一度被業(yè)界追捧的“文旅地產(chǎn)”概念，有可能因一紙文件而面臨終結。

4月初，發(fā)改委等5部門聯(lián)合印發(fā)《關于規(guī)范主題公園建設發(fā)展的指導意見》，強調嚴控主題公園的房地產(chǎn)傾向。并從規(guī)劃布局、土地出讓、業(yè)態(tài)管理等方面予以限制。盡管細則尚未予以明確，但足以對現(xiàn)有的文旅地產(chǎn)開發(fā)模式帶來沖擊。

“文旅地產(chǎn)”是一個行業(yè)概念，意指將文旅項目開發(fā)運營與房地產(chǎn)開發(fā)相結合，并從項目的整體運營中獲取收益。文旅因素的存在，通常會淡化“房地產(chǎn)”色彩，容易使企業(yè)在拿地和融資時取得便利。在具體運營中，捆綁拿地、銷售先行、滾動開發(fā)是主要模式，從而解決投資規(guī)模大、回報周期長的難題。

主題公園與文旅項目，雖然字面表述不同，但從業(yè)者均認為，兩者的涵義有著極大重合度，且文件對于“嚴控房地產(chǎn)傾向”的表述，已是明確無誤地直指“文旅地產(chǎn)”。

近年來，萬達、恒大、華僑城、雅居樂、佳兆業(yè)、中弘、藍光等房企，都在文旅項目上有深度嘗試，另有不少企業(yè)顯示出對“詩和遠方”的興趣。但按照新規(guī)，原有的商業(yè)模式恐怕難以為繼。意圖投資“美好生活”的房企，在文旅領域的前景如何，似乎到了重估之時。

房企的“小算盤”

“文旅項目拿地基本不走公開拍賣，招標也通常只是走個形式，更多情況是協(xié)議出讓?！眹鴥饶撤科笙嚓P負責人向記者表示，大部分文旅項目體量大、業(yè)態(tài)多元，對開發(fā)和運營的要求較高，真正符合條件，又有意向的企業(yè)并不多。

同時，文旅項目又往往具有“城市符號”、“文化標簽”等特征，通常是地方政府的重點項目，對品質和美譽度有一定要求。

因此，面對為數(shù)不多（通常只有一個）的競爭者，地方政府會給予相應的拿地和稅收優(yōu)惠。體現(xiàn)在拿地上，表現(xiàn)為整體出讓，成本低廉?！拔穆庙椖坑玫夭粫指畛鲎?，通常都是整體出讓，體量大，經(jīng)常會達上千畝，所有的業(yè)態(tài)都包含在里面?！鄙鲜鋈耸勘硎尽?/span>

在成本上，“有些議價能力強的大企業(yè)，每平米拿地成本只有幾百塊錢?！痹撊耸勘硎?，即使把持有部分的成本轉嫁到銷售部分，平均成本仍然大大低于市場水平。

萬達集團董事長王健林曾多次公開表示，萬達獲取文旅項目的土地成本要低于同行，且萬達“擁有主動權”。2017年7月，萬達將旗下13個文旅項目授予融創(chuàng)。據(jù)機構統(tǒng)計，融創(chuàng)獲取的土地成本不到1600元/平方米?？紤]到這些項目大多位于熱點二線城市，這一成本顯得極低。

在運營模式上，由于投資規(guī)模大、回報周期長，企業(yè)多采用滾動開發(fā)的方式。其中，住宅、商鋪等可售型房地產(chǎn)產(chǎn)品通常率先推出，從而快速獲得現(xiàn)金回款，支持下一階段的項目開發(fā)。

這也是房企運營綜合體項目的常規(guī)模式，有助于減輕項目的投資壓力。但整個項目能否做到資金平衡，則取決于后期開發(fā)建設進度和企業(yè)運營能力。

以萬達首個文旅項目“南昌萬達城”為例，根據(jù)萬達官網(wǎng)信息，項目的開工時間為2013年6月18日。僅僅3個月后的9月7日，項目首期商鋪就已開盤，并實現(xiàn)售罄。而南昌萬達城正式開業(yè)的時間，則在三年后的2016年5月。

?萬達被認為是文旅項目運營最為成熟的企業(yè)之一，其開發(fā)模式和運營流程基本能代表整體行業(yè)現(xiàn)狀。但由于房企運營文旅項目的能力參差不齊，部分項目在獲得前期銷售回款后，也會因后期建設和運營不力，導致資金鏈難以為繼，項目出現(xiàn)“爛尾”。據(jù)道記者了解，在海南、云南、浙江等多地，文旅項目曾出現(xiàn)過前期業(yè)主維權的現(xiàn)象。

文旅地產(chǎn)項目包含多種業(yè)態(tài)，其中，文化、娛樂、旅游、酒店等業(yè)態(tài)主要有賴于后期運營；住宅、商鋪、寫字樓等業(yè)態(tài)則能夠以銷售的方式來處理。由于后者是房地產(chǎn)企業(yè)最擅長運營的產(chǎn)品，也是項目資金鏈的重要部分，因此部分企業(yè)會通過修改規(guī)劃等方式，增加可售型物業(yè)的比重。

但這一做法同樣是“雙刃劍”。分析人士指出，若體驗式業(yè)態(tài)運營不力，可售部分的價值也會降低，會反過來影響去化。

新規(guī)掐中“七寸”

除萬達外，華僑城也被認為是文旅地產(chǎn)的重要代表企業(yè)。雖有“圈地造城”的嫌疑，但由于擁有核心文旅產(chǎn)品“歡樂谷”，華僑城仍然被看做產(chǎn)品最為完善、運營最成熟的房地產(chǎn)企業(yè)。

文旅項目對運營能力要求高，容錯率低，但房企仍在前赴后繼地布局。在入股樂視、收購萬達項目之后，融創(chuàng)提出“房地產(chǎn)下半場要投資美好生活”的說法。其中，文旅項目所屬的“大文娛”，正是“美好生活”的重要部分。

中型房企中，佳兆業(yè)挖來迪士尼高管，展示出在文旅領域的發(fā)力野心。藍光于2017年下半年推出首個文旅品牌，并提出文旅項目面向新一線及二三線城市。在存量領域，鏈家也加碼旅居業(yè)務，目前的市場重心位于海南和云南。

上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進向記者表示，房企紛紛加碼文旅業(yè)務，既是看中消費升級的巨大前景，也有多元化戰(zhàn)略的考量。當然，也不排除借機補充房地產(chǎn)庫存的目的。

但根據(jù)新規(guī)要求，傳統(tǒng)的文旅地產(chǎn)開發(fā)模式將受到極大限制。

這份意為規(guī)范主題公園建設發(fā)展的文件指出，在主題公園周邊地區(qū)，合理規(guī)劃酒店、餐飲、購物、娛樂、交通等服務設施建設，控制與主題公園無關的住宅、寫字樓等項目。在主題公園園區(qū)內，要合理配套商業(yè)設施用地面積，不得擅自改變園區(qū)土地用途，嚴禁進行住宅、酒店、寫字樓、大型購物中心等房地產(chǎn)開發(fā)。

文件還提出，嚴控房地產(chǎn)傾向。其中包括：嚴格控制主題公園周邊的房地產(chǎn)開發(fā)，從嚴限制主題公園周邊住宅用地比例和建設規(guī)模，不得通過調整規(guī)劃為主題公園項目配套房地產(chǎn)開發(fā)用地。主題公園周邊的酒店、餐飲、購物、住宅等房地產(chǎn)開發(fā)項目，必須單獨供地、單獨審批，不得與主題公園捆綁供地、捆綁審批，也不得通過在招拍掛中設置條件，變相將主題公園與周邊房地產(chǎn)捆綁開發(fā)。對擬新增立項的主題公園項目要科學論證評估，嚴格把關審查，防范“假公園真地產(chǎn)”項目。

此外，文件中關于“禁止違規(guī)填海建設主題公園”的說法，也被認為指向已經(jīng)運營的部分文旅地產(chǎn)項目。

前述房企人士指出，該文件對主題公園的供地方式、業(yè)態(tài)配比、規(guī)劃布局等方面的嚴格規(guī)定，掐中了傳統(tǒng)文旅地產(chǎn)開發(fā)模式的“七寸”。但具體效果如何，仍將視執(zhí)行情況而定。

上述人士表示，雖然房地產(chǎn)項目和主題公園項目被要求分開供地，但正如土地一二級開發(fā)通?！奥?lián)動”一樣，該做法仍然難以保證絕對的公平。若房企同時獲取園區(qū)土地和周邊的房地產(chǎn)用地，“賣房先行”的模式便很容易重燃。因此，文件在具體執(zhí)行中，仍然需要細則加以補充。

嚴躍進則認為，文件將使房地產(chǎn)業(yè)“文旅熱”的現(xiàn)象出現(xiàn)降溫，對于規(guī)范這一領域有著重要意義。但他同時表示，這并不意味著房企進軍文旅的道路被完全堵死。以“輕資產(chǎn)”模式進軍文旅行業(yè)，成為未來唯一可行的方式。在這一過程中，運營能力強的企業(yè)可以借機做大。

來源:21世紀經(jīng)濟報道