世聯(lián)陳勁松先生是明源總裁峰會的?？土恕Ｒ恢币詠?，世聯(lián)始終是銷售前沿陣地的專業(yè)公司，世聯(lián)的市場嗅覺和感知是高靈敏的，是最先能碰到池水溫度的人，但今天陳勁松先生沒有談市場，而是談政策和行業(yè)未來，這更有憧憬性。畢竟政策才是市場的源頭，政策是市場周期的扭轉者，加速者，剎車者。今天聽聽陳勁松先生怎么說？

1，  整個房地產(chǎn)正在從“波西米亞”時代進入“布爾喬亞”時代。

• 波西米亞是無產(chǎn)階級的，是個體的，自由的，世俗的，無產(chǎn)階級的，叛逆的，地下的、無政治權利的狀態(tài)，這與房地產(chǎn)早期狀態(tài)相似。

• 而布爾喬亞是有產(chǎn)階級，資產(chǎn)階級，（當下大家人均居住面積40.8平米），保守主義，庸俗主義，財富主義，市民的有法定政治權利的求穩(wěn)的，體制的。

比如土地來說，誰是波西米亞？就是農(nóng)村，宅基地等就是，他的量非常大，但不在布爾喬亞的關注范圍。比如房子數(shù)量來說，誰是波西米亞？就是非產(chǎn)權房可以轉讓的都是波西米亞，主流開發(fā)商視而不見，比如深圳大概50%左右的房子是農(nóng)民房。而主流開發(fā)商就是布爾喬亞。

的確，房地產(chǎn)進入有產(chǎn)有房的時代，這個時候既有既得利益的考量，也有更多無房一族的擔憂。地產(chǎn)新時代，需要新思維。

2，  關于并購，其一，房地產(chǎn)并購很多，并購并不帶來行業(yè)增量，僅僅是內部劃分蛋糕而已，是企業(yè)的價值，不是行業(yè)的價值。其二，目前判斷房地產(chǎn)并購未來會減慢速度。未來的并購分為兩類，一類是市場化的并購，二類是大企業(yè)出了問題后出現(xiàn)的并購。比如融創(chuàng)與萬達的此類并購。其三，老的集中度基本差不多了，開發(fā)商傳統(tǒng)意義集中度明年會下降，金融去杠桿了，并購對象有問題了，集中度不會像想象中還會加速，未來增速會下降。

3， 我判斷 2018年是房地產(chǎn)的小小年。19大的來的正是時候，19大報告一字一句都在應該讀，它不是官話，19大幾乎把我們所有要干的事都說了。

4，  三四線城市目前的高漲是“邊哨效應”，即是到尾聲了最后一下啪得特別響，過了就不行了。比如今天東北三四線市場，能夠持續(xù)嗎？非常值得懷疑。

5，  美好生活的內涵：經(jīng)驗來源于細節(jié)，經(jīng)驗提升為生活，理念推動生活，生活毀于極端。房子的升級換代，核心來源于生活方式。

6，  90后全是富二代，90后的改善住宅與70后，80后的思維方式是不一樣的。比如現(xiàn)在90后是在家購物，在外吃飯。而60后是在家吃飯，在外購物。生活方式、思維方式完全是反的。

7，  陳勁松笑談，我家就2口（常住）人了，我要那么大的豪宅干嘛？對好房子的理解需要重新定義，好房子源頭是懂得生活！

8，  未來20年的房地產(chǎn)沒有問題，最重要是節(jié)奏和主流人群生活重新定義，在陳勁松看來，未來20年節(jié)奏和主流人群：工程師紅利，產(chǎn)品力與渠道力，集中度。

原來房地產(chǎn)靠杠桿，靠傳播，靠渠道，但現(xiàn)在渠道已經(jīng)建完了，中國互聯(lián)網(wǎng)紅利已經(jīng)到頭了，大家都在網(wǎng)上。

未來靠產(chǎn)品嗎？未來產(chǎn)品和營銷策劃會重新回到房地產(chǎn)主場。一張圖紙走天下完全不合適地產(chǎn)新時代了，產(chǎn)品力重新回到市場的主場，重新適合未來主流人群的生活方式。

9，  新時代來源于新生活：新時代的生活是涌現(xiàn)優(yōu)于權威，多樣性優(yōu)于能力，實踐優(yōu)于理論，韌性優(yōu)于力量，系統(tǒng)優(yōu)于個體。

10， 未來房地產(chǎn)越來越?jīng)]有權威，尤其新時代來臨的時候。未來做房地產(chǎn)產(chǎn)品，90后會成為市場主流，未來我們可能要向90后學習生活，學習生活方式。

11，今天做商業(yè)，核心都強調專業(yè)化，聚焦化，但今天看地產(chǎn)，聚焦是第2個十年聚焦，這第1個十年要變革創(chuàng)新升級，這個過渡時代，要多樣性，要多創(chuàng)新。

比如一剛干小額貸款，馬上就出來一堆，然后國家又組織，所以創(chuàng)新不易，但也反過來說明必須多樣化。

12， 未來房地產(chǎn)核心還是韌性，是軟實力！

開發(fā)商看似有的是力量，因為有錢。這看似很有力量，但實質上很多時候投入一個新產(chǎn)業(yè)，感覺是拳頭打到棉花堆，運營很多黑洞，漏洞，規(guī)模越大，漏洞越大，力量發(fā)揮不了，核心還是運營和韌性。

13，今天這個時點， 消費升級已經(jīng)在發(fā)生，而且更重要的是現(xiàn)在在加速。

14，未來房地產(chǎn)改革：

其一，從過去“唯一的”土地供應方變?yōu)椤倍嘀黧w”的供應，即政府，集體，企業(yè)，個人，農(nóng)地再延長30年，多主體供應，這意味著未來中國大國企，中國大央企，中國安居集團，各城市安居集團將重新回到主場，他們講非常厲害，因為資源太多了。

其二，未來土地市場會分化成兩個市場，一個是完全自由的土地財政的土地市場（英美到香港到中國的自由競拍），一個是受控的土地基準競投的市場（德國，法國和歐洲大陸的基準競投）。

比如德國拍賣土地，機制就決定了德國沒有不能產(chǎn)生巨無霸房企，因為這種土地競拍市場不可能，在德國，45%的土地是賣給當?shù)貍€人。

15，未來5年，中國會誕生全球最大的Reits，這個可能是分門別類的產(chǎn)業(yè)，公寓，養(yǎng)老，醫(yī)療，中國會迅速超越美國。

（來源：明源地產(chǎn)研究院）