作為第一代主流地產(chǎn)商的代表,萬達(dá)是最早從住宅銷售為主的開發(fā)模式,轉(zhuǎn)為持有商業(yè)為主的企業(yè)或之一。
有朋友可能不同意,因?yàn)榧词沟浆F(xiàn)在,萬達(dá)的收入來源中,住宅產(chǎn)品的銷售收入仍占有相當(dāng)大的份額。但從具體產(chǎn)品形態(tài)看,住宅和商鋪銷售是為萬達(dá)mall服務(wù)的。換句話說,住宅和商鋪的銷售,是為了獲得現(xiàn)金流平衡,萬達(dá)謀取的,是持有型物業(yè)。
分析萬達(dá)的轉(zhuǎn)型,有兩種。一種是萬達(dá)集團(tuán)層面的轉(zhuǎn)型,其實(shí)是多元化。即它從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營,進(jìn)入文化娛樂領(lǐng)域,經(jīng)由萬達(dá)院線、萬達(dá)電影,收購了一批國外資產(chǎn),成為全球最大的電影娛樂全產(chǎn)業(yè)鏈公司。
一種是萬達(dá)起家的萬達(dá)商業(yè),即其主營業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體萬達(dá)廣場(chǎng),有過第一代第二代第三代的更迭,到了第四代,變身為萬達(dá)文旅城。就萬達(dá)廣場(chǎng)而言,以往的轉(zhuǎn)型,都是產(chǎn)品形態(tài)的嬗遞;最大的轉(zhuǎn)型動(dòng)作當(dāng)然是此次將文旅城和酒店賣給了融創(chuàng)、富力。
萬達(dá)以630多億的價(jià)格,將13個(gè)文旅城和77個(gè)酒店資產(chǎn)包一起售出,幾乎所有人都覺得突然。都在問:萬達(dá)究竟發(fā)生了什么?
最近幾年,萬達(dá)發(fā)起了數(shù)額巨大的海外投資,包括文化娛樂和商業(yè)地產(chǎn)。5月起,萬達(dá)的海外項(xiàng)目融資受到影響,并不可避免地波及內(nèi)地項(xiàng)目。這是一個(gè)偶發(fā)因素,卻是促成王健林毅然將萬達(dá)商業(yè)全面向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的決定性因素。
從商業(yè)開發(fā)量和持有規(guī)??矗f達(dá)無疑是一個(gè)沉重的大象。且不說它剛賣掉的13個(gè)文旅城和77個(gè)酒店,單單說它截至7月26日已經(jīng)開業(yè)的205個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)而言,就已是全球最大的商用物業(yè)持有者。
過去10多年,萬達(dá)廣場(chǎng)雖然在產(chǎn)品形態(tài)不斷迭代,但本質(zhì)上仍然是一種傳統(tǒng)的開發(fā)模式:獲取土地-建設(shè)-銷售-運(yùn)營。只是比大多數(shù)地產(chǎn)商多了“運(yùn)營”一環(huán)。從全國城市的空間縱深來看,這種游戲還能持續(xù)。不過,王健林想換個(gè)玩法。
大約2014年底,王健林的想法逐漸清晰,化重為輕,萬達(dá)由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。代表性的事件,即是業(yè)內(nèi)俗稱的“萬萬合作”,也就是萬達(dá)與萬科的戰(zhàn)略合作。萬萬合作的簽約儀式是2015年5月14日,但雙方的接觸卻至少是在2015年初。萬科對(duì)這項(xiàng)合作是高度重視的,還派了一位副總裁專門分管此事。
我個(gè)人了解到的情況是,王健林其實(shí)是想將萬達(dá)廣場(chǎng)悉數(shù)售予萬科,就如同現(xiàn)在將萬達(dá)文旅城售予融創(chuàng)和富力,但運(yùn)營管理仍由萬達(dá)負(fù)責(zé)?!叭绻膺_(dá)成,今天就沒有融創(chuàng)什么事了?!倍f科也將牢牢地占據(jù)房企第一的位置。但我們看到的卻是,一年后,萬萬合作無疾而終。分手原因不足為外人道,也許是理念、目標(biāo)分歧,也許是寶萬之爭(zhēng)分散了萬科的部分精力吧。
也就是2015年開始,萬達(dá)的輕資產(chǎn)模式邁開了步子。
一方面,萬達(dá)廣場(chǎng)的開發(fā)投資,引進(jìn)了新的模式。主要有兩種,一種是合作方出錢,萬達(dá)負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商和運(yùn)營管理。比較有代表性的是與中信信托、民生信托的合作。近日鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的萬達(dá)再次出售核心資產(chǎn),其實(shí)是萬達(dá)廣場(chǎng)建成后移交給投資方。
另一種是合作方出地,或部分投資,萬達(dá)負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資建設(shè)、招商和運(yùn)營管理。比較有代表性的是北京槐房萬達(dá)廣場(chǎng)。這是在集體土地上建設(shè)的萬達(dá)廣場(chǎng)。根據(jù)萬達(dá)集團(tuán)2017年上半年簡(jiǎn)報(bào),上半年新開業(yè)項(xiàng)目14個(gè),輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場(chǎng)9個(gè);新發(fā)展萬達(dá)廣場(chǎng)26個(gè),均為輕資產(chǎn)項(xiàng)目。
另一方面,萬達(dá)仍在為其重資產(chǎn)尋找潛在的買家。2017年7月,孫宏斌出現(xiàn)了。老王要找的買家,是一個(gè)決策快、說話算數(shù)、好合作、“不扯淡的”,老孫全都符合??少Y佐證的是,7月10日簽訂框架協(xié)議,融創(chuàng)未做盡調(diào),就在7月19日與萬達(dá)簽訂正式合同。
目前萬達(dá)的貸款和債券約2000億元。包括兩個(gè)資產(chǎn)包售予融創(chuàng)富力后收回的630多億現(xiàn)金,累計(jì)擁有現(xiàn)金約1700億元。在建的萬達(dá)廣場(chǎng),還有1000多億元的可售物業(yè)。僅以此簡(jiǎn)單計(jì)算,即使不再貸款和發(fā)債,萬達(dá)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)(如果有的話)已然解除。
萬達(dá)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式是否成功,要看它的主要營收和利潤來源,不是銷售收入,而是來自持有型物業(yè)的租金。2016年租金在萬達(dá)商業(yè)利潤的占比,已經(jīng)超過50%,為195.8億元。按照王健林的說法,租金收入的年增幅要在20%以上。
這意味著,萬達(dá)商業(yè)2017年的租金收入要達(dá)到230億元。按照這種增長速度,大約6年后,萬達(dá)商業(yè)的租金收入就有望達(dá)到800億元,純利可達(dá)400億元。這么一算,嚇了我一跟頭。當(dāng)然,這只是理論推算。如你所知,商業(yè)的未知和不確定,總是超乎想象。
再多說幾句。我個(gè)人一直強(qiáng)調(diào),商業(yè)的事情還是要用商業(yè)邏輯來解釋。非商業(yè)的猜測(cè),也許1000種總會(huì)有一種接近真相,但永遠(yuǎn)不會(huì)是真相本身,除了滿足飯后八卦和陰謀論的好奇心,它大概率不會(huì)被證實(shí)或證偽。
萬達(dá)的封閉性,讓包括我在內(nèi)的外人,對(duì)其企業(yè)文化,是不了解的。萬達(dá)模式在獲取土地時(shí)所擁有的強(qiáng)悍話語權(quán),一度讓包括我在內(nèi)的外人存有質(zhì)疑。但萬達(dá)發(fā)展到今天,殊為不易。跳開商業(yè)邏輯的踩踏,尤不可取。