1998年，孟曉蘇擔(dān)任房改課題組組長(zhǎng)，見證了第一次房改的全部歷程。作為房改方案的設(shè)計(jì)者之一，孟曉蘇對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展脈搏把握準(zhǔn)確、思路清晰，具有很高的前瞻性。

這與他豐富的經(jīng)歷是分不開的。上世紀(jì)80年代，孟曉蘇身處中南海，擔(dān)任萬(wàn)里同志的秘書長(zhǎng)達(dá)8年，見證了那個(gè)風(fēng)云年代一系列重大改革開放政策的制定與實(shí)施過(guò)程。1992年，他到中房集團(tuán)任職，從此在房地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域深耕細(xì)作，歷任中房集團(tuán)總經(jīng)理、董事長(zhǎng)。孟曉蘇執(zhí)掌中房集團(tuán)期間不斷推進(jìn)住房制度改革，他系統(tǒng)、專業(yè)的思想對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了重要影響，被譽(yù)為“中國(guó)房地產(chǎn)之父”。

今年68歲的孟曉蘇早已過(guò)了“知天命”與“耳順”的年紀(jì)，還有什么想實(shí)現(xiàn)的夢(mèng)想？在7月7日接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者專訪時(shí)，孟曉蘇沒有過(guò)多思考便脫口而出：“要說(shuō)還有什么理想，我就希望能夠在行業(yè)里盡快建立一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，讓房地產(chǎn)的發(fā)展，包括調(diào)控政策能夠盡快地走向規(guī)范治理的正軌，不至于再出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象?！彼麍?jiān)持認(rèn)為：房地產(chǎn)仍是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)力將會(huì)持續(xù)若干年。

房地產(chǎn)稅可從小產(chǎn)權(quán)房起征

房地產(chǎn)稅征起來(lái)也并不復(fù)雜，有人把它設(shè)計(jì)得很復(fù)雜，是因?yàn)樗麄儾幌胱尫康禺a(chǎn)稅落地。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：怎么看房地產(chǎn)稅在長(zhǎng)效機(jī)制中的作用？

孟曉蘇：房地產(chǎn)稅是在2003年由中房集團(tuán)最早提出來(lái)的。從1998年啟動(dòng)房改到2003年的5年時(shí)間，居民已經(jīng)從沒有房子變成有房子，而且我們預(yù)見到，今后會(huì)出現(xiàn)有的人房子多、有的人房子少的情況。所以征收房地產(chǎn)稅就是適應(yīng)了這個(gè)變化，過(guò)去老百姓沒有財(cái)產(chǎn)的時(shí)候你沒有辦法征稅，有了財(cái)產(chǎn)之后就需要征收這道稅，就是走國(guó)際通用的征稅方式。過(guò)去我們不是沒有房地產(chǎn)稅，而是征收的主要是房產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅。我們當(dāng)時(shí)提倡的就是增加“保有稅”，同時(shí)減少“流轉(zhuǎn)稅”，這應(yīng)該是房地產(chǎn)稅制改革的一個(gè)方向。

現(xiàn)在不征房地產(chǎn)稅會(huì)使得兩部分人受害。一是農(nóng)民，因?yàn)檎F(xiàn)在是用廉價(jià)征地高價(jià)賣，土地收益少量返給農(nóng)民，多數(shù)還用來(lái)建設(shè)城市，用這個(gè)辦法來(lái)把城市建設(shè)不足的資金補(bǔ)足了。那么農(nóng)民的利益多少是被剝奪了。第二是最后買房子那個(gè)人群。你看最后把地價(jià)拉得高高的，把房?jī)r(jià)拉得高高的，讓最后買房的群體攤掉所有的城市建設(shè)費(fèi)用，可是原來(lái)有房的人就不需要承擔(dān)了。

而這兩部分人恰恰是需要扶助的弱勢(shì)群體。我們現(xiàn)在是從弱勢(shì)群體那兒拿錢來(lái)補(bǔ)貼已經(jīng)有房子的這些群體，這個(gè)制度設(shè)計(jì)就出了毛病。所以按照房地產(chǎn)稅的制度設(shè)計(jì)，各家都能夠在持有階段出錢，這樣使得城市建設(shè)有正常的財(cái)政收入，才能有合理的財(cái)政支出，應(yīng)該是這么一個(gè)思路。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：房地產(chǎn)稅遲遲不能落地，是因?yàn)樘珡?fù)雜嗎？

孟曉蘇：房地產(chǎn)稅征起來(lái)也并不復(fù)雜，有人把它設(shè)計(jì)得很復(fù)雜，是因?yàn)樗麄儾幌胱尫康禺a(chǎn)稅落地，當(dāng)然有些人直接就說(shuō)70年土地使用權(quán)的問(wèn)題，其實(shí)那不是問(wèn)題。國(guó)外、境外向私人租的地與向政府租的地也一樣征房產(chǎn)稅。簡(jiǎn)單的辦法就是引進(jìn)國(guó)外的稅法并讓它符合中國(guó)的實(shí)際。比如對(duì)什么房子征稅？只需要按照國(guó)外的辦法辦，對(duì)所有的房子城鎮(zhèn)房屋都征稅，叫“盡房皆稅”。為了照顧公平，征完后，按照國(guó)外的辦法退稅，即以家庭的條件作為依據(jù)來(lái)退稅。到底是按照評(píng)估值還是按照原值呢？我主張按照原值，好計(jì)算。房子賣了、新人買了都是按照新的購(gòu)置原值來(lái)征稅，這樣就把原來(lái)在房產(chǎn)獲取階段所形成的差異慢慢抹平了。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：從哪些房子起征呢？

孟曉蘇：最簡(jiǎn)單的辦法，從小產(chǎn)權(quán)房起征。小產(chǎn)權(quán)房沒有交過(guò)土地出讓金，而且也不可能把它都拆除，小產(chǎn)權(quán)房起征房地產(chǎn)稅阻力小，納稅后房屋就合法了。稅率可以征高一點(diǎn)，比如說(shuō)征2%，這就是國(guó)際上比較重的稅了，這樣一年一年地就把土地出讓金變相收回來(lái)了，這個(gè)比宣布為大產(chǎn)權(quán)房補(bǔ)土地出讓金要強(qiáng)。

還有一些房屋的土地使用年限該到期了，就從到期的土地開始做。一旦征了稅，對(duì)物權(quán)法中規(guī)定的“自動(dòng)續(xù)期”就放心了，就不用考慮70年補(bǔ)不補(bǔ)錢的問(wèn)題了。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：房地產(chǎn)稅征收有時(shí)間表嗎？

孟曉蘇：我也不清楚，誰(shuí)下決心也不容易。減稅容易加稅難，但我覺得社會(huì)上要形成這么一種呼聲，認(rèn)為征房地產(chǎn)稅是公平的，是實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平的一種途徑，不增加房地產(chǎn)稅而聽任按照原有的辦法，去繼續(xù)讓農(nóng)民和城市里新買房的年輕人承擔(dān)全部的城市建設(shè)費(fèi)用，是不合理的，是不公平的。

以房養(yǎng)老：保險(xiǎn)公司擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌

我們已經(jīng)算是把以房養(yǎng)老這件事情基本做成了，未來(lái)就希望更多的保險(xiǎn)公司認(rèn)識(shí)這一點(diǎn)，從供給側(cè)上提供更多的產(chǎn)品選項(xiàng)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您以房養(yǎng)老的新事業(yè)現(xiàn)在進(jìn)展如何？有沒有遇到什么難題？

孟曉蘇：我在2003年把反向抵押“以房養(yǎng)老”這個(gè)產(chǎn)品報(bào)送給了溫家寶總理，他當(dāng)天就批示給了保監(jiān)會(huì)和原建設(shè)部的兩位主要負(fù)責(zé)人。10年之后，也就是2013年國(guó)務(wù)院重新發(fā)文，要“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”試點(diǎn)。經(jīng)過(guò)了三年時(shí)間，在北京、上海、廣州、武漢四個(gè)城市由幸福人壽把它試點(diǎn)成了?，F(xiàn)在投保的已經(jīng)有108戶，154位老人已經(jīng)享受到了“反向抵押、以房養(yǎng)老”的好處。

好處是老人一下子有錢了，一般他們所得的資金——每個(gè)月的給付金都比他們的退休金要多出來(lái)一倍以上，而且房子還是繼續(xù)住到終身，保險(xiǎn)給付金也供養(yǎng)終身。有的老人得了這么多錢，重新規(guī)劃生活、裝修房子、更換電器、旅游等，有的老人還拿一部分錢補(bǔ)貼子女。

我相信從長(zhǎng)線看，老人普遍生活水平提高了，能延長(zhǎng)生命；老人活得越長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也會(huì)漲得越高，對(duì)保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)也沒有太大風(fēng)險(xiǎn)。特別是去年北上廣、今年的武漢房?jī)r(jià)一漲，保險(xiǎn)公司已經(jīng)沒有危險(xiǎn)了。你說(shuō)再大的風(fēng)險(xiǎn)能夠抵得過(guò)北京、上海房?jī)r(jià)一下子漲了30%~40%？保險(xiǎn)公司再怎么精算也沒想到有這么大的增長(zhǎng)幅度，一下子把未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期壓低了很多。其他保險(xiǎn)公司之所以猶猶豫豫不敢進(jìn)，就是怕房?jī)r(jià)跌。所以現(xiàn)在需要更多的保險(xiǎn)公司認(rèn)識(shí)到，房?jī)r(jià)總體還是在漲的。

房?jī)r(jià)要上漲的看法已經(jīng)慢慢形成共識(shí)。所以我覺得“反向抵押、以房養(yǎng)老”這個(gè)產(chǎn)品，未來(lái)很可能會(huì)成為更多老人的選項(xiàng)，它的發(fā)展應(yīng)當(dāng)為更多的老人帶來(lái)歡樂(lè)，讓更多的老人健康長(zhǎng)壽地生活，這樣也能夠適應(yīng)中國(guó)迅速老齡化的事實(shí)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：這個(gè)覆蓋面有多大？

孟曉蘇：到底覆蓋面多大，從現(xiàn)在來(lái)看，我覺得還是個(gè)供給側(cè)問(wèn)題。到現(xiàn)在只有兩個(gè)保險(xiǎn)公司在試探地做這個(gè)業(yè)務(wù)，而且這個(gè)業(yè)務(wù)只做了幸福人壽的“幸福房來(lái)保”A類產(chǎn)品，就是按照所有的房屋增值都?xì)w老人，一次性定了給付金以后，終身不再變動(dòng)，以這個(gè)比較死板的方式來(lái)做，優(yōu)點(diǎn)就是所有增值不會(huì)被保險(xiǎn)公司分走，但是增值以后老人也拿不著更多的錢。

如果再進(jìn)一步地變化，可以演化出更多的產(chǎn)品，包括隨著房屋價(jià)格增長(zhǎng)，老人可以更多地領(lǐng)錢，當(dāng)然抵押了的房子增值了以后，保險(xiǎn)公司也應(yīng)該分一部分，這樣的話就使得保險(xiǎn)公司應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)下跌的能力強(qiáng)了?，F(xiàn)在這個(gè)產(chǎn)品已經(jīng)試點(diǎn)成功，這個(gè)事情已經(jīng)基本做成了。未來(lái)就希望更多的保險(xiǎn)公司認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，從供給側(cè)上提供更多的產(chǎn)品選項(xiàng)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：做這一項(xiàng)事業(yè)的人，目前還算是寥寥無(wú)幾吧？

孟曉蘇：寥寥無(wú)幾，就是一個(gè)小團(tuán)隊(duì)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：所以在這個(gè)過(guò)程中，您會(huì)不會(huì)有一種人們說(shuō)的做英雄的孤獨(dú)感？

孟曉蘇：沒有，這個(gè)產(chǎn)品本身已經(jīng)成型了。當(dāng)時(shí)我說(shuō)有20戶就算成功了，結(jié)果現(xiàn)在都已經(jīng)到這么多了?，F(xiàn)在之所以發(fā)展不快，是受到幸福人壽本身資產(chǎn)規(guī)模限制，一個(gè)中型保險(xiǎn)公司不能做這么多業(yè)務(wù)，準(zhǔn)備做到200戶就停了，現(xiàn)在已經(jīng)做到100多戶了，所以要精選客戶。那么是不是應(yīng)該做到200戶就停？還需要幸福人壽自己去判斷。那些巨型的保險(xiǎn)公司為什么不能來(lái)做呢？很多事情開始人們不認(rèn)識(shí)，后來(lái)才慢慢認(rèn)識(shí)到?，F(xiàn)在保險(xiǎn)公司普遍地?fù)?dān)心一件事：我給老人做了，如果房?jī)r(jià)跌了怎么辦？你看，他們還在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)中循環(huán)。

勸年輕人：有條件趕緊買房

房?jī)r(jià)問(wèn)題，要實(shí)事求是地講歷史，讓歷史告訴未來(lái)。這么多年來(lái)房?jī)r(jià)處于一個(gè)上升通道，未來(lái)若干年之內(nèi)還是有上漲空間。不排除中國(guó)局部會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的情況，但總體上還是上漲。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您怎么看現(xiàn)在的房?jī)r(jià)問(wèn)題？

孟曉蘇：有很多人用國(guó)外完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)和純粹的房地產(chǎn)市場(chǎng)角度來(lái)看，這個(gè)是不了解中國(guó)的國(guó)情。有不少人說(shuō)中國(guó)的房?jī)r(jià)這么貴，老百姓買不起，還拿出最貴的房子和平均工資對(duì)比，說(shuō)是收入房?jī)r(jià)比。

但是這些人不知道，中國(guó)很多老百姓的房子不是拿現(xiàn)在的這個(gè)價(jià)格買的，你比如說(shuō)有很多的拆遷戶就沒花錢，有很多現(xiàn)在很值錢的房子是房改房，當(dāng)時(shí)只花了幾萬(wàn)、十幾萬(wàn)塊錢就把它買下來(lái)了，這部分占全國(guó)的城市住房不少。

至于說(shuō)最后那套商品房，你不知道那套商品房里背了幾套拆遷戶房子的錢吧？所以這個(gè)數(shù)據(jù)拿出來(lái)是烏龍。這些年說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)下降的這些人的說(shuō)法，都被實(shí)踐證明是荒謬的。

我對(duì)房?jī)r(jià)趨勢(shì)的看法是三句話：短期看供求，中期看結(jié)構(gòu)，長(zhǎng)期看通脹?！岸唐诳垂┣蟆?，比如供給側(cè)改革里面土地供給就不足夠，加上現(xiàn)在看起來(lái)大城市、一線和部分二線城市商品房供應(yīng)不夠。

“中期看結(jié)構(gòu)”指的是，到底房屋供應(yīng)里有沒有足夠的保障房供應(yīng)，有沒有足夠的各種政策含量的房屋供應(yīng)，在這方面我看一些地方政府做得到位，一些做得不到位。

第三個(gè)是“長(zhǎng)期看通脹”。房?jī)r(jià)歸根到底還是一種貨幣現(xiàn)象。全世界的房?jī)r(jià)都在長(zhǎng)期上漲。你看有些國(guó)家的房?jī)r(jià)雖然有漲有跌，但是從長(zhǎng)線來(lái)看是上漲。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您前面也講了現(xiàn)在該買房。

孟曉蘇：對(duì)，有條件買房的就可以買，因?yàn)榉績(jī)r(jià)還是在繼續(xù)上升的過(guò)程之中，我這些年從來(lái)不會(huì)勸人家不要買，我認(rèn)為你有需要就盡早買。從長(zhǎng)線就能看出來(lái)這種財(cái)富升值。另外，我們提倡大力發(fā)展保障房，包括公租房。有人說(shuō)愿意租，那就要給他們提供更好的租賃條件。

總體上我認(rèn)為繼續(xù)向老百姓宣傳房?jī)r(jià)會(huì)下降是不對(duì)的，歷史已經(jīng)證明了這些觀點(diǎn)的荒謬。要實(shí)事求是地講歷史，讓歷史告訴未來(lái)。這么多年來(lái)房?jī)r(jià)處于一個(gè)上漲通道，未來(lái)若干年之內(nèi)還是有上漲空間。不排除中國(guó)局部會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的局面，但總體上還是上漲。

假如去除了現(xiàn)在行政干預(yù)的因素，那么房?jī)r(jià)逐漸上漲是平穩(wěn)的，如果是用政府的這只手去壓抑它的話，就會(huì)顯現(xiàn)出漲漲落落的局面，變成小周期。其實(shí)這種作為最終是沒有效果的，反而會(huì)浪費(fèi)大量的行政資源。什么時(shí)候房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)明顯的漲落，就是要在二手房為主的市場(chǎng)上才會(huì)出現(xiàn)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：從這個(gè)角度來(lái)看，您對(duì)于當(dāng)下租售并舉制度是贊同的。

孟曉蘇：非常贊同。原來(lái)經(jīng)濟(jì)適用房只售不租是不對(duì)的，當(dāng)時(shí)我們就主張應(yīng)該要發(fā)展租賃市場(chǎng)?，F(xiàn)在租售并舉，而且根據(jù)各地的不同情況，這本來(lái)就是市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)的一種潮流。我們需要用各種各樣的機(jī)制去滿足居民的需要。我認(rèn)為，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不需要有政府過(guò)多的壓抑，我們只要能夠保證老百姓的基本住房，在基本住房問(wèn)題上給予足夠的政策，商品房就應(yīng)該用市場(chǎng)的方式解決。不同的購(gòu)買者和租賃者會(huì)在市場(chǎng)上找到自己的定位和選項(xiàng)。

積極推動(dòng)政策轉(zhuǎn)型

我們要明確地講出來(lái)，房地產(chǎn)仍然是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，它的拉動(dòng)力將會(huì)持續(xù)若干年。媒體要把它講出來(lái)，不要諱莫如深，這樣才能反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀實(shí)際。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您當(dāng)下最關(guān)心的事是什么？

孟曉蘇：我現(xiàn)在最關(guān)注大量地方政府借債形成的資產(chǎn)。我現(xiàn)在擔(dān)任董事長(zhǎng)的匯力基金就是在努力推動(dòng)政府資產(chǎn)證券化。由我們參加，在國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心設(shè)立了政府公共資產(chǎn)證券化課題組，由我和劉世錦副主任擔(dān)任組長(zhǎng)，請(qǐng)了全國(guó)政協(xié)副主席陳元同志作為總顧問(wèn)。我們希望能夠通過(guò)我們的課題研究，推動(dòng)地方政府把已經(jīng)形成的100多萬(wàn)億元的資產(chǎn)拿出一部分來(lái)做證券化，積極化解地方債。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您對(duì)于轉(zhuǎn)型中的開發(fā)商有什么建議？

孟曉蘇：這么多年我不做多少房地產(chǎn)開發(fā)，但是更多地關(guān)注房地產(chǎn)政策，我是積極地在推動(dòng)著政策轉(zhuǎn)型，希望能夠讓大家認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)仍然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主引擎。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：學(xué)者、官員、企業(yè)家等身份您都親身經(jīng)歷，我不知道您自己最喜歡什么樣的身份，還有哪些想實(shí)現(xiàn)的理想？

孟曉蘇：學(xué)者、官員、企業(yè)家這些身份都是人們從不同角度看到的。對(duì)我來(lái)說(shuō)，我更覺得“學(xué)者”或者“學(xué)生”更好。因?yàn)榈浆F(xiàn)在了還是得學(xué)習(xí)，而且我學(xué)來(lái)的東西、從國(guó)外引進(jìn)的東西都很快就變成現(xiàn)實(shí)了。這么多年，你看，不光是房改的思路，還包括我引進(jìn)的金融產(chǎn)品，都一個(gè)一個(gè)地變成現(xiàn)實(shí)。比如住房抵押貸款就是當(dāng)年我們幾個(gè)房地產(chǎn)專家而不是金融界的人士引進(jìn)來(lái)的，是1996年在設(shè)計(jì)房改方案的時(shí)候引進(jìn)的。

“反向抵押以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)是我堅(jiān)持了十多年引進(jìn)的。經(jīng)歷了若干年推動(dòng)，現(xiàn)在已經(jīng)獲得了試點(diǎn)成功。下一步的推廣，只是時(shí)間問(wèn)題了。

我引進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)證券化/ REITs也已經(jīng)有十多年了。我們連PPP這種方式都引進(jìn)了，但是REITs方面走了彎路。他們誤以為是REITs是“房地產(chǎn)開發(fā)融資”，其實(shí)不動(dòng)產(chǎn)信托投資資金是不動(dòng)產(chǎn)在持有階段的基金，它是把持有的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)收益變成上市流通的特殊產(chǎn)品，這個(gè)產(chǎn)品遲早也會(huì)在中國(guó)大行其道。

所以我覺得還需要繼續(xù)當(dāng)學(xué)生，不光要學(xué)國(guó)外，而且還要研究國(guó)內(nèi)的情況，讓它和中國(guó)的實(shí)際相結(jié)合。

要說(shuō)還有什么理想，人到這個(gè)歲數(shù)了，沒有更多理想了，我就希望能夠在這個(gè)行業(yè)里盡快建立一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，讓房地產(chǎn)的發(fā)展，包括調(diào)控政策能夠盡快地走向規(guī)范治理的正軌，不至于再出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。

現(xiàn)在這些政策設(shè)計(jì)都已經(jīng)展開了，包括土地制度、房屋供應(yīng)等。我覺得下一步的實(shí)行只是時(shí)間問(wèn)題，我希望在整個(gè)發(fā)展過(guò)程中減少一些波折。人們能夠從歷史上看到問(wèn)題以后提高認(rèn)識(shí)，不至于再犯同樣的錯(cuò)誤。

我們要明確地講出來(lái)：房地產(chǎn)仍然是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，它的拉動(dòng)力將會(huì)持續(xù)若干年。媒體要把它講出來(lái)，不要諱莫如深，這樣才能反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀實(shí)際。