國家統(tǒng)計局9月18日發(fā)布“8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”。數(shù)據(jù)顯示，一線和熱點二線城市新建商品住宅價格環(huán)比全部下降或持平，三線城市的環(huán)比漲幅也出現(xiàn)回落，只有1個超過1%。

今年以來，三四線城市住宅銷量和房價同比增速均顯著超預(yù)期，與一二線房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出歷史少有的明顯分化。三四線的超預(yù)期表現(xiàn)是整個房地產(chǎn)市場乃至宏觀經(jīng)濟保持韌性的重要方面。但從8月房價情況看，這種分化的情況在減弱。

在三四線城市房地產(chǎn)需求超預(yù)期之初，有不少觀點將其原因歸結(jié)為一二線城市的溢出效應(yīng)，但這不足以解釋全國普遍的需求旺盛。事實上，幾乎所有三四線城市價格、銷量增速都比較高，這一輪房地產(chǎn)需求的強勁擴張顯然是全國性的現(xiàn)象。此外，還有不少觀點將人口、可支配收入等慢變量作為支撐三四線房地產(chǎn)需求持續(xù)旺盛的核心因素。事實并非如此。以人口為例，通過三四線城鎮(zhèn)常住人口增速與房價進行對比可發(fā)現(xiàn)，二者并無顯著的相關(guān)關(guān)系。因此，我們可排除一二線城市溢出效應(yīng)等局部變量以及人口等慢變量對全國房地產(chǎn)需求分化的影響。我們應(yīng)該著眼于總量性的快變量來找尋此輪需求擴張及分化的根源。

一是三四線城市的房地產(chǎn)需求大都沒有受到限貸限購的“踩剎車”約束。2015年底中央提出“去庫存”，此前央行已連續(xù)5次降息至1989年有數(shù)據(jù)公布以來的最低位，且首套首付比率連續(xù)2次調(diào)整降至近年來最低位的20%（非限購城市）。這無疑為此次全國性房地產(chǎn)需求擴張創(chuàng)造了寬松的貨幣條件。2016年10月以來，一二線城市限購限貸政策頻出。截至目前，一二線城市中收緊首付政策的城市占比已近80%，實施限購政策的城市占比也達到60%。而三四線城市中首付政策趨嚴的城市占比仍不到2%，限購的城市占比不足1%。可見，因城施策的情形下三四線城市房地產(chǎn)需求整體上并未受到限貸限購的抑制。

二是棚戶區(qū)改造及其貨幣化起到“踩油門”作用，進一步刺激三四線房地產(chǎn)需求。雖然棚戶區(qū)改造是全國范圍實行的民生工程，但其城市分布并不均勻。具體地，全國棚戶區(qū)改造規(guī)模中三四線城市占比高達87%，而一二線城市僅占13%。并且，2015年后，棚戶區(qū)改造安置方式由傳統(tǒng)的實物安置轉(zhuǎn)向貨幣化安置，而貨幣化安置本質(zhì)上是以定向貨幣寬松的方式助力商品房去庫存。通過測算我們發(fā)現(xiàn)，2017年1-7月，棚戶區(qū)改造貨幣化安置帶動三四線城市36%的商品房銷售，而一二線城市則只有13%?？梢姡锔募捌湄泿呕瘜θ木€城市商品房銷售帶動更強，進一步加劇了此次房地產(chǎn)市場的分化。

未來房地產(chǎn)市場是否繼續(xù)分化呢？

一方面，以房貸利率趨緊為代表的總量政策“踩剎車”將顯著抑制三四線城市的房地產(chǎn)需求。從2008年以來的多輪房地產(chǎn)調(diào)控來看，總量政策的效果是極其強大的，利率與房價、銷量增速都呈現(xiàn)明顯的反向關(guān)系。值得一提的是，利率對于房價與銷量增速的影響并非體現(xiàn)在當(dāng)期。測算發(fā)現(xiàn)，即期利率與房價增速（6個月后）相關(guān)系數(shù)最強，與銷量增速（4個月后）相關(guān)系數(shù)最強。因此，當(dāng)前的利率對于未來房地產(chǎn)的量價走勢有著至關(guān)重要的影響。房貸利率自今年2季度以來有明顯的抬升，融360公布的8月份全國首套房平均利率（其與金融機構(gòu)個人住房貸款加權(quán)平均利率趨同，且是更高頻數(shù)據(jù)，前瞻性更強）已超基準利率，達到5.12%。因此，目前房貸利率“踩剎車”將顯著抑制未來三四線城市房地產(chǎn)需求，全國房地產(chǎn)市場難言繼續(xù)分化。

另一方面，棚改貨幣化力度趨弱將使得其對三四線城市的“踩油門”刺激作用遞減。今年與去年棚改規(guī)?；鞠嗤?，且開工進度也似乎趨同（根據(jù)官方數(shù)據(jù)，今年1-7月與去年同期開工進度都為78%）。因此，根據(jù)去年的進度大致預(yù)測，今年三季度棚改將幾乎完成全年任務(wù)，四季度棚改可能出現(xiàn)乏力。更進一步地，根據(jù)未來三年棚戶區(qū)改造規(guī)劃，2018-2020年棚改規(guī)模將降至年均500萬套，顯著低于當(dāng)前，棚改及貨幣化的“油門”趨弱將進一步降低三四線房地產(chǎn)需求，并縮小其與一二線城市之間的分化。