采訪宋衛(wèi)平是一次重新發(fā)現(xiàn)之旅。

采訪之前，就知道他那些豐富的過往，粗線條以為已經(jīng)是如煙的往事了。未料，“有表情、有身段、有美感、有藝術、有生命、”富于活碳、至情、有意的詞匯，被他表達那些水泥鋼筋的建筑物，你瞬間就會被感染、感動，“剛性原則，有情操作”閃進我們的腦海。

一旦提至產(chǎn)品，理性、思辨，都會從他那強大的語言體系里脫口而出，產(chǎn)品主義本色不改。他很不滿行業(yè)存在的產(chǎn)品力差的現(xiàn)象，他會以激烈的方式表達強烈的反對，“粗制濫造的產(chǎn)品本來就應該被拒絕”。

第二層發(fā)現(xiàn)，他的同理心很敏感、強大。他認真地研究過大學生、低收入群體、外來務工者的住房問題，以及空置率的問題。我們后來得知，宋衛(wèi)平在25歲時，思考過“人類將往何處去”的命題，知識分子的本色未改，“沒有思考過這個問題，就不能算是知識分子?！彼f。

第三層發(fā)現(xiàn)，宋衛(wèi)平很真誠地愛護房地產(chǎn)這個行業(yè)。“在1/4的世紀里，有10倍左右的居住面積、居住質量和生活配套的提升，房地產(chǎn)行業(yè)取得的成就是決定性的。這樣的成就在歷朝歷代都是難以想象的，世界上沒有哪一個國家能在這么短的時間里解決幾億人的居住及改善難題。這是一個事實。”

從他縱橫捭闔、帶有哲學味兒的話語體系中可以看出，他對世界有過嚴肅、成體系的思考。

說到公司話題，經(jīng)歷過兩次危機的宋衛(wèi)平說，上千億規(guī)模資產(chǎn)的公司發(fā)展到要依賴于中國金融系統(tǒng)時是非常容易出問題的，因為金融系統(tǒng)的資源主要是國有的，它們對于政策的敏感度比較高。所以像我們這樣的民營企業(yè)適不適合做重資產(chǎn)、高負債率，這一直是一個問題。

“他們即我們”

記者：1992年2月，南巡講話后市場經(jīng)濟產(chǎn)生了化反，有夢想有理想的人越來越多地投身其中。在你的人生時間軌跡里，1992年有著怎樣的意義？

宋衛(wèi)平：1992年鄧小平南巡講話基本確立了中國經(jīng)濟的方向，要走市場化道路，當時我在珠海，身處改革開放前沿，那種開放、激蕩的氛圍使我做了一些思考和改變。帶著這種思維，回到浙江，在杭州開始創(chuàng)業(yè)。在中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的這25年中，我們這一代人恰逢其時，參與了、經(jīng)歷了，也努力工作了，也有一些經(jīng)驗、教訓和思考。

記者：對于房地產(chǎn)行業(yè)的25年，你最深的感受是什么？

宋衛(wèi)平：一二線城市，地價漲了50倍到100倍，房價漲了20倍。

記者：你怎么看待房地產(chǎn)行業(yè)25年這段大歷史？

宋衛(wèi)平：首先，充分肯定自1992年以來中國城市建設和房地產(chǎn)行業(yè)取得的巨大成就，不管它有多少問題、有多少怨聲載道，包括現(xiàn)在還有很多問題未解決，但它取得的成就是決定性的，給幾億人帶來了居住的改變和城市生活的改善。

我們小的時候，通常和普遍的現(xiàn)象是一家五六口人蝸居在20~30平方米的房子里；那時走親訪友去上海、杭州時，城鎮(zhèn)居民的住宅也是非常窘迫的狀況，三代人同居一室的情況也很多。即便是公務員、領導的房子也才有40平方米或90平方米，正廳以上的領導才相對寬敞些。我參加工作后分配的房子建筑面積才50多平方米。這是向蘇聯(lián)學習的模式。

現(xiàn)在來看，城市人均居住面積從文革結束后（1986~1987年）的3.4平方米提高到現(xiàn)在的36平方米，提升了10倍；城鎮(zhèn)居民家庭自有住房率為89.3%，基本實現(xiàn)了每戶人家有一套房，每個人有一個房間；生活配套、教育配套、醫(yī)療配套齊全，城市狀況在這20多年來取得了很大的改善。

在1/4的世紀里，有10倍左右的居住面積、居住質量和生活配套的提升，房地產(chǎn)行業(yè)取得的成就是決定性的。這樣的成就在歷朝歷代都是難以想象的，世界上沒有哪一個國家能在這么短的時間里解決幾億人的居住及改善難題；在城市化進程中，中國完成了其他國家需要100年才能完成的任務，所以必須非常清晰地肯定它的發(fā)展，這是一個事實。

記者：在這些巨大的成就面前，還有哪些問題值得關注以及去解決？

宋衛(wèi)平：其實現(xiàn)在我們還需要關注大學生、低收入群體、外來務工者的住房問題以及空置率的問題。

我們每年有600萬人考上大學，有600萬人會從大學畢業(yè)，他們多是流動的人口，從各個鄉(xiāng)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣級市等三四線城市、地級市流入到一二線城市、省會城市以及教育資源比較集中的城市，例如西安、武漢、北京、上海等城市。

他們畢業(yè)后通常會選擇留在城市中，突然發(fā)現(xiàn)居住是一個問題，只能艱難勉強地去租房子住。租房子也不便宜，會占到他們工資收入的1/3以上。經(jīng)過5年甚至10年的奮斗，如果他們成家要購買兩房一廳的房子，在一二線城市會感覺到遙遙無期。

大學生是中國的未來，是現(xiàn)代科技、現(xiàn)代文化發(fā)展中的主體力量，但他們現(xiàn)在的居住問題還沒有很好地得到解決。

還有一部分人是外來務工者、低收入者、藍領工人等群體，他們大多來自農(nóng)村，進入城市多年，主要租住在城中村、近郊區(qū)域，戶均租住面積在15～18平方米，居住水平在經(jīng)濟型之下，連保障房都達不到，生活飄泊。

但這些人支撐著這個國家的日常運營與生活，承裁著中國經(jīng)濟生活中最重要的、最基礎和最繁重的工作，勞動強度大、勞動條件比較差，同時也是一群職業(yè)尊嚴嚴重缺失的人，約有2億~3億人。他們的居住問題要如何解決；以及包括他們的未來怎么辦，是回到農(nóng)村養(yǎng)老還是在城市繼續(xù)生活，他們的子女的教育、就業(yè)怎么辦，他們的父母的養(yǎng)老又怎么辦，以及這些目前沒有得到保障的人群在40歲左右的時候能否得到一套兩室一廳的房子？

記者：這是一個有關宏旨的問題。

宋衛(wèi)平：涉及那么多人口，但社會對于這些人的住房問題的關注度很低，提供的住宅產(chǎn)品也是懷水車薪，以往的制度和住房結構體系中也沒有做出合情合理的安排與保障。

還有一個嚴重的問題是空置率的問題。抽樣調(diào)查結果估算，中國房屋空置率約在25%~30%?？罩玫姆孔右欢ㄒ?，否則也無法形成租賃與二手房市場。但多少合適是需要我們?nèi)ニ伎嫉?。過高的空置率會造成社會資源的閑置與浪費，就變成了銀行金庫中的金條，變成了老百姓抵抗通脹、保值增值的手段以及保值品，沒有發(fā)揮房子是用來居住的基本功能與屬性。

當然，這種閑置對于老百姓來說也是無可奈何，由于通脹厲害，房價瘋長，如果不把個人財富變成房子的話，個人資產(chǎn)就會貶值。這種情況怎么解決，也是一個問題。

記者：為什么會特別關注這些階層？

宋衛(wèi)平：一是“他們即我們”，很多人都會是大學生；如果我沒有讀大學也會成為這樣的群體。由己及人，同理心，做事要利己利他。二是一個行業(yè)、一個國家是否有前途、有情懷，主要是看它對于底層、低收入群體的關注與理解。他們生活得不安寧、動蕩，社會也會如此。

“粗制濫造的產(chǎn)品本來就應該被拒絕”

記者：當初，為什么沒有選擇留在珠?；蜻M入深圳，而是回到杭州？

宋衛(wèi)平：我是浙江人，從小到大（30歲之前）都是在浙江度過，對于這里的風土人情、文化有比較深入的理解與了解。房地產(chǎn)行業(yè)本身是一個復合產(chǎn)業(yè)，需要了解風土人情、社會狀況、地域文化以及歷史傳承等。我對這里比較熟悉，盡管也在廣東做過五六年，但還是處于人生地不熟階段，還是有其特殊性。

而且杭州也是中國最好的城市之一，“上有天堂，下有蘇杭”。對于華人、漢人而言，它不僅是杭州的“杭州”，浙江的“杭州”，它還是中國的“杭州”，乃至是全世界華人的“杭州”。江南憶，最憶的是杭州。

記者：是什么原因促使你進入房地產(chǎn)行業(yè)？

宋衛(wèi)平：我是學歷史的，對于學歷史的人而言，幾乎是科盲，沒有理工科的底子，倘若去從事電子產(chǎn)品類的相關行業(yè)，或者其他理工科門類就會有問題。但房地產(chǎn)不一樣，它是一個人文含量比較高的進入門檻相對容易的行業(yè)，于是就選擇了這個行業(yè)。另外的一個原因是，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模、資本含量、價值含量等比較高，企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模也比較容易做大，未來也會比較有前景。

記者：在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的這20多年里，綠城始終是一面旗幟，你也被認為是地產(chǎn)界的“喬布斯”和“理想主義者”，在多次的調(diào)控下堅守著品質，在生意里加入了太多的情感、道義和責任因素，為什么要這樣做，沒想過要妥協(xié)過一次嗎？

宋衛(wèi)平：這是每個人對于世界的認知不同。我們從小受到的教育和訓練就是希望這個世界變得更美好，一個人的主體價值也主要是對于社會的貢獻，是對于他人的幫助，就是所謂的利他。當然還有利己，它也有很多界面，如對金錢的積累，這也是日后做事情的基礎。但不管怎么樣，既然從事這個行業(yè)，對于這個行業(yè)相對比較完整的系統(tǒng)的認知是必須的。

這個認知是指，房子不僅是一個稱呼，它還是一個建筑，是源于地表、天空之間的一個搭接，是文化符號系統(tǒng)，是有生命的。就像自然山川、河流一樣，有它的美和存在的價值。因此，房子不管是拿來賣的還是住的，都要把它做好，在功能、品質以及審美方面做好它。好的房子可以生長幾千年。

我們從開發(fā)第一棟房子開始，這個念想和思維體系就沒有變化過，這是理所當然的事情。房子是什么？它與很多商品相近，但也有不同，我們研究發(fā)現(xiàn)，人類對于所有商品的品質和審美要求已經(jīng)超過了對于功能的要求。人類越是發(fā)展，對于商品中情感的需求、注入、交流要求越為強烈，這是一個非常清晰的需求。冷冰冰的，沒有性情、人性和文化的產(chǎn)品是不會持久的，所有產(chǎn)品都應該有它的精神和內(nèi)含，這是理所當然的事情，要有性情、要有感知、要有體會，要對世界保持虔誠的態(tài)度。

記者：外界認為這種對于產(chǎn)品品質的堅守曾經(jīng)給你以及你的企業(yè)帶來痛苦與沖擊？特別是在房地產(chǎn)調(diào)控中，幾次面臨調(diào)整，幾次危機給你帶來的影響是什么？

宋衛(wèi)平：不不不，這種堅守給企業(yè)帶來的100%都是好外，企業(yè)遇到的沖擊與這些堅守沒有關系。

25年來中國房地產(chǎn)行業(yè)取得了舉世矚目的成績，在城市化進程中妥善地解決了幾億人居住的基本需求，這在中國歷史上、世界歷史上是沒有過的。急速發(fā)展的過程中，即便是再聰明的人遇到這種狀況都必然會探索，必然會犯錯誤。犯錯誤的過程、調(diào)整的過程以及預防今后犯錯誤的過程構成調(diào)控的原因。犯錯誤與調(diào)整的過程必然會帶來行業(yè)的動蕩，企業(yè)碰到的困難無非是因為受到政策急劇變化以及金融環(huán)境的影響。

綠城在2000年到2014年發(fā)展得相對比較激進，負債率比較高，導致企業(yè)承受動蕩的能力受到一定限制。動蕩比較大時，運營會變得十分艱難，當時我們的現(xiàn)金流受到市場的影響產(chǎn)生了比較大的波動。但不是因為產(chǎn)品上的堅守，粗制濫造本來就應該被拒絕，不可以粗制濫造。

在產(chǎn)品上，我們付出了很多心血和代價，實事求是地說那對企業(yè)是一件好事，不是負擔。我們很早就確立了努力認真用心把房子做成一件作品、藝術品、文化產(chǎn)品的發(fā)展目標。當然，也很早就開始享受到堅持產(chǎn)品質量給企業(yè)所帶來的好處，從2005年開始，在同樣性價比的情況下我們的房子在市場上會有更好的價格和價值，認同高，賣得快。也使我們獲得了這個行業(yè)中最好的產(chǎn)品生產(chǎn)者的口碑。

記者：是什么導致了綠城的幾次危機？

宋衛(wèi)平：綠城的成長發(fā)展是有其自身優(yōu)勢的，但因為環(huán)境不穩(wěn)定，所以出現(xiàn)了問題。

房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要是兩個方面，一是金融機構融資，二是預售款，房地產(chǎn)企業(yè)依靠自身的利潤是無法實現(xiàn)擴大再生產(chǎn)的，大部分企業(yè)從銀行獲得了大量融資，使用了杠桿。但杠桿也有斷裂的時候，后來我們發(fā)現(xiàn)這個杠桿不堅固了。

實際上，上千億規(guī)模資產(chǎn)的公司發(fā)展到要依賴于中國金融系統(tǒng)時是非常容易出問題的，因為金融系統(tǒng)的資源主要是國有的，它們對于政策的敏感度也比較高。所以像我們這樣的民營企業(yè)適不適合做重資產(chǎn)、高負債率，一直是一個問題。如果金融政策是穩(wěn)定的，企業(yè)高負債發(fā)展問題也不會很大。

在2011~2014年的調(diào)控中堅持下來后，我們發(fā)現(xiàn)根本看不到政策調(diào)控的頭。我認為國家用行政手段、粗暴簡單地地來面對市場是不合適的，是不可以的，簡直可以用“苛政猛于虎”來形容。不懂行的人、不做深入思考的人，也是不能給中國老百姓的居住生活內(nèi)容和品質做出一套比較好的行業(yè)政策來的。當然，對于高頻次的政策調(diào)控，只有國企央企才能抵抗住，民企只有選擇放棄。

記者：所以在最后關頭，選擇了放棄與融創(chuàng)的合作，投向了中交集團？

宋衛(wèi)平：和融創(chuàng)合作是一個誤會，本以為融創(chuàng)對業(yè)主的責任心能更清晰點，結果等到回過頭來再看時，它們在這方面的表現(xiàn)是不好的。

這家企業(yè)有一個特點，未合作時表現(xiàn)得比較恭敬、謙卑；等到掌控局面時，又失去了對客戶的底線，這是我不能容忍的，這是個誤會。

后來下決心把企業(yè)股權轉給央企，主要是因為不管它的杠桿倍數(shù)也好，堅強程度也好，都是我們的10倍。等到一個企業(yè)擁有成千上萬名員工，它的產(chǎn)品關系到幾十萬人甚至上百萬人時，其存在的價值就已經(jīng)不只是自身了，還有更多，于是決定把大股東的位置賣給中交集團，這是一個最好的保障。