2018年后關(guān)注焦點：房改，供給側(cè)改革將怎樣調(diào)整房地產(chǎn)稅

下一步2018年大家不約而同的都想到房改，也就是說20年以后重啟房改。20年前在1997年的時候，開始的第一次房改，20年以后，2018年重啟房改，房改就是制度性的變化。這樣一個改革的前提之下有兩大功能要變化，房地產(chǎn)一定是有兩大功能，不管你怎么說，他具有使用功能，具有投資功能，這是它的資產(chǎn)屬性所決定的。它的使用功能更加強調(diào)房子是用來住的，也就是屬性一，第一個屬性也就是支持實體經(jīng)濟，支持社會民生。它的第一屬性從2018年以后被更加強調(diào)，第二屬性就是房地產(chǎn)的投資功能，就是房子是可以炒的，要不是房子可以炒，房地產(chǎn)怎么這么高呢？

現(xiàn)在講到供給側(cè)改革，大家都討論根本長效機制無非是供給側(cè)改革，我們要習(xí)慣原來是支柱產(chǎn)業(yè)是重點，后來在房價飛漲的十幾年都把房地產(chǎn)作為熱點，現(xiàn)在就成了一個體制改革很大的痛點，我們要習(xí)慣位置的轉(zhuǎn)換。從國家金融安全這個角度來看房地產(chǎn)，現(xiàn)在是非常清楚的，也就是說怎么樣能夠防止系統(tǒng)性的金融風(fēng)險和資產(chǎn)泡沫，是我們國家現(xiàn)在經(jīng)濟上非常重要的一個中心。所以習(xí)主席也提出來，“規(guī)范住房租賃市場和以房地產(chǎn)泡沫，實現(xiàn)住有所需?！边@種情況之下一系列政策都會出現(xiàn)，比如說租售同權(quán)都會出來，這是從國家金融安全的角度來考慮。

同時，從體制改革的角度來考慮，現(xiàn)在供給側(cè)改革是全世界，首先美國率先降稅是這個一大的供給側(cè)改革，這個會影響全球的經(jīng)濟。中國的供給側(cè)改革體現(xiàn)在幾個方面，從體制性的改革當(dāng)中，原來的三駕馬車的作用在轉(zhuǎn)換，從投資轉(zhuǎn)向消費，從金融制度來講也在變化，比如說增加直接融資，另外還有一個就是原來的土地財政可能慢慢的走到了頭。個稅改革都在做，尤其美國減稅的情況之下，我們怎么樣出臺我們的房地產(chǎn)稅，會不會跟它形成逆向，它減稅難道我們可以加稅嗎？這件事情都是考驗我們2018年以后的房地產(chǎn)供給側(cè)的改革，大家也非常關(guān)注。

從實現(xiàn)中國夢找準(zhǔn)房地產(chǎn)的方向

 另外，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，服務(wù)業(yè)的比重要加大。大家都不約而同的轉(zhuǎn)向內(nèi)需、消費、服務(wù)業(yè)。供給側(cè)改革和長效機制當(dāng)中，房地產(chǎn)由拉動投資改為內(nèi)需消費，租房以商品房為核心的供應(yīng)體制，甚至于有一段時間經(jīng)濟適用房也是用市場的方式來解決，所以到現(xiàn)在變成這一部分嚴(yán)重缺失，把它改為租銷并舉，連續(xù)20年的商品房市場會發(fā)生質(zhì)變。

土地供給制度招拍掛改為多種渠道，不完全是一種，農(nóng)土入市的政策已經(jīng)落地，土地財政和房地產(chǎn)稅即將進入立法階段。我們期待房地產(chǎn)稅在2018年以什么樣的方式，什么樣的步驟來立法，怎么樣和全球的減稅和我們的房地產(chǎn)稅這個新稅種的出現(xiàn)能夠平衡。房地產(chǎn)的金融寬松高杠桿時代已經(jīng)結(jié)束，這一點大家要有思想準(zhǔn)備，不會再繼續(xù)在房地產(chǎn)內(nèi)金融繼續(xù)寬松，我們的錢不見得來的那么容易，我們的錢不見得那么便宜了，高杠桿時代已經(jīng)結(jié)束。

這里面我反復(fù)的講，為什么現(xiàn)在在金融這個問題上和房地產(chǎn)這么緊密相關(guān)，也就是說我們在過去的10年當(dāng)中，2007到2017年10年間M2增加了14倍，也就是增加了120萬億。這120萬億我們房地產(chǎn)每年投資是10萬億，這10年當(dāng)中增加的M2大部分，如果中國金融有風(fēng)險，資產(chǎn)性泡沫，資產(chǎn)一個是股市一個就是樓市，這兩個資產(chǎn)泡沫當(dāng)中哪一個更大，哪一個更引起重視，就不用我說了。對于大部分的資金在過去的10年里創(chuàng)造了每年10萬億，10年就是100萬億投資下去，就形成了貨幣的增長M1和房價形成了這么樣一個正相關(guān)的關(guān)系。多發(fā)票子房價就漲，某個角度來說高房價是一種金融現(xiàn)象可以說的過去。

所以我們經(jīng)濟動力從投資轉(zhuǎn)向內(nèi)需消費，低收入轉(zhuǎn)向中等收入，我們要實現(xiàn)中國夢，從低消費轉(zhuǎn)向小康型，從低檔次轉(zhuǎn)向中檔次，從低水平轉(zhuǎn)向中水平，從低差異轉(zhuǎn)向個性化，從低選擇轉(zhuǎn)向多選擇，我們從這里面找到我們的方向。

利用新經(jīng)濟特點，發(fā)揮資源整合平臺優(yōu)勢

下面講新時代、新經(jīng)濟，下一步新經(jīng)濟到底有什么特點？我覺得有兩個特點大家都看到的：一個就是平臺經(jīng)濟，一個就是共享經(jīng)濟。

平臺經(jīng)濟就是提供一個跨域整合的平臺，現(xiàn)在三大平臺大家都看清楚了，你想自己打造一個平臺也可以，那就看你能夠凝聚多少，政府的平臺肯定是非常強大的，比如說一帶一路，整個PPP、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、特色小鎮(zhèn)這都是政府平臺，在政府平臺上我們充分形成。第二個就是互聯(lián)網(wǎng)，互聯(lián)網(wǎng)是一個新平臺，是新經(jīng)濟增長的驅(qū)動力，互聯(lián)網(wǎng)平臺不可小看的。第三個是就是行業(yè)協(xié)會，我們這個會上會談到標(biāo)準(zhǔn)，我們成立了標(biāo)委會，標(biāo)準(zhǔn)原來政府在掌控，所以有一句話得標(biāo)準(zhǔn)者得天下，現(xiàn)在政府除了強制性標(biāo)準(zhǔn)以外，行業(yè)性標(biāo)準(zhǔn)放到了協(xié)會，我們就有機會來整合，行業(yè)協(xié)會可以深入到各行各業(yè)里面的跨界平臺，這是關(guān)于平臺經(jīng)濟大家要盡量利用。

第二個就是共享經(jīng)濟，共享經(jīng)濟和消費端也密切的結(jié)合，也就是消費端尤其是草根端的崛起，這里面中國的經(jīng)濟為什么有信心，實際上是14億人口這樣的一個C端，這樣一個非常大的消費端，讓我們具有絕對的優(yōu)勢，所以現(xiàn)在我們看到最快成長的一些大的上市公司，比如說”二馬”在美國拿到了3000億美元的巨無霸的上市都在C端崛起，草根端C端崛起的，所以現(xiàn)在我們的思路不要光想著2B，怎么樣想著2C，不要想著B端做起來了去找消費B2B，實際上現(xiàn)在反向的C2B更具有強大的生命力。

我們應(yīng)該向?qū)嶓w經(jīng)濟主戰(zhàn)場發(fā)力，遵循新時代國家的發(fā)展戰(zhàn)略，在經(jīng)濟社會的主戰(zhàn)場發(fā)力，發(fā)揮資源整合平臺的優(yōu)勢，以骨干企業(yè)為核心，聯(lián)合相關(guān)企業(yè)和金融機構(gòu)力推百億級的產(chǎn)業(yè)基金，在這里面沒有更多的時間講基金的事。

商會聯(lián)合骨干核心的上市公司、國企、房企為核心，聯(lián)合相關(guān)的金融機構(gòu)一起來推，比如說我們現(xiàn)在在策劃的都有百億級的基金。比如說有房地產(chǎn)行業(yè)并購基金，房地產(chǎn)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)基金業(yè)正在形成基金，科技園基金已經(jīng)簽約，還有大健康的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金，民間還有關(guān)于大健康和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金。這樣一些百億型的基金都是在政府的推動之下一起來推。

預(yù)測房企并購和供給側(cè)改革有很大的相關(guān)性，大健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)前景喜人

有一種預(yù)測，3年內(nèi)，2020年房地產(chǎn)前10強將占市場份額的50%，空前的集中，飛快的并購，現(xiàn)在2016年百強房企已經(jīng)占到了所有全國房企銷售額的50%以上，這是去年，2017年上半年已經(jīng)達(dá)到了57%，2016年全國房地產(chǎn)行業(yè)整個一共有將近200家的并購，涉及的僅僅達(dá)到了4000億，這樣一個并購和我們剛才講的供給側(cè)改革是有很大的相關(guān)性。不一定拿地非要從農(nóng)地變成國有建設(shè)用地，然后招拍掛來舉牌拿地，現(xiàn)在并購過程當(dāng)中形成了飛快產(chǎn)業(yè)集中度，同時整合了我們的企業(yè)，整合我們的土地儲備。

第二個關(guān)于中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的金融狀況，我們在啟動大健康養(yǎng)老，大健康養(yǎng)老被認(rèn)為在2020年到2030年會超過目前房地產(chǎn)業(yè)中國最大的產(chǎn)業(yè)，將會帶動30萬億的資產(chǎn)量，因為我們現(xiàn)在房地產(chǎn)每年投資是十幾萬億，它會超過房地產(chǎn)業(yè)，在未來的10年當(dāng)中飛快的發(fā)展，現(xiàn)在怎么關(guān)注大健康養(yǎng)老都不過分，今年十九大當(dāng)中習(xí)主席專門講到了大健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。它的供給側(cè)改革比房地產(chǎn)的供給側(cè)改革更在底端。第一，2B端不通，我們這邊有房地產(chǎn)金融，我們起碼有首付、有按揭，但是那邊就沒有，沒有一個成型的大健康和養(yǎng)老行業(yè)的金融杠桿。2018年我們要向兩會提案我主張放在這兒，如果這個能出來相當(dāng)于當(dāng)年按揭出臺一樣，如果沒有當(dāng)年的房地產(chǎn)按揭，實際上沒有后來房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在大健康養(yǎng)老就缺少這樣一個臨門一腳的突破。

重資產(chǎn)端和輕資產(chǎn)端的資源整合推動著新型產(chǎn)業(yè)和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

2C端老者的個人養(yǎng)老資金支持系統(tǒng)基本缺失。2B和2C端的缺失造成了我們國家整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的金融狀況不容樂觀，做起來B端舉步維艱，C端作為老人養(yǎng)老的時候也是顧慮重重，只能從儲蓄、退休工資里面養(yǎng)老，而不能從一輩子繳的錢里面進行養(yǎng)老，這是不合理的，全世界在這里面都有個人帳戶。

我最近5年一直在全力做養(yǎng)老這件事，我們中國養(yǎng)老基金將要啟程，這里面包括重資產(chǎn)端和輕資產(chǎn)端，重資產(chǎn)端實際上是機構(gòu)端2B這一端，我們會放在重資產(chǎn)端含房地產(chǎn)這一類的機構(gòu)，也包括產(chǎn)業(yè)鏈上面的一些重資產(chǎn)的投資，也投上下游的企業(yè)，關(guān)于這個明天上午在這個論壇當(dāng)中會詳細(xì)的講重資產(chǎn)端和輕資產(chǎn)端兩邊是怎么整合的，也就是說在輕資產(chǎn)端里面引入消費金融，注重消費金融和互聯(lián)網(wǎng)+、保險這兩端怎么整合。

 向新興產(chǎn)業(yè)進軍，在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)當(dāng)中帶動了鋼鐵、煤炭、建材的發(fā)展，這么多年都和房地產(chǎn)的起伏相關(guān)?，F(xiàn)在我們可不可以向這一些的發(fā)展，也和房地產(chǎn)端相關(guān)呢？我覺得是一樣的，我們能夠緊密的綁住鋼鐵、煤炭、建材這么多年，我們現(xiàn)在試一下比如說大健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，綠色發(fā)展、互聯(lián)網(wǎng)+、高科技AI和金融服務(wù)業(yè)仍然和我們下一步的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型會緊密的綁定，所以我覺得我們是大有可為的。

比如說最近我們這一次重資產(chǎn)輕資產(chǎn)基金當(dāng)中在輕資產(chǎn)方面，我們投了幾個，我花幾分鐘舉個例子，比如說投了社區(qū)服務(wù)，因為每個開發(fā)商基本上都有小區(qū)，都想把社區(qū)服務(wù)搞起來，但是我覺得都搞的挺艱難的。實際上，我們目前中國在社區(qū)服務(wù)當(dāng)中我認(rèn)為有互聯(lián)網(wǎng)性質(zhì)、有金融性質(zhì)的，就是管家?guī)停闪⒂?004年，現(xiàn)在已經(jīng)有將近40萬億的地勤人員在各個小區(qū)進入，就是管家?guī)突旧鲜欠?wù)的客戶有200萬戶，已經(jīng)是實現(xiàn)了凈利潤，像這樣將要上市的公司給了我們很大的啟發(fā)，他就是在C端用互聯(lián)網(wǎng)的方式滲入到千家萬戶，實際和順豐配送和我們熟悉網(wǎng)上購物方式一模一樣的，利用互聯(lián)網(wǎng)平臺，利用C端到千家萬戶做社區(qū)服務(wù)，而不是把小小的物業(yè)管理公司凝聚起來讓它壯大，其實不是，C端帶動了B端，非常典型的C2B的模式。

還有比如說機器人，弗徠威智能機器人現(xiàn)在進入到服務(wù)型的體系開始出現(xiàn)，這個服務(wù)型的機器人會對房地產(chǎn)業(yè)形成很大的沖擊，尤其是在服務(wù)端，在養(yǎng)老當(dāng)中服務(wù)端是非常重要的。它可以替代很多人工的服務(wù)，我們現(xiàn)在迎接高科技的時代到來，迎接機器人走入千家萬戶，對這樣一個服務(wù)型的機器人我們給予了關(guān)注，實際上現(xiàn)在很多開發(fā)商當(dāng)中都進入到這一塊，比如說像萬科、招商、新城都開始進入到AI這樣一個產(chǎn)業(yè)，所以它是一個2C端的產(chǎn)品，但是和非常重的房地產(chǎn)端密切結(jié)合，體現(xiàn)了地產(chǎn)+人工智能+服務(wù)業(yè)完美體現(xiàn)。

 還有智能家裝，智能家裝我覺得做的比較先進的，值得我們思考，比如說2C，現(xiàn)在我們已經(jīng)能在京東購物當(dāng)中買到智能性的一些產(chǎn)品，同時2B主要的客戶是格力、海爾、美的、TCL這樣一些大的家電商，它的占有率已經(jīng)達(dá)到了95%以上。

金融服務(wù)業(yè)要創(chuàng)新，挖掘金融產(chǎn)品反復(fù)充值性，轉(zhuǎn)化成流動資金

下面就是2IC，也就是說為智能家裝提供服務(wù)，現(xiàn)在很多招商地產(chǎn)、華潤置業(yè)、訊飛、萬科都開始接觸智能家裝，我覺得也是會引起我們很大的重視。就是說我們現(xiàn)在擴展到和誰一起來投資，我們現(xiàn)在擴展到和百度、阿里巴巴一起來投這一類的東西，一方面說他們在關(guān)注智能家裝，同時我們也和他們同樣作為股東來投機器人或者智能家裝的產(chǎn)品。我們千億級的企業(yè)和他們千億級的企業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)的千億級的企業(yè)已經(jīng)牽手。

比如說關(guān)于金融創(chuàng)新，金融是服務(wù)業(yè)，所以服務(wù)業(yè)也要創(chuàng)新，所以金融業(yè)要創(chuàng)新，比如說金融創(chuàng)新有一個很有意思的案例，也就是說，我們在銀行做按揭和開發(fā)商做預(yù)售當(dāng)中出現(xiàn)了一個屬于二類帳戶的金融機構(gòu)吸客，原來這個是沒有的，現(xiàn)在出現(xiàn)了。最近我在成都接觸到一個概念非常新的互聯(lián)網(wǎng)類的企業(yè)，大數(shù)據(jù)類的企業(yè)，他是做商家線下，不是做線上，不像阿里巴巴他們做線上，他是做線下的商家，但是線下商家也不是一個一個開發(fā)商那種商戶，他是整個無邊界的線下的商家。而且做的很好，很快，給我很大的啟發(fā)，完全是用大數(shù)據(jù)的方法來做。如果說是線下互聯(lián)網(wǎng)的商家和線下實體店能夠結(jié)合，就不會出現(xiàn)王健林和馬云PK誰會贏，都會贏。

應(yīng)該說，我們正走在新時代的前沿，我們正處在新經(jīng)濟的主戰(zhàn)場。

來源：盛世神州