過去20年六個(gè)調(diào)控階段和兩個(gè)調(diào)控目標(biāo)。

房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)只有兩個(gè)：避免過熱和防止過冷。1998年-2001年，應(yīng)對亞洲金融風(fēng)暴，房改啟動住房消費(fèi)需求，推動住房分配從實(shí)物轉(zhuǎn)向貨幣化、住房信貸、土地招拍掛等改革；2002年-2007年，房地產(chǎn)從出現(xiàn)過熱苗頭，到上漲壓力巨大，政府先后出臺調(diào)整土地供應(yīng)、調(diào)節(jié)市場、信貸結(jié)構(gòu)和開征交易稅費(fèi)等措施；2008年-2009年，國際金融危機(jī)爆發(fā)，為保經(jīng)濟(jì)增長、避免房地產(chǎn)市場下滑，政策開始轉(zhuǎn)向刺激住房消費(fèi)，推出信貸支持、增加保障房供應(yīng)和稅收減免政策；2010年-2013年，房地產(chǎn)市場強(qiáng)勢復(fù)蘇，平衡“保增長”和“遏制房價(jià)上漲”，在土地供應(yīng)、市場結(jié)構(gòu)、稅收和信貸調(diào)控基礎(chǔ)上，全面祭出限購措施；2014年-2016年9月，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，在穩(wěn)增長和去庫存目標(biāo)下，出臺四輪刺激政策，主要是放松限購限貸，加強(qiáng)信貸支持和稅收減免，熱點(diǎn)城市房價(jià)暴漲；2016年9月至今，政策轉(zhuǎn)向“防風(fēng)險(xiǎn)”，政策長短結(jié)合，短期依靠限購限貸，長期尋求建立長效機(jī)制。

調(diào)控的政策工具及效果。

1）貨幣政策直接影響購買力。房地產(chǎn)短期看金融，首付比例和貸款優(yōu)惠利率直接決定房地產(chǎn)購買意愿和購買力。貨幣超發(fā)或收緊，沖擊資產(chǎn)配置需求。

2）財(cái)稅政策直接影響市場供應(yīng)。稅收政策直接影響房地產(chǎn)交易量，營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅的優(yōu)惠減免，對增加房地產(chǎn)供應(yīng)有直接影響。土地增值稅的征收和計(jì)算，也直接影響開發(fā)商的推盤節(jié)奏。

3）土地政策對不同城市效果不同。在三四線城市土地大量供給的同時(shí)，部分一二線城市甚至面臨無地可賣的境地。

4）“限購”等行政措施短期影響直接。短期限購政策對房地產(chǎn)成交量影響顯著，但是也導(dǎo)致 “假離婚”等社會問題。且限購一取消，房價(jià)將迅速上漲，并未解決根本問題。

歷次房地產(chǎn)調(diào)控的反思：

重抑制需求，輕增加供給；經(jīng)常使用行政手段，市場機(jī)制不完善；貨幣超發(fā)使得房地產(chǎn)越來越貨幣金融化，而脫離居住屬性和居民收入基本面；土地收入是地方財(cái)政的保障，同時(shí)也成為了高房價(jià)的推手。

促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展：

從短期調(diào)控到長效機(jī)制，從限制需求轉(zhuǎn)向供給側(cè)改革。

1）增速換擋期，住宅投資告別高增長時(shí)代，房地產(chǎn)政策應(yīng)適應(yīng)新發(fā)展階段特征，避免寄希望于刺激重歸高增長的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。新階段的房地產(chǎn)政策應(yīng)注重提高住房質(zhì)量、改善人居環(huán)境、提高住房成套率，更注重區(qū)域差異。

2）通過法律形式明確以居住為導(dǎo)向的住房制度設(shè)計(jì)，建立遏制投資投機(jī)性需求的長效機(jī)制。

3）需要實(shí)行長期穩(wěn)定的住房信貸金融政策。

4）建立居住導(dǎo)向、人地掛鉤、大都市圈戰(zhàn)略的長效機(jī)制。

5）逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的集體建設(shè)用地市場和住房發(fā)展機(jī)制。

6）逐步推動土地財(cái)政向房產(chǎn)稅的轉(zhuǎn)型。

以下是正文：

1. 1998年-2001年：房改啟動市場

1998年，面對亞洲金融風(fēng)暴沖擊，為擴(kuò)大內(nèi)需，《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)〔1998〕23號）正式印發(fā)，啟動了房地產(chǎn)市場。房改主要目的是刺激住房消費(fèi)需求，使其成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。1998-2001年間房地產(chǎn)以價(jià)格平穩(wěn)趨勢得到全面發(fā)展；互聯(lián)網(wǎng)泡沫的破裂催生炒房團(tuán)，股市大起大落；債券交易活躍；房地產(chǎn)相關(guān)的重化工業(yè)得到迅猛發(fā)展。

1.1 房改背景：國外亞洲金融危機(jī)，國內(nèi)市場經(jīng)濟(jì)改革

國際：亞洲經(jīng)濟(jì)危機(jī)，出口轉(zhuǎn)內(nèi)需

由于嚴(yán)格的資本賬戶管制，1997年亞洲金融危機(jī)期間，中國承諾人民幣不貶值。但是，東南亞危機(jī)對中國的進(jìn)出口、投資、旅游等都帶來了不同程度的影響。對外出口同比下降，出口金額同比從1997年1月的27.6%下降到1998年10月的-17.3%，1998年全年的出口增速僅為0.4%，比1997年的增速降低了20.1%；外資也受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響而下降，1998年外商直接投資額基本保持不變，1999年一反過去趨勢，首次出現(xiàn)負(fù)增長，同比增速-11.31%。

為了拉動經(jīng)濟(jì)增長，不得不將原來刺激出口政策轉(zhuǎn)向刺激國內(nèi)需求，房地產(chǎn)業(yè)被確定為重點(diǎn)支持的產(chǎn)業(yè)。政府決定把房地產(chǎn)行業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)。1998年7月，國務(wù)院頒布23號文，明確提出“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)”，標(biāo)志著城鎮(zhèn)住房商品化制度開始建立。

國內(nèi)：市場經(jīng)濟(jì)體制改革，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)市場經(jīng)濟(jì)

1989年，十三屆五中全會提出“逐步建立符合計(jì)劃經(jīng)濟(jì)與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合原則的，經(jīng)濟(jì)、行政、法律手段綜合運(yùn)用的宏觀調(diào)控體系”。1992年的十四大明確中國經(jīng)濟(jì)體制改革的目標(biāo)是建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要部門，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)市場經(jīng)濟(jì)必然要對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行市場化改革。

1998年之前，房地產(chǎn)市場的改革已經(jīng)開始，國務(wù)院接連頒布文件進(jìn)行住房體制改革，雖然那時(shí)還沒有涉及到住房改革的具體措施，但是這些措施為1998年的住房商品化奠定了基礎(chǔ)。

1.2 配套政策：健全市場制度，完善相關(guān)措施

1998年的23號文發(fā)布之后，城鎮(zhèn)住房制度改革快速推進(jìn)，相應(yīng)的銀行信貸、土地管理等配套政策相繼出臺，鼓勵住房消費(fèi)的政策框架初步形成。主要政策事件是1998年的房改、1999年的房貸、2001年的稅費(fèi)改革、2002年的土地招拍掛。

第一，管理政策：1998年下半年開始逐步實(shí)行住房分配貨幣化政策，建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)、中介收費(fèi)、住房銷售等方面的管理。

第二，土地政策：完善土地流轉(zhuǎn)、使用等方面的制度。經(jīng)營性用地由協(xié)議出讓轉(zhuǎn)變?yōu)檎袠?biāo)、拍賣或掛牌方式出讓。

第三，住房供應(yīng)政策：建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房供應(yīng)體系，不同家庭實(shí)行不一樣的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭可租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭可購買經(jīng)濟(jì)適用房；其他收入高的家庭可以市價(jià)購買或租賃商品住房。

第三，減稅政策：2001年1月1日起,對政府定價(jià)出租的住房,暫免征收房產(chǎn)稅?營業(yè)稅,對個(gè)人按市場價(jià)格出租的居民住房,減征營業(yè)稅(由5%降為3%),房產(chǎn)稅(由12%降為4%),個(gè)人所得稅(由20%降為10%)。對于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房、商業(yè)用房?寫字樓,至2002年12月31日之前免征營業(yè)稅?契稅。

第四，金融政策：完善住房信貸、公積金管理等制度。全面推行住房公積金制度，出臺住房信貸政策，使居民在只支付首付的情況下購買住房。在貸款利率上，2002年2月央行下調(diào)貸款利率0.54%，公積金5年以上貸款利率4.59%下調(diào)至4.05%，住房商業(yè)貸款由5.58%下調(diào)至5.04%。

1.3 房改效果：啟動住房市場，運(yùn)行較為平穩(wěn)

房地產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展，價(jià)格平穩(wěn)增長。在房地產(chǎn)投資方面，逐年增加，占比不斷提高，對中國經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)維持在15%左右，年均對GDP拉動1.2個(gè)百分點(diǎn)；在新開工面積方面，1998年為20387萬平方米，2002年為42800萬平方米，年均增速20%以上；在房地產(chǎn)銷售面積方面，1998年為12185萬平方米，2002年為26808萬平方米；在房地產(chǎn)價(jià)格方面，房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)增長，漲幅一直低于5%，低于同期收入漲幅。

1998年改革達(dá)到當(dāng)初目的，房地產(chǎn)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。特別是1998年的房改、1999年的房貸喚醒了民眾的購房需求。但是這一時(shí)期住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突現(xiàn)，以招標(biāo)、拍賣等方式的土地轉(zhuǎn)讓為其后來的高房價(jià)問題埋下了隱患。

2. 2002-2004年：抑制房地產(chǎn)市場過熱

1998年啟動房地產(chǎn)市場以后，2002-2004年房地產(chǎn)出現(xiàn)過熱苗條，2002年后房地產(chǎn)宏觀調(diào)控全面展開，控制房價(jià)過快上漲的目標(biāo)未能實(shí)現(xiàn)。每次房地產(chǎn)調(diào)控帶來股市的下降；債市也處于低迷。

2.1 調(diào)控背景：房地產(chǎn)供求矛盾顯現(xiàn)，價(jià)格投資增長過快

2003 年國家確立房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)，同年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資首次突破 1 萬億元，同比增長 29.7%，全國商品房平均價(jià)格同比增長 3.8%。從2003年起，房地產(chǎn)出現(xiàn)過熱的苗頭。2003-2004年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長超過30%；2004年全國房地產(chǎn)銷售均價(jià)增長超過17%，部門地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格的增長幅度已超過當(dāng)?shù)鼐用袷杖朐鲩L幅度。房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)投資和需求并存的過熱現(xiàn)象。

2.2 調(diào)控政策：加快推進(jìn)住房市場化，抑制房價(jià)過快上漲

為了進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，解決房地產(chǎn)價(jià)格投資增長過快等問題，2003年8月12日，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（簡稱18號文）。提出“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，還提出要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展”。相關(guān)部門出臺相應(yīng)政策進(jìn)行輔助。

第一，管理政策：明確住房市場化改革方向。強(qiáng)調(diào)搞活住房二級市場。18號文提出鼓勵居民換購住房，這使得“賣舊換新”的需求大大增加。

第二，土地政策：加強(qiáng)調(diào)控。要求各地從嚴(yán)土地管理，嚴(yán)格控制高檔商品房的土地供應(yīng)，停止別墅類用地的土地供應(yīng)；明確2004年8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)，一律實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓。

第三，住房供應(yīng)政策：控制房地產(chǎn)開發(fā)。將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（不含經(jīng)濟(jì)適用房）資本金比例由20%提高到35%；控制拆遷規(guī)模，確保2004年全年拆遷總量比2003年有明顯減少。

第四，金融政策：加大信貸調(diào)控。對購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。同時(shí)，央行首次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分比。

2.3 調(diào)控效果：房價(jià)漲幅過大

房價(jià)投資和供給下降，但房地產(chǎn)價(jià)格上漲勢頭并未控制住，反而加快了上升速度。受“831大限”政策影響，新開工面積增長率由2003年的27.82%下降到2004年的10.43%，城鎮(zhèn)住宅占固定資產(chǎn)投資比重也出現(xiàn)下降；2003年受“非典”影響，全國新建商品房價(jià)格上漲4.84%，2004年上漲17.76%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過城鎮(zhèn)居民人均收入增長率。

3. 2005-2007年：穩(wěn)定住房價(jià)格

如果說2003年是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控全面開展的一年，那么2005年則是房地產(chǎn)歷史上首個(gè)大舉“宏觀調(diào)控”之年。房地產(chǎn)從出現(xiàn)過熱的苗頭，到上漲壓力巨大，政府先后出臺調(diào)整土地供應(yīng)、調(diào)節(jié)市場、信貸結(jié)構(gòu)和開征交易稅費(fèi)等措施；但這么多政策之下，2007年頻現(xiàn)天價(jià)“地王”，穩(wěn)房價(jià)的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)并不理想；股樓雙牛，后股市大跌；債券由牛轉(zhuǎn)熊。

3.1 調(diào)控背景：投資得到控制，價(jià)格上漲問題仍突出

房地產(chǎn)居住需求和投資需求大量增加。受政府調(diào)控影響，雖然城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)的比重開始下降，但是由于城鎮(zhèn)化率的提高，住房需求大量增加，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)投機(jī)行為普遍存在。

3.2 調(diào)控政策：金融成主要手段，限制外資進(jìn)入

18號文出臺后，房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象得到一定緩解，但住房價(jià)格上漲過快的問題仍很突出。溫家寶在“兩會”上單辟章節(jié)提出抑制高房價(jià)。2005年3月26日，國務(wù)院發(fā)布8號文，要求高度重視穩(wěn)定住房價(jià)格工作。

第一，管理政策：控制房價(jià)過快上漲。2015年4月，國務(wù)院常務(wù)會議明確表示，宏觀調(diào)控的突出任務(wù)是解決房地產(chǎn)投資規(guī)模和價(jià)格上升幅度。

第二，土地政策：深化土地調(diào)控。嚴(yán)格土地審批，從緊控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的總量和速度，完善土地出讓、使用等規(guī)定。

第三，住房供應(yīng)政策：調(diào)整住房結(jié)構(gòu)。明確新建住房結(jié)構(gòu)比例，要求套型面積90平米住房須達(dá)到開發(fā)建筑總面積的70%；以廉租住房為重點(diǎn)，解決低收入家庭住房問題。

第四，金融政策：從緊調(diào)控。提高貸款首付比例，從2007年9月27日開始二套房首付不低于40%，利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍；加強(qiáng)對外商投資房地產(chǎn)的審批。同時(shí)，央行加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率（2007年上調(diào)十次）、基準(zhǔn)利率。

第五，稅收政策：開始使用稅收進(jìn)行調(diào)控。2005年6月1日起，個(gè)人將不足2年的住房銷售，全額征收營業(yè)稅；2006年6月1日起，住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅免征期限2年提高到5年。

3.3 調(diào)控效果：穩(wěn)房價(jià)不理想

穩(wěn)定房價(jià)不是很成功。2005年房地產(chǎn)市場密集的政策讓整個(gè)行業(yè)猝不及防，房價(jià)在經(jīng)過短暫停頓后報(bào)復(fù)性上漲，價(jià)格和成交量雙雙上升；2006年調(diào)控政策之多、措施力度之大都抵不住房價(jià)的飆升；2007年地王頻現(xiàn)，多次加息；2008年銷售面積出現(xiàn)下降，這是1998年以來首次新建住房銷售面積下降，價(jià)格也相應(yīng)下降1.9%，一方面是受貨幣政策收緊的影響，另一方面是受國際金融危機(jī)的沖擊。

4. 2008-2009年：刺激住房消費(fèi)

國際金融危機(jī)爆發(fā)，為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長、避免房地產(chǎn)市場下滑，政策開始轉(zhuǎn)向刺激住房消費(fèi)，推出信貸支持、增加保障房供應(yīng)和稅收減免政策，房價(jià)大漲。

4.1 調(diào)控背景：次貸危機(jī)全球經(jīng)濟(jì)衰退，國內(nèi)四萬億投資刺激

由美國次貸危機(jī)引起全球經(jīng)濟(jì)衰退。美國金融危機(jī)導(dǎo)致美國經(jīng)濟(jì)下滑、消費(fèi)者信心不足，對進(jìn)口的需求大大減少。美國次貸危機(jī)及隨后的歐債危機(jī)迅速向全球蔓延，升級成國際金融危機(jī)和世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)，中國經(jīng)濟(jì)也受到?jīng)_擊。不僅如此，國際金融危機(jī)還打擊了投資者的信心，國際資本大量撤離，中國利用外資總額在2009年下降了3.6%。

國家推出四萬億投資計(jì)劃。2008年11月5日，國務(wù)院常務(wù)會議決定在未未2年內(nèi)投資四萬億元以刺激經(jīng)濟(jì)。中國宏觀經(jīng)濟(jì)政策第一次采用“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”進(jìn)行描述，并罕見地提出用“出手要快、出拳要重、措施要準(zhǔn)、工作要實(shí)”的力度執(zhí)行該計(jì)劃。

四萬億投資計(jì)劃中對房地產(chǎn)有影響的主要有兩部分：“加大金融對經(jīng)濟(jì)增長的支持力度。取消對商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制，合理擴(kuò)大信貸規(guī)模?！薄凹涌旖ㄔO(shè)保障性安居工程。加大對廉租住房建設(shè)支持力度，加快棚戶區(qū)改造，實(shí)施游牧民定居工程，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)?！辈⒂?009年3月的“兩會”對保障性住房的規(guī)模進(jìn)行調(diào)整，由2008年計(jì)劃投資2800億增加到4000億。

4.2 調(diào)控政策：以保增長為目的，刺激房地產(chǎn)

2008年12月，為應(yīng)對國際金融危機(jī)和國內(nèi)房地產(chǎn)銷量下降的情況，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，體現(xiàn)政府態(tài)度。地方政府紛紛出臺救市措施。

第一，管理政策：積極支持房地產(chǎn)業(yè)。面對土地拍賣市場的大逆轉(zhuǎn)、萬科的降價(jià)銷售，2008年9月27日，南京市政府打響“救市”的第一槍，出臺《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展意見》。11月國務(wù)院再次把房地產(chǎn)作為“重要的支柱產(chǎn)業(yè)”提上前臺。

第二，住房供應(yīng)政策：加大保障房建設(shè)。強(qiáng)調(diào)主要以實(shí)物方式、結(jié)合租賃補(bǔ)貼等形式解決城市低收入者住房問題。

第三，金融政策：加大自住型和改善型住房的信貸支持。自住型住房貸款利率七折優(yōu)惠，降低貸款首付比、最低兩成；寬松的貨幣政策，下調(diào)房地產(chǎn)項(xiàng)目最低資本金比例到30%，下調(diào)法定準(zhǔn)備金率至15.5%。

第四，稅收政策：調(diào)整交易稅、減免營業(yè)稅。首次購買90平米以下普通住房的，契稅稅率下調(diào)至1%，免征印花稅、土地增值稅；個(gè)人銷售2年以上的普通住宅免征營業(yè)稅。

4.3 調(diào)控效果：銷量價(jià)格大漲

房價(jià)空前暴漲。2008年和2009年GDP增長率分別為9.6%和9.2%，保增長目的達(dá)到，大量資金流向房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場觸底復(fù)蘇，2009年房價(jià)大幅上漲。全國平均房價(jià)增長率23.3%，上海達(dá)到56.7%，大幅超過城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長幅度。雖然銷售面積回到08年之前的水平，但是投資、開工面積還遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于08年之前的水平。

5. 2010年-2013年：遏制房價(jià)上漲

2010年4月，一方面，“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”在“兩會”之后拉開序幕；另一方面，對“二次房改”的呼聲越來越大，要求加大保障房的建設(shè)。在土地供應(yīng)、市場結(jié)構(gòu)、稅收和信貸調(diào)控基礎(chǔ)上，全面祭出限購措施，房地產(chǎn)過熱勢頭得到暫時(shí)限制。

5.1 調(diào)控背景：房地產(chǎn)市場強(qiáng)勢復(fù)蘇

2009年中國經(jīng)濟(jì)率先從金融危機(jī)中復(fù)蘇，寬松的信貸和投資政策導(dǎo)致2009年房價(jià)過快增長。2009年12月14日國務(wù)院出臺“國四條”，要求繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段來遏制部分城市房價(jià)的過快上漲。以此為標(biāo)志，房地產(chǎn)調(diào)控政策從刺激轉(zhuǎn)向遏制。

5.2 調(diào)控政策：部分城市開始限購，加大保障房建設(shè)

從2010年4月14日以來，調(diào)控措施接二連三的出臺，由調(diào)控姿態(tài)升級到堅(jiān)決遏制，國四條、國十條、全面叫停銷售定金等高密度政策震驚國內(nèi)外。

第一，管理政策：遏制價(jià)格上漲。國務(wù)院出臺多項(xiàng)通知，明確房地產(chǎn)調(diào)控以遏制房價(jià)上漲和加大保障房建設(shè)、增加普通商品住房供給為主要目標(biāo)。

第二，土地政策：加強(qiáng)土地調(diào)控，增加普通住房有效供給。適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型住房和租房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率。

第三，住房供應(yīng)政策：重視保障房建設(shè)。在土地、金融政策給予保障房積極支持；落實(shí)2013年的保障房建成470萬套、新開工630萬套任務(wù)。

第四，金融政策：差別化信貸政策。首付比例調(diào)整到30%以上；二套房，首付比例不低于50%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；暫停第三套房貸款；不能提供一年以上納稅證明或社保證明的非居民停發(fā)房貸。

第五，稅收政策：房產(chǎn)稅試點(diǎn)。營業(yè)稅免征期限從2年恢復(fù)到5年；滬渝房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。

第六，住房需求政策：部分城市開始限購。北京等一些房價(jià)過高的城市頒布家庭限制購房套數(shù)政策，上漲過快的二三線城市也要采取限購。

5.3 調(diào)控效果：房價(jià)過快上漲勢頭得到暫時(shí)抑制

總體房價(jià)過快上漲的勢頭得到暫時(shí)抑制，但區(qū)域分化明顯。房價(jià)仍有增長，但增長已放緩，且有進(jìn)一步放緩的趨勢。最先實(shí)施限購的北京的銷售面積增長率由2009年的76.9%下降到2010年的-30.6%，其房地產(chǎn)市場大幅波動問題突出。

不過，2012年貨幣政策寬松使得部分區(qū)域房價(jià)從2012年下半年開始進(jìn)入一輪小周期上漲。從11年底開始到12年中，央行先后兩次降準(zhǔn)、兩次降息，存款準(zhǔn)備金率由11年底21.5%下調(diào)到12年中的20%，同期基準(zhǔn)利率由3.5%下調(diào)到3%。降準(zhǔn)降息后，銷售和地產(chǎn)投資回暖回暖，2012年下半年，一線房價(jià)明顯回升。

6. 2014-2016年9月：借穩(wěn)增長和去庫存再度刺激

中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，在“穩(wěn)增長”和“去庫存”的政策訴求下，出臺四輪刺激政策，主要是放松限購限貸，加強(qiáng)信貸支持和稅收減免。2015-2016年一二線房價(jià)暴漲，三四線平穩(wěn)，區(qū)域分化明顯。

6.1 調(diào)控背景：總量放緩，區(qū)域分化

2014年中國經(jīng)濟(jì)再度面臨下行壓力，穩(wěn)增長訴求凸顯。

經(jīng)濟(jì)增速換擋，進(jìn)入新常態(tài)。新常態(tài)不僅意味著經(jīng)濟(jì)增速發(fā)生變化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、結(jié)構(gòu)、體制等也在不斷變化。

房地產(chǎn)市場步入“總量放緩、區(qū)域分化”的第二發(fā)展階段。一二線高房價(jià)和三四線高庫存并存。

針對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場的新形勢，住房政策也相應(yīng)地出現(xiàn)變化，并逐漸把目標(biāo)聚焦在去庫存及分類管理上。

6.2 調(diào)控政策：放松限購限貸，貨幣寬松

2014年5月首次出現(xiàn)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌。

2014年6月，呼和浩特首先取消實(shí)施三年的限購政策。截止2014年底，除北上廣深，大部分實(shí)行限購的城市取消了限購政策。

2014年9月30日，央行、銀監(jiān)會公布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（930新政），通知明確規(guī)定調(diào)整房貸政策，二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由“認(rèn)房又認(rèn)貸”改為“認(rèn)貸不認(rèn)房”。通知要求：對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定；對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策；銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要縮短放貸審批周期，合理確定貸款利率，優(yōu)先滿足居民家庭貸款購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。

2015年3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文（330新政）：二手房營業(yè)稅免征限期由5年改為2年；二套房商業(yè)貸款最低首付比例降至4成；公積金貸款首套房首付比例調(diào)整為20%。

從2014年11月22日至2015年底6次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，中長期貸款利率下降至4.9%。多次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。

2015年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)“化解房地產(chǎn)庫存”。

2016年2月17日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》：首套房144平方米以上房屋契稅由3%降至1.5%；二套房契稅由3%降至1%（90平米以下），由3%降至2%（90平米以上）； 2年以上房屋交易全部免征營業(yè)稅，不再征收2年以上非普通住宅的營業(yè)稅；4、北上廣深僅適用第1點(diǎn)，第2、3點(diǎn)優(yōu)惠不享有。

2016年2月29日，央行再度降準(zhǔn)。

6.3 調(diào)控效果：一二線房價(jià)大漲，三四線平穩(wěn)

2014年“930”新政和“1121” 降息以后，房市開始觸底回升。2015年“330”新政、持續(xù)降息降準(zhǔn)以及6月股災(zāi)以后，一二線房價(jià)、銷量開始加速上漲。2016年2月稅費(fèi)減免政策和降準(zhǔn)以后，一二線房價(jià)啟動暴漲模式，部分區(qū)域房價(jià)甚至接近翻倍。

值得注意的是，2015-2016年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯分化，在一二線房價(jià)暴漲的同時(shí)，三四線房價(jià)穩(wěn)定并持續(xù)去庫存，體現(xiàn)了“總量放緩、區(qū)域分化”的新發(fā)展階段特征。

7. 2016年9月至今：長短結(jié)合，促進(jìn)健康發(fā)展

2016年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“一二線高房價(jià)、三四線高庫存”的區(qū)域分化現(xiàn)象。2015-2016年全國一、二線房價(jià)暴漲引來新一輪調(diào)控，政策長短結(jié)合，短期依靠限購限貸，長期尋求建立長效機(jī)制。

7.1 調(diào)控背景：經(jīng)濟(jì)L型企穩(wěn)和政策強(qiáng)調(diào)防風(fēng)險(xiǎn)

2016年隨著經(jīng)濟(jì)L型企穩(wěn)、通脹預(yù)期抬頭以及一二線房價(jià)暴漲，刺激房地產(chǎn)穩(wěn)增長的階段性任務(wù)完成，但三四線去庫存效果區(qū)域差異較大，同時(shí)金融風(fēng)險(xiǎn)凸顯，7月政治局強(qiáng)調(diào)“抑制資產(chǎn)價(jià)格泡沫”、10月強(qiáng)調(diào)“防風(fēng)險(xiǎn)”、12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)政策從穩(wěn)增長轉(zhuǎn)向防風(fēng)險(xiǎn)和促改革，房地產(chǎn)政策開始從刺激轉(zhuǎn)向收緊。

7.2 調(diào)控政策：短期調(diào)控和長效機(jī)制

2016年7月政治局會議提出“抑制資產(chǎn)價(jià)格泡沫”。

2016年8月底，央行為去杠桿重啟14天逆回購，隨后又重啟28天逆回購，加大MLF操作力度，鎖短放長，拉長期限提高資金成本，相當(dāng)于隱性加息。2017年1月央行正式上調(diào)MLF操作利率。

2016年國慶前后，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺。自2016年9月30日晚間至10月6日，短短七天時(shí)間，北京、天津、蘇州、成都、合肥、南京、深圳等多個(gè)城市先后發(fā)布新房市調(diào)控政策，后又有珠海、東莞和福州三座城市重啟限購限貸，再加上嚴(yán)格房市管理的惠州，使得本輪全國加入調(diào)控行列的城市達(dá)到19個(gè)。

隨后熱點(diǎn)城市又不斷推出加強(qiáng)版調(diào)控政策。以南京為例，在9月26日出臺限購政策，限制擁有2套以上住房的居民家庭購買新房。10月5月，短短十天的時(shí)間，又發(fā)文加大對南京房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，單身人士限購1套住房，有貸無房或有房無貸的居民再購買住房商貸首付比率最低為50%。此外，杭州、廈門、蘇州、鄭州同樣在短時(shí)期內(nèi)連續(xù)出臺加強(qiáng)版限購限貸政策。

2016年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，首次提出“長效機(jī)制”：要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。要落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展。要加快住房租賃市場立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。加強(qiáng)住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。

7.3 調(diào)控效果：迅速降溫

由于重新收緊限購限貸政策，2016年國慶過后，一二線房價(jià)和銷量迅速降溫。

房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制仍有待破題。

8. 歷次房地產(chǎn)調(diào)控：反思、抉擇和展望

過去近20年來，房地產(chǎn)調(diào)控在穩(wěn)增長和控房價(jià)之間幾經(jīng)反復(fù)，先后動用了貨幣、信貸、稅費(fèi)、土地等各種政策工具，但越調(diào)越漲，北上深一線城市房價(jià)排在全球前列，其中經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)值得深思。

8.1 調(diào)控的政策工具及效果

房地產(chǎn)市場是受政策影響較大的市場，市場的波動通常與政策的調(diào)整緊密相關(guān)，房地產(chǎn)政策主要包括土地、金融、財(cái)稅政策，對房地產(chǎn)市場的影響，路徑和效果各有不同。

貨幣政策直接影響購買力。

房地產(chǎn)短期看金融，首付比例和貸款優(yōu)惠利率直接決定房地產(chǎn)購買意愿和購買力。貨幣超發(fā)，資產(chǎn)配置需求強(qiáng)烈，疊加首付比例和貸款利率降低，購買力提升，房地產(chǎn)需求迅速釋放。

貨幣寬松一般會刺激房價(jià)回升,時(shí)滯3個(gè)月以上,貨幣緊縮傳導(dǎo)至房價(jià)的時(shí)間因城市而異,在3-12個(gè)月之間。貨幣寬松對刺激房地產(chǎn)具有立竿見影的效果，根據(jù)歷年經(jīng)驗(yàn),當(dāng)房價(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)下跌時(shí),調(diào)控政策會松綁,進(jìn)行貨幣層面上的刺激可以在較短時(shí)間內(nèi)刺激需求,使房市回暖。貨幣緊縮并不能對抑制房價(jià)過快上漲起到?jīng)Q定性的作用。如果總需求旺盛,貨幣緊縮也難以改變上漲趨勢,但如果總需求低迷,貨幣緊縮會對房價(jià)下滑起到助推作用。

土地政策對不同城市效果不同。

中國一二線城市房地產(chǎn)市場和三四線城市存在較大差異。在三四線城市土地大量供給的同時(shí)，部分一二線城市甚至面臨無地可賣的境地。北京土地購置面積在2002年達(dá)到頂峰，后明顯下降。到了2011年，只有2002年24.2%的土地購置面積。土地供給減少，人口流入增多，必將帶來房價(jià)的上漲。

目前中國一線城市短期內(nèi)可用于開發(fā)的土地嚴(yán)重不足，是造成房價(jià)上漲預(yù)期的主要原因。同時(shí)地方政府嚴(yán)重依賴土地財(cái)政，有意壓低土地供給以期賣出高價(jià)，土地成本的高企導(dǎo)致開發(fā)商不得不以更高的價(jià)格進(jìn)行出售樓盤。有些開發(fā)商從政府手中拍到土地后不積極開發(fā)，而是等待土地升值后轉(zhuǎn)手賣掉，甚至有些開發(fā)商在樓盤建好后捂盤惜售，使有效的土地供給沒有及時(shí)轉(zhuǎn)化成有效的房屋供給。

財(cái)政政策直接影響市場供應(yīng)。

稅收政策直接影響房地產(chǎn)交易量，營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅的優(yōu)惠、減免，對增加房地產(chǎn)供應(yīng)有直接影響。土地增值稅的征收和計(jì)算，也直接影響開發(fā)商的推盤節(jié)奏。

2005年以來，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)作為一個(gè)調(diào)控政策，最初是為了抑制投機(jī)投資性需求，2008年后也作為一種鼓勵住房消費(fèi)的政策。從效果來看，稅收政策并不能抑制房價(jià)上漲，但是對交易量影響較大。增加交易稅會傳導(dǎo)到房價(jià)，但會對交易量有負(fù)面影響。

“限購”等行政措施短期影響直接。

2010年中國開始把限購作為一個(gè)抑制投機(jī)投資性需求的重要調(diào)控政策。從效果來看，短期限購政策對房地產(chǎn)成交量影響顯著，但是也導(dǎo)致了一些“假離婚”等其他的社會問題。且限購一取消，房價(jià)將迅速上漲，并未解決根本問題。

8.2 歷次房地產(chǎn)調(diào)控的反思

第一，重抑制需求，輕增加供給?，F(xiàn)有政策中，如 “提高首付比例”、“提高貸款利率”、“限購”、“限貸”、“二手房交易征稅” 等政策，都是為調(diào)整和控制市場需求，但需求的壓制是暫時(shí)的，剛性需求的存在，投資獲利的機(jī)會都使得消費(fèi)者在調(diào)控松綁時(shí)投入到購房大軍的人群中。 所以，這些政策只是將消費(fèi)者的需求強(qiáng)制性延后，并沒有有效的解決房價(jià)增長的問題。 這些政策對于炒房和投資者有一定的遏制，但也給剛性需求的消費(fèi)者帶來了更多的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

第二，經(jīng)常使用行政手段，市場機(jī)制不完善。房地產(chǎn)行業(yè)有其市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行特性，需要建立能平衡供需，抑制投機(jī)，促使資源有效利用的長效機(jī)制。但現(xiàn)有政策多通過行政指令進(jìn)行調(diào)控，政策在實(shí)際實(shí)施中，很難落到實(shí)處。開發(fā)商和地方政府，會將行政指令曲解，如二手房交易征稅導(dǎo)致了稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，反而推高了房價(jià)；外地人限購政策催生了與本地人假結(jié)婚的結(jié)婚潮等。房地產(chǎn)作為一個(gè)市場體系中的產(chǎn)業(yè)，要遵循市場調(diào)控的機(jī)制，單純的依靠行政指令，達(dá)不到調(diào)控的目的。

第三，貨幣超發(fā)使得房地產(chǎn)越來越貨幣金融化，而脫離居住屬性和居民收入基本面。過去幾十年房價(jià)持續(xù)上漲，一部分可以用城鎮(zhèn)化、居民收入等基本面數(shù)據(jù)解釋（居住需求，商品屬性），另一部分可以用貨幣超發(fā)解釋（投機(jī)需求，金融屬性）。由于中國城鎮(zhèn)化速度、居民收入增速和貨幣超發(fā)程度（M2-GDP）超過美國、日本等主要經(jīng)濟(jì)體，造就了中國房價(jià)漲幅冠全球。2014-2016年貨幣超發(fā)導(dǎo)致房價(jià)漲幅遠(yuǎn)超GDP和居民收入，房地產(chǎn)越來越貨幣金融化。

第四，土地是地方財(cái)政的保障，同時(shí)也成為了高房價(jià)的推手。高地價(jià)推高房價(jià)。在房地產(chǎn)開發(fā)總成本中，土地成本占直接成本的比例高達(dá) 58.2%，成為地方政府財(cái)政收入的主要來源。由于地方政府對土地財(cái)政的依賴，天然追求土地出讓收入最大化，成為高房價(jià)的重要推手；客觀看待過去幾十年土地財(cái)政為中國城鎮(zhèn)化融資的歷史貢獻(xiàn)，但也要正視地價(jià)推高房價(jià)、拉大財(cái)富差距等負(fù)面作用。

8.3 促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展：從短期調(diào)控到長效機(jī)制，從限制需求轉(zhuǎn)向供給側(cè)改革

第一、增速換擋期，住宅投資告別高增長時(shí)代，房地產(chǎn)政策應(yīng)適應(yīng)新發(fā)展階段特征，避免寄希望于刺激重歸高增長的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。住房市場具有非常明顯的階段性特征，增速換擋期，住宅投資從高速增長步入平穩(wěn)或下降狀態(tài)，從數(shù)量擴(kuò)張步入質(zhì)量提升，從總量擴(kuò)張步入“總量放緩、區(qū)域結(jié)構(gòu)分化、人口繼續(xù)向大都市圈遷移”。房地產(chǎn)政策應(yīng)適應(yīng)新發(fā)展階段的特征，避免寄希望于刺激房地產(chǎn)重歸高增長軌道，否則將形成泡沫醞釀金融危機(jī)，日本在1969-1973年、韓國在1992-1996年都曾犯過類似的錯(cuò)誤。新階段的房地產(chǎn)政策應(yīng)注重提高住房質(zhì)量、改善人居環(huán)境、提高住房成套率，更注重區(qū)域差異。

第二、必須建立起比較完善的住房法律體系。通過法律形式明確以居住為導(dǎo)向的住房制度設(shè)計(jì)，建立遏制投資投機(jī)性需求的長效機(jī)制是德國的主要經(jīng)驗(yàn)，對我國有很大的啟示。在我國《城市房地產(chǎn)管理法》基礎(chǔ)上，應(yīng)抓緊起草《住宅法》、《住房租賃法》和《住房保障房法》等各項(xiàng)專門法律，構(gòu)建完整的住房法律體系。借鑒德國經(jīng)驗(yàn)，法律首先要明確住房的居住屬性，“房子是用來住的，不是用來炒的”，強(qiáng)化對市場投機(jī)性需求和開發(fā)商“囤地”、“囤房”等擾亂市場正常秩序行為的法律約束和處置。其次，要構(gòu)建租戶和購房者利益維護(hù)機(jī)制。對房東和開發(fā)商短期內(nèi)過快提高租金和房價(jià)的行為，法律要明確嚴(yán)厲的處罰措施，以法律形式遏制漫天漲價(jià)行為。同時(shí)，要建立獨(dú)立的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)制，對不同地段、不同類型的住房必須定期制定詳細(xì)的基準(zhǔn)價(jià)格作為執(zhí)法依據(jù)。

第三、需要實(shí)行長期穩(wěn)定的住房信貸金融政策。從國際經(jīng)驗(yàn)看，首付比例和貸款利率變動對購房者支付能力影響很大。購房需求容易受到房貸政策影響而出現(xiàn)集中爆發(fā)現(xiàn)象，短期內(nèi)易推動房價(jià)過快上漲。建議我國可研究和探索居民購房時(shí)的首付比例和貸款利率固定或兩者反向變動的房貸政策，以穩(wěn)定購房者預(yù)期，避免購房需求短期內(nèi)提前釋放。為減少通脹水平對貸款利率的影響，中長期可考慮成立專門的住房儲蓄銀行，通過與通脹水平掛鉤，使真實(shí)貸款利率長期不變。

第四、建立居住導(dǎo)向、人地掛鉤、大都市圈戰(zhàn)略的長效機(jī)制。長期以來，中國政府長期實(shí)施“控制大城市規(guī)模、積極發(fā)展中等城市和小城市”的中小城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，與人口向大都市圈集聚的趨勢背離，人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化明顯背離，土地供給向三四線城市傾斜，但人口向大都市圈集聚。由此形成了人地分離、土地供需錯(cuò)配，這是當(dāng)前一線和部分熱點(diǎn)二線城市房價(jià)泡沫、三四線庫存泡沫的根源。解決之道不是控制需求的短期調(diào)控，而是建立居住導(dǎo)向、人地掛鉤、大都市圈戰(zhàn)略的長效機(jī)制，其中政策重點(diǎn)是：以超越行政邊界的大都市圈戰(zhàn)略替代中小城鎮(zhèn)戰(zhàn)略；適時(shí)重啟跨省換地，實(shí)行跨省的耕地占補(bǔ)平衡和城鄉(xiāng)用地增減掛鉤；加快推進(jìn)一線和熱點(diǎn)二線城市低效工業(yè)用地轉(zhuǎn)居住用地；加快推進(jìn)一線和熱點(diǎn)二線城市農(nóng)村集體建設(shè)用地入市；完善一二線大都市的城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局和軌道交通，改善出行效率；嚴(yán)格控制投資投機(jī)性需求，對炒房征收重稅。

第五、逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的集體建設(shè)用地市場和住房發(fā)展機(jī)制。在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營型建設(shè)用地出讓、租賃等方式，與國有土地同等入市、同價(jià)同權(quán)，增加住宅用地供應(yīng)主體，提高重點(diǎn)城市土地供給彈性。推動“多規(guī)合一”試點(diǎn)，逐步把農(nóng)村集體建設(shè)用地的建成區(qū)，以及一些城中村，納入城鎮(zhèn)化規(guī)劃，統(tǒng)一建筑標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)和住宅與商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。

第六、逐步推動土地財(cái)政向房產(chǎn)稅的轉(zhuǎn)型。由于地方政府對土地財(cái)政的依賴，天然追求土地出讓收入最大化，成為高房價(jià)的重要推手；客觀看待過去幾十年土地財(cái)政為中國城鎮(zhèn)化融資的歷史貢獻(xiàn)，但也要正視地價(jià)推高房價(jià)、拉大財(cái)富差距等負(fù)面作用；土地財(cái)政難以持續(xù)，出路在于建立房產(chǎn)稅、消費(fèi)稅、個(gè)人所得稅等地方主體稅，這涉及深層次的經(jīng)濟(jì)乃至政治改革，不動產(chǎn)實(shí)名制和金融實(shí)名制是現(xiàn)代國家治理的基礎(chǔ)。

8.4 新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的展望

2015-2016年在貨幣放水、政策刺激下，一二線房價(jià)暴漲。2016年10月新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，銷量大幅回調(diào)，房價(jià)漲幅放緩。

12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)建立房地產(chǎn)長效機(jī)制。

1） “去庫存方面，要堅(jiān)持分類調(diào)控，因城因地施策，重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題。”

2）“要把防控金融風(fēng)險(xiǎn)放到更加重要的位置，下決心處置一批風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，著力防控資產(chǎn)泡沫，提高和改進(jìn)監(jiān)管能力，確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)”。未來房地產(chǎn)調(diào)控將始終處于高壓姿態(tài)，對于環(huán)比價(jià)格上漲的熱點(diǎn)城市將不斷加碼限購限貸政策，否則地方政府將被問責(zé)。

3）“要堅(jiān)持‘房子是用來住的、不是用來炒的’的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房”。表明中央明確了房地產(chǎn)的居住屬性和消費(fèi)屬性，否定了投資投機(jī)屬性。

4）“要落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展”。表明中央決心解決人地分離、人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化不匹配的問題，大都市圈戰(zhàn)略日漸清晰，小城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略或退出歷史舞臺。

本輪房地產(chǎn)調(diào)控效果關(guān)鍵看長效機(jī)制能否有效建立。

1）近幾輪房價(jià)周期上漲時(shí)間長、調(diào)整時(shí)間短，平均36個(gè)月左右為一輪房價(jià)周期，其中平均上漲24個(gè)月，調(diào)整12個(gè)月。

2）當(dāng)前房價(jià)漲幅放緩，按照12個(gè)月左右的調(diào)整周期，預(yù)計(jì)房價(jià)將調(diào)整到2017年底-2018年上半年。2017年房地產(chǎn)調(diào)控將保持高壓姿態(tài)。

3）10月調(diào)控以來，房地產(chǎn)銷量大幅回落。

4）由于當(dāng)前調(diào)控主要是通過限購限貸控制需求，如果土地供給跟不上和長效機(jī)制建立不理想，2017年下半年-2018年上半年房價(jià)面臨新一輪上漲壓力。如果長效機(jī)制能夠建立，尚有轉(zhuǎn)機(jī)。

2017年房地產(chǎn)投資增速可能回落至2%-3%。

1）一二線城市面臨補(bǔ)庫存，三四線及以下城市處于政策鼓勵去庫存。政策要求人地掛鉤，根據(jù)人口流動情況分配建設(shè)用地指標(biāo)，對房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)。

2）2016年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為6.9%。從最近四年特別是最近兩年的情況看，一線、二線、三四線及以下城市房地產(chǎn)投資分別占全國的約11.5%、35.0%、53.5%。基于歷史數(shù)據(jù)、現(xiàn)實(shí)情況及政策，2017年房地產(chǎn)投資增速可能回落至2%-3%左右，二次探底。