“中國的房地產很脆弱，中國最大的灰犀牛就是房地產?！?1月14日，在中國人民大學舉行的城市與房地產高端論壇上，國務院參事、住建部原副部長仇保興發(fā)表題為《我國房地產市場調控長效機制初探——基于CAS和彈性城市的視角》的演講，認為中國房地產越來越?jīng)]有韌性，必須引起重視，建立房地產“反脆弱”長效機制。

“目前我們已有的預案，針對的都是已確定性的風險，而每一次金融風險、房地產風險都是突如其來的，就像黑天鵝總是從意想不到的地方飛出來一樣，預案對此幾乎沒有用。這就要求保持系統(tǒng)的強健。如果只講精準調控，而忽視系統(tǒng)的強健，那么就容易走向崩潰?！?/span>

CAS即城市復雜適應系統(tǒng)(Complex Adaptive Systems)，也稱復雜性科學(Complexity Science)，是20世紀末葉興起的前沿科學陣地。該理論適用于在復雜性和多變性的系統(tǒng)中，提高主體對外界的反應能力。彈性城市則用于指導城市如何應對難以預料的風險和干擾，增強系統(tǒng)的維持能力、恢復力和學習能力，使系統(tǒng)強健。仇保興認為：“引進這兩個工具對于建立房地產長效機制是非常好的。”

仇保興認為，中國房地產在為國家發(fā)展做出重大貢獻的同時，自身越來越?jīng)]有韌性。這首先可以從人均住房面積和資產的比較上來看：一是美國人的房產僅占資產的27%，而中國人的房產占資產的比例達到74%，也就是說，中國的所謂千萬富翁有七百萬財產是體現(xiàn)在房地產中的，如果房地產突然崩潰，中國絕大多數(shù)人的資產也會消失。二是在日本、法國這樣城市化比較發(fā)達的國家，人均住房面積為35平方米~40平方米，中國現(xiàn)在就是這個數(shù)字，因此中國宏觀上是不缺房的。一方面，北京、上海的人口過剩，另一方面，鄂爾多斯這樣僅有40萬人口的城市，卻擁有140萬套住房，以致出現(xiàn)大量空城、鬼城。“這種地域空間的脆弱性沒法通過市場機制來修補、解決?！?/span>

其次，這可以從城市金融資產分布和人口增長的兩極分化看出。仇保興提到，“六五”人口普查中總的流動人口每年約有2.4億，其中8600萬為跨省流動人口，其50%集中在十幾個城市，也就是說只有十幾座大城市具有吸納人口能力，可謂“冰火兩重天”。由此可見，房地產的熱點分布是極端不均衡的，也是需求的地理空間具有不平衡性。尤其值得重視的這十幾座大城市卻占了全國的金融資產50%以上。一旦這20個城市的房地產資產泡沫破裂，就會因現(xiàn)代金融的傳導性而影響全國。

房地產的脆弱性還與各地政府息息相關。仇保興提到一個現(xiàn)象，即各地投資總量與房地產依賴度高度一致，靠房地產來提振經(jīng)濟的習慣性思維依舊沒變?！皬耐顿Y總量來看，房地產約占1/3。一個城市要投資上去，首先想到的就是房地產，因為房地產一業(yè)帶百業(yè)，甚至可以帶動汽車業(yè)、家電業(yè)、電子業(yè)等。而房地產調控政策又往往走極端，如要救市，很多市委書記帶頭賣房；如遇通貨膨脹，許多房地產項目又不得不停工?！背鸨Ｅd以杭州為例，“G20峰會前，杭州庫存為1200萬平方米，G20之后呢，買房人蜂擁而至，開發(fā)商又捂盤惜售，一度造成恐慌，有的樓盤甚至出現(xiàn)20萬人搶購200套房子的局面，鐵欄桿都被擠掉了，現(xiàn)場極度失控，甚至一張房票轉手一賣就是30萬元?！?/span>

“這說明一些基層政府在房地產調控的節(jié)奏性和適時反饋能力上非常弱?！?/span>

最后還有一個風險來自金融衍生品。仇保興認為，股市、房市的畸形都與此有關。借助互聯(lián)網(wǎng)，金融衍生品有了非常獨特的發(fā)展：首先是主動回避監(jiān)管，其次是極大放大杠桿作用，最終加劇了其不穩(wěn)定性。“金融衍生品有助推金融市場崩潰的可能。我國政府極其重視，為此專門成立了金融穩(wěn)定委員會?！?/span>

房地產脆弱的現(xiàn)狀就沒有辦法改變了嗎？有！仇保興建議建立“反脆弱”長效機制。

這種機制首先要求多樣化：住房供給多樣化、調控工具多樣化。

從住房供給上來說，仇保興認為歐盟住房合作社可以借鑒。歐盟70%以上的房產是由住房合作社建造的，這種方式把政府建造保障房的弊端基本消除了，比如監(jiān)管缺位，比如不缺房的人住進了保障房等。

從調控工具上來說，可以把房地產稅分解為消費稅、空置稅、轉讓稅和物業(yè)稅。

其次，這種機制要求分散化，發(fā)揮系統(tǒng)各層級主體的能動性與適應性。即發(fā)揮地方政府的主動性，變中央政府集中調控為地方政府分散調控，變行政手段調控為經(jīng)濟手段調控。

這種機制要求模塊化，各個模塊要相對獨立又有類同標準，能相互協(xié)調，比如明確“住房用來住，而不是炒”、明確房價漲幅不得高于人均收入漲幅、明確防范金融風險等。在管理上則要求增強對房價持續(xù)上漲的警惕性和敏感性，如落實地方政府調控房價的主體責任，“如果失控，就要永久性地追究地方政府的責任?！边€要落實金融機構控風險的主體責任、國土部門住房40年、70年續(xù)期問題研究處理責任等。

這種機制還要求系統(tǒng)上下聯(lián)動，對重大的外界干擾保持靈敏性和協(xié)調動作能力，比如分層次建立房地產聯(lián)席調控小組，比如利用大數(shù)據(jù)、人工智能實時分析風險熱點與地區(qū)，防止數(shù)據(jù)造假等。

這種富有彈性的系統(tǒng)還必然要有冗余的調控機制：要有多種應急調控預案和工具儲備，要防止“緊平衡”（高售租比、高房價收入比、高房價）長期存在，提升與交流各級干部識別風險和應對危機的能力儲備。

仇保興建議：“總之，這一機制要足夠韌性，減少環(huán)境擾動，削減房地產的投機和投資屬性、降低金融杠桿等是增強系統(tǒng)韌性的長期之策，而弱化系統(tǒng)結構脆性，要靠增加低收入者住房供給渠道、豐富調控主體工具手段等。面對各種高度復雜性糾結在一起的難題，要增強系統(tǒng)要素韌力，強化調控主體的靈活性、適應力和協(xié)調性，擺脫房地產投資和土地財政依賴癥，是防范黑天鵝和灰犀牛的不二選擇。”

（來源：中國房地產報）