上周，中共中央政治局召開會(huì)議，再次提出要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制。

　　近一年以來，對(duì)于什么是長效機(jī)制、如何推進(jìn)長效機(jī)制等，政商學(xué)三界也從各自的視角出發(fā)給出了相應(yīng)的建議，比如集體土地入市、房產(chǎn)稅征收、公共服務(wù)均等化、戶籍制度改革、擴(kuò)大住房保障、控制貨幣發(fā)行等等。但客觀地講，目前關(guān)于長效機(jī)制建設(shè)的框架、推進(jìn)路徑和配套改革內(nèi)容，依然一直處在研究和討論之中。

　　值得關(guān)注的是，自2003年首次提出“物業(yè)稅”以來，被譽(yù)為長效機(jī)制龍頭的房產(chǎn)稅，一直停留在征不征、怎么征、征多少等問題上。在相關(guān)配套改革，如不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、統(tǒng)一信用代碼和住房信息聯(lián)網(wǎng)等基礎(chǔ)性制度到位之前，房產(chǎn)稅征收看來很難成行。

　　2017年全國兩會(huì)的消息顯示，房產(chǎn)稅未列入2017年立法計(jì)劃。長效機(jī)制的其他內(nèi)容，如呼吁了多年的集體土地以平等權(quán)利入市也與此類似?？紤]到改革牽一發(fā)而動(dòng)全身，特別是樓市涉及政府治理、國民經(jīng)濟(jì)等各個(gè)環(huán)節(jié)，互為前提，因此如此慎重也是可以理解的。

　　近期，不僅2014年陸續(xù)退出的樓市行政干預(yù)手段（限購、限價(jià)等）等再次啟動(dòng)，而且力度有過之而無不及。限購范圍擴(kuò)展至三四線城市、大城市郊區(qū)（縣）、“類住宅”等，甚至啟動(dòng)對(duì)單身人士、企業(yè)限購。另外，還啟用了“限售”等此前從未采取的干預(yù)措施，即獲得產(chǎn)權(quán)證或網(wǎng)簽后一定年限內(nèi)不得出售。

　　行政干預(yù)越來越精細(xì)化，甚至有微觀化傾向，比如限制某類房屋（類住宅、平房等）網(wǎng)簽，限制商辦類只能銷售給企業(yè)，限制中介代理同一套房屋的頻率，限制資金給付形式等。那么，這些看似跟市場化改革取向并不一致的行政干預(yù)，是否與長效機(jī)制建設(shè)背道而馳呢？

　　要厘清這一點(diǎn)，首先就要理解長效機(jī)制到底是什么，以及如何看待近期行政化干預(yù)濃厚的限制性措施。我國自1998年啟動(dòng)“房改”，讓土地和住房配置市場化，取代福利住房制度，改變企業(yè)和政府“辦社會(huì)”，方向毫無疑問是正確的。

　　基于長期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下居民積累不足，住房具有社會(huì)保障的屬性，當(dāng)時(shí)“房改”設(shè)立的目標(biāo)是，建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。也就是少數(shù)高收入人群購買商品房，絕大多數(shù)城鎮(zhèn)居民在住房公積金的支持下，購買經(jīng)濟(jì)適用住房，政府供給廉租住房，滿足少數(shù)低收入人群的住房需求。

　　因此按照政策初衷，基于公積金的支持，切合居民支付能力的經(jīng)濟(jì)適用住房是住房供應(yīng)的主體，當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)的住房制度是“居住屬性”導(dǎo)向的。不過到了2003年以后，商品住房開始取代經(jīng)濟(jì)適用住房成為供應(yīng)主體。應(yīng)當(dāng)說，做足住房保障的情況下，推進(jìn)住房市場化也沒有問題，不過在這一過程中住房開始逐漸偏離居住屬性導(dǎo)向。

　　強(qiáng)化住房市場化，讓地方政府找到了一條契合自身政績?cè)V求、利益訴求的道路，即一方面通過壓低地價(jià)“招商引資”，實(shí)現(xiàn)制造業(yè)、工業(yè)投資高增長，滿足GDP考核和稅收需求；另一方面，通過土地“招拍掛”，借助于銀行信貸投入，既開辟了“土地財(cái)政”這個(gè)可觀的財(cái)源，又通過“房地產(chǎn)+信貸”的金融加速器效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)了固定資產(chǎn)投資、上下游和制造業(yè)高增長。房地產(chǎn)一旦“工具化”（經(jīng)濟(jì)增長工具、利益訴求工具），居住屬性很難保障，住房也開始偏離居住屬性導(dǎo)向。

　　2003年，房地產(chǎn)開發(fā)投資剛剛超過1萬億元，2016年達(dá)到了10萬億元，是2003年時(shí)的10倍。2003年，商品房銷售面積為3.2億平方米，2016年達(dá)到15.7億平方米，增長了4倍。銷售額擴(kuò)張更明顯，從2003年的6300億元增長到2016年的11.8萬億元，增長了近18倍。銷售金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售面積，意味著房價(jià)快速上漲。房地產(chǎn)成交規(guī)模和房價(jià)同步攀升，地方政府各種訴求也同步得到實(shí)現(xiàn)。與此同時(shí)，大中城市房價(jià)快速上漲，廣大中等和中低收入群體的住房支付能力下降，理應(yīng)加強(qiáng)住房保障。

　　但是，直到“十二五”（2011~2015）3600萬套保障性安居工程的提出，保障房建設(shè)才進(jìn)入正軌?？紤]建設(shè)周期，2013年保障房才開始大規(guī)模供應(yīng)。而且，房地產(chǎn)“工具化”意味著住房保障難以在地方層面得到應(yīng)有重視。因此，樓市長效機(jī)制建設(shè)，首先要在源頭上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)“去工具化”，回歸住房居住屬性。因此，中央對(duì)住房的重新定位，即“房子是用來住的，不是用來炒的”，將是繼1998年“房改”以及近年來大規(guī)模保障房建設(shè)后，住房制度改革和設(shè)計(jì)的又一大戰(zhàn)略，也是長效機(jī)制的頂層架構(gòu)。

　　未來，我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的中長期局面是“三期疊加”。為順利實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，貨幣層面將保持穩(wěn)健態(tài)勢(shì)。同時(shí)，城市化進(jìn)入“下半場”，即大城市化或都市圈化，人口大規(guī)模向大城市和都市圈遷徙。另外，大城市和都市圈集中了80%的新市民，他們也要在這些區(qū)域“扎根”，這些區(qū)域的房價(jià)長期內(nèi)有上漲壓力。在貨幣環(huán)境相對(duì)友好，而傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)趨于下滑、新興經(jīng)濟(jì)尚待成長的情況下，擁有一套房產(chǎn)并成為“有產(chǎn)者”，將是城市居民的普遍愿望，資金“脫實(shí)入樓”的局面難改。

　　要回歸住房的居住屬性，就不能讓住房完全市場化，要保證普通居民具有一定的住房支付能力，實(shí)現(xiàn)其“有產(chǎn)者”愿望，縮小因財(cái)產(chǎn)收益多寡而造成的收入差距、破解轉(zhuǎn)型困境和“中等收入陷阱”。

　　基于此，住房市場必須是有限市場，有限市場則意味著購買資格、購買數(shù)量、貸款杠桿、再交易等等都要有限制，以實(shí)現(xiàn)絕大多數(shù)城市家庭基于居住需求、“有產(chǎn)者”愿望的訴求。

　　但凡樓市控制得比較好的國家，如德國、北歐諸國、新加坡等，事實(shí)上都存在著較為濃厚的行政干預(yù)，甚至還對(duì)房價(jià)和租金漲幅進(jìn)行限制。表面看，限購、限貸、限售等措施與市場化有違，但對(duì)于我國具有濃重公共產(chǎn)品特點(diǎn)的住房來說，從回歸居住屬性和“有產(chǎn)者”訴求來說，從縮小收入差距、破解轉(zhuǎn)型困境和“中等收入陷阱”來說，不得不要在較長時(shí)期內(nèi)堅(jiān)持，這其實(shí)并不違背長效機(jī)制的原則理念。