9月22日-23日，多地政府再次密集發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策。兩天內(nèi)，包括南昌、重慶、貴陽(yáng)、長(zhǎng)沙、南寧、石家莊、西安、武漢在內(nèi)的8個(gè)城市發(fā)布了涉及住房限購(gòu)、限售、價(jià)格及銷(xiāo)售管理的新政，這不禁讓我們想到了2016年 “國(guó)慶節(jié)”前后的樓市調(diào)控大戲。2016年的那一輪調(diào)控有力抑制了樓市投資，遏制住了房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲勢(shì)頭。70個(gè)大中城市住宅價(jià)格環(huán)比漲幅由9月份的上漲2.6%迅速回落至12月份上漲0.2%。2017年此次的調(diào)控與一年前相比，有什么異同，為什么在這個(gè)時(shí)點(diǎn)有這么多的城市出臺(tái)樓市政策，未來(lái)政策是否存在繼續(xù)加碼的可能，樓市未來(lái)將會(huì)如何走？這些問(wèn)題必將受到社會(huì)各界的關(guān)注。

一、政策主要內(nèi)容

從政策內(nèi)容看，此次各地房地產(chǎn)新政的內(nèi)容主要集中在限售、限購(gòu)以及價(jià)格管理等方面。例如，重慶、長(zhǎng)沙、南寧三城均限制了新交易住宅需滿(mǎn)兩年或三年后方可交易；南昌、石家莊的房地產(chǎn)新政則既限購(gòu)又限售，調(diào)控力度較大；貴陽(yáng)則除了限售外提高二次辦理住房公積金貸款購(gòu)房首付比例；西安和武漢則主要在商品住房?jī)r(jià)格調(diào)整和商品房預(yù)售等方面加強(qiáng)管理。

自今年3月24日廈門(mén)出臺(tái)“限售令”，成為全國(guó)首個(gè)實(shí)施限售政策的城市后，包括成都、福州、廣州在內(nèi)的近40個(gè)城市紛紛出臺(tái)類(lèi)似的限售政策，要求新交易住房在取得產(chǎn)權(quán)證后需持有一定年限方可轉(zhuǎn)讓?zhuān)谙拊?-10年之間。限售政策成為繼限購(gòu)、限貸政策后的全國(guó)范圍推廣的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

二、政策出臺(tái)的背景分析

從政策出臺(tái)的背景和時(shí)點(diǎn)來(lái)看，當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨著投資性購(gòu)房需求有所抬頭的重要時(shí)點(diǎn)。隨著樓市“去庫(kù)存”政策的持續(xù)實(shí)施，全國(guó)樓市庫(kù)存規(guī)模出現(xiàn)明顯下降。截至今年8月底，全國(guó)商品房待售面積同比下降12%，其中商品住宅待售面積下降22%。伴隨著樓市庫(kù)存規(guī)模的下降，部分城市特別是人口相對(duì)集中的大城市房?jī)r(jià)上漲壓力開(kāi)始顯現(xiàn)，在前期限購(gòu)、限貸、限售等一系列調(diào)控政策的引導(dǎo)下，這些地區(qū)的房?jī)r(jià)水平未出現(xiàn)明顯上漲，但在全國(guó)整體庫(kù)存回落的背景下，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期上升，以投資為目的的購(gòu)房需求將會(huì)有所抬頭。

正是在這一背景下，為了抑制房地產(chǎn)泡沫，強(qiáng)化住房的居住屬性，進(jìn)一步落實(shí)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，多個(gè)城市才在各地房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)明顯上漲之時(shí)就出臺(tái)了加強(qiáng)樓市調(diào)控的政策，未雨綢繆，以強(qiáng)化住房的居住屬性，保持市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

從此次出臺(tái)調(diào)控政策的各城市商品住宅銷(xiāo)售面積增速情況來(lái)看，除長(zhǎng)沙、武漢、貴陽(yáng)銷(xiāo)售面積增速略緩，低于全國(guó)平均水平以外，其余5個(gè)城市的銷(xiāo)售面積均超過(guò)20%，高于同期全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積的增速，表明這些城市的住宅銷(xiāo)售狀況仍然較好。

從新建商品住宅價(jià)格指數(shù)來(lái)看，多數(shù)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比仍在上漲，但漲幅均在1%之內(nèi)，當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的走勢(shì)并不明顯。但需要注意的是，這一價(jià)格走勢(shì)是在去年下半年至今年上半年限購(gòu)、限貸升級(jí)，限售區(qū)域不斷擴(kuò)圍的前提下才實(shí)現(xiàn)的，而且從去年8-9月的情況來(lái)看，多數(shù)城市在當(dāng)時(shí)的環(huán)比漲幅都超過(guò)了2%，上漲勢(shì)頭十分明顯。在樓市庫(kù)存明顯下降的大背景下，為避免樓市再現(xiàn)泡沫化，調(diào)控升級(jí)充分體現(xiàn)了政府的良苦用心。

三、政策影響分析

從政策影響來(lái)看，主要可分為兩個(gè)方面，一是出臺(tái)政策的城市自身的影響，二是政策升級(jí)對(duì)全國(guó)樓市的信號(hào)作用。

從第一方面來(lái)看，隨著各個(gè)城市出臺(tái)的樓市新政，投資性購(gòu)房的投資周期被延長(zhǎng)，流動(dòng)性受限，住房需求特別是投資性購(gòu)房需求被抑制，預(yù)計(jì)這些城市的成交量會(huì)出現(xiàn)下滑，其房?jī)r(jià)將會(huì)高位盤(pán)整或者出現(xiàn)下跌。以全國(guó)首個(gè)實(shí)施限售政策的城市廈門(mén)為例，廈門(mén)推出限售政策當(dāng)月（3月），其新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)上漲1.8%，新建商品住宅上漲1.9%，二手住宅4.9%，二手住宅價(jià)格漲幅在在70大中城市中排名第一；限售政策推出后的次月，各類(lèi)房屋的價(jià)格漲幅快速回落，特別是二手住宅環(huán)比出現(xiàn)下跌，隨后的幾個(gè)月內(nèi)，各類(lèi)房屋價(jià)格環(huán)比漲幅均在0.5%以?xún)?nèi)，二手住宅更是連續(xù)5個(gè)月保持小幅下跌態(tài)勢(shì)。

從本次加入“限售”行列的城市來(lái)看，其前期住房?jī)r(jià)格上漲均較為迅猛。若參考廈門(mén)限售政策出臺(tái)前后新建住宅價(jià)格變化情況，預(yù)計(jì)這些城市的房?jī)r(jià)或因限售打破套利鏈條而遏制投機(jī)需求，房?jī)r(jià)增速會(huì)出現(xiàn)下滑。但同時(shí)考慮到這些城市此前已經(jīng)在限購(gòu)、限貸方面出臺(tái)了相應(yīng)的政策，因而其對(duì)市場(chǎng)的沖擊會(huì)低于廈門(mén)。

從政策影響的第二個(gè)方面來(lái)看，多地樓市調(diào)控政策升級(jí)將給市場(chǎng)傳遞出一個(gè)明確“信號(hào)”，讓市場(chǎng)各方認(rèn)識(shí)到政府調(diào)控樓市、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心。這將對(duì)其他城市的購(gòu)房者尤其是投資性購(gòu)房群體產(chǎn)生一定的威懾力，各城市樓市潛在購(gòu)房群體的觀(guān)望比例會(huì)增加。受其影響，預(yù)計(jì)全國(guó)樓市的交易規(guī)模會(huì)有所縮小，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積的增速會(huì)進(jìn)一步回落。

四、未來(lái)政策的可能走向

從未來(lái)的政策走向看，隨著各地“限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限售”政策紛紛出爐，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期調(diào)控政策不斷疊加，這對(duì)抑制房地產(chǎn)價(jià)格瘋漲、回歸“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位產(chǎn)生了明顯效果。但從另一方面看，限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限售仍偏重于行政手段，未來(lái)，更為重要的可能仍是加快房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)。

加快樓市長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)是擺在政府管理部門(mén)的一項(xiàng)艱巨任務(wù)。當(dāng)前，政府已開(kāi)始綜合利用土地、金融、住房保障等政策手段來(lái)抑制投資，加強(qiáng)住房的居住屬性，如加大房屋供求預(yù)計(jì)突出城市的土地供應(yīng)，強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)不同區(qū)域、不同房屋類(lèi)型（是否首套）、不同購(gòu)房對(duì)象實(shí)施不同的信貸政策，完善住房保障體系，加強(qiáng)共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)等等。這些手段相對(duì)于去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提供的手段來(lái)言，稅收方面的進(jìn)展相對(duì)較慢，這也與其推動(dòng)的難度有關(guān)。但預(yù)計(jì)隨著改革的持續(xù)深入，房地產(chǎn)稅在未來(lái)有望會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)，在地方財(cái)政壓力大和房?jī)r(jià)上漲快的地區(qū)率先推出，這也將是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。

另一方面，租售并舉、租住同權(quán)將會(huì)促使房地產(chǎn)市場(chǎng)向更加理性的方向發(fā)展，租購(gòu)并舉的住房制度將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制一個(gè)重要方面。近半年來(lái)，住房租賃市場(chǎng)快速推進(jìn)，這將給現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的“鰻魚(yú)”，以此來(lái)倒逼和推動(dòng)市場(chǎng)的發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，未來(lái)五年，北上廣深等一線(xiàn)城市將提供超過(guò)250萬(wàn)套租賃住房。從長(zhǎng)期來(lái)看，共有產(chǎn)權(quán)房的推出、租購(gòu)?fù)瑱?quán)的推進(jìn)等將極大地促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，通過(guò)提供租賃住房完成房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并引導(dǎo)自住和投資需求回歸。

（來(lái)源：國(guó)信房地產(chǎn)信息網(wǎng)）