在一些城市展開租購同權試點之后，國家級的《住房租賃管理條例》的立法工作也開始啟動。近日有媒體報道，國務院法制辦、住建部組成聯(lián)合調研組，赴多地對《住房租賃管理條例》等征求意見和建議。據(jù)報道，這個文件將在租金、租期、承租人居住權利保障等方面做出規(guī)定，要求各地建立住房租金發(fā)布制度，定期公布區(qū)域的市場租金水平等信息，進一步建立租購并舉的長效機制。
市場始終是先行者。與立法啟動相隨的是，租賃REITs等市場層面的工作也在積極啟動。深交所近日公告，長租公寓資產(chǎn)類REITs新派公寓權益型房托資產(chǎn)支持專項計劃正式獲批發(fā)行。支付寶也在八大城市上線了百萬套租賃房源，推廣“付一押零”模式。
當前需明確的是，人們對房屋租賃市場的認知還存在思維定勢。這主要源自房屋租賃權在現(xiàn)實中未能得到有效保護，其內(nèi)涵和外延也相對模糊，人們習慣性地認為租賃權派生于產(chǎn)權，理所當然不能與產(chǎn)權享受同樣權益。出租人及其代理人違反租賃合同成本較低，單方面違約事件頻發(fā)，承租人權益未能得到很好保護和尊重，致使市場上房屋租賃合同普遍偏短。租賃者在享受公共服務等方面也與房主不同。這些因素不僅導致國內(nèi)未能發(fā)展出一個有效的房屋租賃市場，而且影響了房市價格發(fā)現(xiàn)機制的有效發(fā)育，對整個房市產(chǎn)生了一定程度的扭曲。
其實，住房所有權在產(chǎn)權階位上并不高于租賃權，兩者嚴格意義上同屬于一種財產(chǎn)類的居住產(chǎn)權，最大不同是期限：房主擁有的產(chǎn)權實際上是一種永續(xù)租賃權，房價是未來虛擬房租的提前貼現(xiàn)，也即大家購買房產(chǎn)是一次性地購買了無期限居住權（假設70年后會自動無續(xù)費續(xù)約）；而房屋租賃權是有期限的居住產(chǎn)權。兩者并無本質區(qū)別，也不應有序位之別。
其理據(jù)為，中國房地產(chǎn)是建立在土地國有基礎之上，居民購置房產(chǎn)主要購置的是房產(chǎn)區(qū)位的土地使用權和地上附屬物產(chǎn)權。針對這種特殊性，2007年通過的《物權法》第一百一十七條規(guī)定了用益物權定義，即用益物權人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權利。用益物權概念的引入，在法律上厘清了房產(chǎn)的財產(chǎn)屬性，對穩(wěn)定社會秩序具有積極的意義。同時，用益物權概念的引入也為房屋租賃權提供了合乎法理的依據(jù)，即房屋租賃權也應作為一種居民財產(chǎn)權得到尊重，受到法律保護。
租賃市場之于整個房市，可以比擬于國債收益率曲線之于整個金融市場，具有基準性特征，房租是房屋居住使用權的收益，房價的定價之錨本質為居住使用權收益的貼現(xiàn)。因此，租賃市場可以看作是居住使用權的零售市場，而銷售市場為居住使用權收益的批發(fā)市場。房屋租賃市場深度不夠、機制不健全，租賃權作為一種財產(chǎn)權得不到有效尊重，房價就事實上失去了定價之錨。
為此，房地產(chǎn)市場的長效機制理應包括租購并舉。唯有發(fā)展起健全的房屋租賃市場，為房市培育出基準定價曲線，房市才能真正健康發(fā)展。
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