年報系列點評之四十四

2017年實現(xiàn)銷售業(yè)績同比下降21.79%至215.3億元，4年復合增長率僅為7.29%；全年新增土儲建面580.12萬平方米，拿地力度加大；毛利潤率維持在50.25%行業(yè)較高水平；投資拿地力度加大導致有息負債大幅上升，文旅項目開發(fā)周期較長，現(xiàn)金流回款較慢，經(jīng)營活動現(xiàn)金流和投資活動現(xiàn)金流凈額均由正轉(zhuǎn)負，企業(yè)現(xiàn)金流承壓較大，資源釋放還需時日。

文／研究員  朱一鳴、馬娟

作為老牌央企的華僑城近年來通過自身資源整合優(yōu)勢，積極探索和實踐旅游發(fā)展新模式、房地產(chǎn)綜合業(yè)務(wù)體系構(gòu)造等方面，在文化旅游和地產(chǎn)板塊均有所突破，但其發(fā)展在行業(yè)中相對保守，房地產(chǎn)行業(yè)排名不斷下滑。2017年華僑城銷售規(guī)模達215.3億元，同比減少21.79%，創(chuàng)5年來最低行業(yè)排名。全年新增土地建筑面積580.12萬平方米，投資拿地聚焦中西部熱點二線城市，旅游綜合及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)土地規(guī)劃總建筑面積1197.26萬平方米，將為華僑城未來提供有力保障。

2017年華僑城營業(yè)收入和利潤穩(wěn)步增長，營業(yè)收入首破四百億規(guī)模，同比增長19.33%；歸母凈利潤86.43億元，同比上升25.48%，均創(chuàng)新高。毛利率和凈利率分別達50.25%、22.01%，持續(xù)高位運行。文旅地產(chǎn)和特色小鎮(zhèn)布局加快、拿地步伐加大，借款增加，華僑城2017年有息負債總額增長50.91%至637.46億元。經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額均由正轉(zhuǎn)負，企業(yè)現(xiàn)金流承壓較大。

銷售：業(yè)績跌至215.3億元，同比下滑21.79%

從克而瑞銷售排行榜來看，2017年華僑城銷售規(guī)模大幅下滑。銷售金額達215.3億元，較2016年下降21.79%，排名跌至84名，為5年最低行業(yè)排名。2017年市場調(diào)控政策不斷深化，部分一二線熱點城市銷售規(guī)模遭重創(chuàng)，而華僑城項目多集中在政策調(diào)控不斷深化的一二線重點城市，且多為中高端豪宅項目，去化率和周轉(zhuǎn)率都相對較低。

華僑城近4年銷售金額復合增長率僅為7.29%，處在行業(yè)較低水平，在行業(yè)集中度不斷提高，規(guī)模化競爭日益加劇的情況下，華僑城的發(fā)展則略顯后勁不足。

從銷售面積分布來看，2017年華僑城的銷售貢獻主要來源于深圳、武漢、寧波、重慶等一二線熱點城市。其中，一線和二線城市銷售面積占比分別為54.13%和35.91%。從具體城市來看，作為華僑城大本營的深圳仍是其銷售貢獻最多的城市，2017年深圳地區(qū)銷售面積達38.14萬平方米，銷售貢獻率超四分之一。此外，武漢、佛山、上海等城市銷售貢獻率也相對加高，2017年銷售面積均在14萬平方米以上。

投資：加大拿地力度，聚焦南昌、成都等熱點二線城市

2017年華僑城通過合作拍地、項目并購、協(xié)議置換等多種途徑，在珠三角、長三角和中西部的重點一二線城市落地20個新項目，補倉意圖明顯，全年新增土地面積269.11萬平方米，規(guī)劃建筑面積580.12萬平方米，拿地規(guī)模遠超2016年。此外，華僑城2017年在深圳各區(qū)也取得了多個城市更新項目，為其之后規(guī)模擴張奠定了基礎(chǔ)。

從城市能級來看，2017年華僑城新增土地儲備主要集中在南昌、成都、重慶等中西部二線城市，新增建面占比達78.95%，將成為華僑城未來發(fā)展的重要城市支撐。此外，華僑城2017年開始加大熱點三四線城市布局，佛山、宜賓等三四線城市建面占比大幅上升至16.10%。

截至2017年底，華僑城旅游綜合及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)土地儲備637.15萬平方米，規(guī)劃總建筑面積1197.26萬平方米，將為華僑城未來提供有力保障。其中，2017年華僑城土地儲備主要集中在中西部地區(qū)，區(qū)域土地儲備建筑面積占比超6成。就土地儲備城市能級分布來看，熱點二線城市仍是其布局的核心區(qū)域，其中，二線城市土地儲備建筑面積占比高達80.35%。

財務(wù)：有息負債大幅上升，現(xiàn)金流承壓較大

華僑城2017年實現(xiàn)營業(yè)收入423.41億元，同比增長19.33%，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全年營業(yè)收入達233.59億元，同比增長23.30%。歸母凈利潤86.43億元，同比上升25.48%，營業(yè)收入和歸母凈利潤指標均創(chuàng)歷史新高。2017年，華僑城毛利率盡管較2016年下降3.01個百分點，但依舊高達50.25%，處在行業(yè)較高水平。

此外，凈利率和歸母凈利率依舊維持高位運行，同比分別為上升至22.01%和20.41%。華僑城利潤率的領(lǐng)先主要得益于其通過“文旅+地產(chǎn)”模式獲取大量低廉優(yōu)質(zhì)的土地，并通過住宅開發(fā)銷售回籠大量資金。

由于華僑城2017年文旅業(yè)務(wù)和特色小鎮(zhèn)全國化布局加快、拿地步伐加大及借款增加等，其有息負債總額增長50.91%至637.46億元。全年通過轉(zhuǎn)讓北京僑禧、上海天祥商業(yè)、重慶華僑城置地的股權(quán)、多種方式拓寬融資渠道等，持有貨幣資金達291.56億元，較2016年大幅增長87.02%。盡管其貨幣資金大幅上升，但華僑城2017年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額均由正轉(zhuǎn)負，企業(yè)現(xiàn)金流承壓較大。

2017年，華僑城通過招拍掛支付了300多億元的土地價款，直接導致其企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比下降近274.85%，由正轉(zhuǎn)負至－77.00億元。與此同時，新項目投資增加使得華僑城投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比減少25.64%至-93.35億元。

華僑城的文旅項目開發(fā)周期較長，回籠資金的時間較長，加上去年華僑城土地款支出較大，文旅項目的現(xiàn)金回流不足以彌補投資支出，因此現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負。

來源：克而瑞地產(chǎn)研究