)從企業(yè)規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)管理、盈利能力、成長(zhǎng)潛力、運(yùn)營(yíng)績(jī)效、創(chuàng)新能力、社會(huì)責(zé)任七大方面，采用了收入規(guī)模、開(kāi)發(fā)規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模、利潤(rùn)規(guī)模、融資能力、短期償債能力、長(zhǎng)期償債能力、相對(duì)盈利能力、絕對(duì)盈利能力、銷(xiāo)售增長(zhǎng)能力、利潤(rùn)增長(zhǎng)能力、資本增長(zhǎng)能力、資源儲(chǔ)備、生產(chǎn)資料運(yùn)營(yíng)能力、人力資源運(yùn)營(yíng)能力、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、經(jīng)濟(jì)責(zé)任、慈善活動(dòng)等19個(gè)二級(jí)指標(biāo)，包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、持有性物業(yè)租賃收入、房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積、資產(chǎn)總額、利潤(rùn)總額、現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比等52個(gè)三級(jí)指標(biāo)全面衡量企業(yè)的綜合實(shí)力。其中，由于不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)逐步從開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售模式轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)-持有-運(yùn)營(yíng)（或逐次轉(zhuǎn)售）模式過(guò)渡，為反映這類(lèi)企業(yè)的基本情況，測(cè)評(píng)指標(biāo)體系中增加持有性物業(yè)租賃收入和持有性物業(yè)持有面積兩項(xiàng)指標(biāo)的考量。

測(cè)評(píng)模型簡(jiǎn)介

在測(cè)評(píng)方法的選取上，選取了業(yè)內(nèi)公認(rèn)的因子分析法、層次分析法、功效系數(shù)法三種權(quán)威的測(cè)評(píng)統(tǒng)計(jì)方法分別對(duì)企業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算，然后采用組合評(píng)價(jià)法對(duì)三種方法加以綜合，最后得出最終的排名得分。關(guān)于指標(biāo)的賦權(quán)，我們邀請(qǐng)了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心權(quán)威專(zhuān)家經(jīng)過(guò)了數(shù)輪的反復(fù)確認(rèn)，最終確定二級(jí)指標(biāo)層和三級(jí)指標(biāo)層各指標(biāo)的權(quán)重，并采取了層次分析法和德?tīng)柗品▽?duì)三個(gè)層次的指標(biāo)進(jìn)行賦權(quán)。

主辦方簡(jiǎn)介

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)是經(jīng)國(guó)家民政部批準(zhǔn)，由從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)交易、流通服務(wù)、裝飾裝修等業(yè)務(wù)的企事業(yè)單位、地方房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)及有關(guān)單位和個(gè)人自愿結(jié)成的全國(guó)性行業(yè)非營(yíng)利性社會(huì)組織，其業(yè)務(wù)主管部門(mén)是中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。

中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心

中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心是隸屬于上海易居房地產(chǎn)研究院的專(zhuān)業(yè)性房地產(chǎn)行業(yè)測(cè)評(píng)機(jī)構(gòu)，主要專(zhuān)家支持單位為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)、北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心、新浪網(wǎng)技術(shù)(中國(guó))有限公司等。中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心依托主管單位和專(zhuān)家支持單位的行業(yè)影響力，以及龐大的、與行業(yè)存在廣泛聯(lián)系的專(zhuān)業(yè)研發(fā)力量，本著"科學(xué)、公正、客觀、權(quán)威"的原則，展開(kāi)深入翔實(shí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的測(cè)評(píng)研究。