2018年8月28日，以“美好居住生活”為主題的第十屆中國(guó)房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇在大連召開。萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司副總裁、董事會(huì)秘書朱旭在會(huì)上發(fā)表了題為《新時(shí)代萬(wàn)科的戰(zhàn)略選擇》的演講。

萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司副總裁、董事會(huì)秘書 朱旭

朱旭：我們認(rèn)為沒(méi)有成功的企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)，從1955年到2015年大概60年間，美國(guó)的500強(qiáng)企業(yè)只有不到3%常在榜單，這個(gè)榜單進(jìn)出企業(yè)的數(shù)量雖然每年都有進(jìn)出，但是基本趨勢(shì)是增多的，榜單的數(shù)量在加快。在3%常在榜單的奧秘是什么呢？我們當(dāng)時(shí)也請(qǐng)麥肯錫做了一個(gè)分析，有三點(diǎn)。

第一點(diǎn)，把握時(shí)代趨勢(shì)，順勢(shì)而為。

第二點(diǎn)，回歸原點(diǎn)，以客戶為中心，以員工為中心激發(fā)他們的創(chuàng)造力。

第三點(diǎn)，保持長(zhǎng)期穩(wěn)定的增長(zhǎng)。

在過(guò)去的幾年，房地產(chǎn)高速發(fā)展正是來(lái)自時(shí)代的驅(qū)動(dòng)。從城鎮(zhèn)化的比例來(lái)看，在2006年只有6%，在2017年有18%，明確提出要合理分配住房，在中國(guó)天時(shí)地利人和的發(fā)展情況下我們得到了大力的發(fā)展，萬(wàn)科正是這個(gè)時(shí)代的收益者。

黨的十九大提出了要建設(shè)中國(guó)特色的社會(huì)主義時(shí)代，新時(shí)代房地產(chǎn)行業(yè)要面對(duì)兩個(gè)重要變化，住房告別短缺時(shí)代，不動(dòng)產(chǎn)加服務(wù)的模式，還有不動(dòng)產(chǎn)加科技的模式。

住房告別全面短缺時(shí)代，我國(guó)人群住房面積地方達(dá)到了近41平方米，發(fā)達(dá)國(guó)家的套戶比超過(guò)了1.1后。其實(shí)我們也觀察到在天津北京外來(lái)人口和常住人口在下降，但是在安徽重慶浙江在增長(zhǎng)，還有一些省份他的人口在前一段時(shí)間是凈流出，但是最近這個(gè)流出又有變化。我們可以看到在傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)由于區(qū)域的驅(qū)動(dòng)度，普通的勞動(dòng)力向傳統(tǒng)的制造業(yè)來(lái)集中，但是在新興產(chǎn)業(yè)在一線城市，比如說(shuō)西安的半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)，在這些中西部的城市出現(xiàn)了勞動(dòng)力的集中，在一線城市的高端服務(wù)業(yè)在全國(guó)超過(guò)了60%，因此一線城市的人口從數(shù)量到質(zhì)量的轉(zhuǎn)變。

在城市的發(fā)展背后也是美好生活的大量滿足，在物業(yè)服務(wù)里面，已經(jīng)不簡(jiǎn)單的是保潔和保安已經(jīng)到社區(qū)養(yǎng)老教育度假等方面。養(yǎng)老人口的不斷增加和日益增長(zhǎng)的養(yǎng)老需求但是我們相關(guān)的服務(wù)機(jī)構(gòu)還相當(dāng)不夠。在租賃領(lǐng)域，領(lǐng)域市場(chǎng)是高度旺盛的，中國(guó)7億多的居民有20%是有租賃需求的，現(xiàn)在僅僅是CTOC的租賃模式，有很多痛點(diǎn)，目前占有率很低，全國(guó)大概只有3%左右。我們?nèi)司赓U面積是比美國(guó)低很多，只有美國(guó)的5%，而且不能滿足人民美好生活的需要。

第二個(gè)變化是科技在驅(qū)動(dòng)這個(gè)行業(yè)的變動(dòng)。我們觀察到不動(dòng)產(chǎn)加科技，有很重要的趨勢(shì)，這個(gè)趨勢(shì)來(lái)自于客戶和行業(yè)的驅(qū)動(dòng)，因此這些技術(shù)在越來(lái)越快的影響各行各業(yè)。同行業(yè)來(lái)看我們也在各個(gè)賽道上從當(dāng)前的開發(fā)到服務(wù)業(yè)的今天，從速度的競(jìng)爭(zhēng)到質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)，從工業(yè)化的發(fā)展也影響了整個(gè)行業(yè)的建立。

那么我們認(rèn)為，房地產(chǎn)加科技是我們這個(gè)行業(yè)的生態(tài)，會(huì)從我們的開發(fā)、營(yíng)銷、服務(wù)和產(chǎn)品四個(gè)環(huán)節(jié)，首先會(huì)從開發(fā)環(huán)節(jié)，建筑智能化建造大大節(jié)省開發(fā)周期，房地產(chǎn)將會(huì)是一個(gè)非常精細(xì)化的時(shí)代。

第三我們會(huì)從面向客戶的多樣化服務(wù)，通過(guò)大數(shù)據(jù)的描述360度的畫像切入場(chǎng)景打破服務(wù)邊界，使得地產(chǎn)企業(yè)提供全方位的跨越業(yè)態(tài)的服務(wù)。

第四是新技術(shù)重新塑行業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)。我們要戰(zhàn)略升級(jí)，做好城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商相結(jié)合，并不單純是建設(shè)房子既包括硬件還有軟件，不但要提供硬件還有服務(wù)的場(chǎng)所和內(nèi)容。我們戰(zhàn)略升級(jí)并沒(méi)有貿(mào)然離開我們的熟悉的領(lǐng)域，而是消費(fèi)升級(jí)滿足居民居住的情況下我們?cè)龠M(jìn)行升級(jí)，我們同時(shí)也進(jìn)行了數(shù)字化的實(shí)踐，打造數(shù)字化基礎(chǔ)平臺(tái)，支持城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商的戰(zhàn)略落地。

經(jīng)過(guò)幾年的努力我們搭建了美好生活的場(chǎng)景已經(jīng)有了一個(gè)雛形，我們不僅僅是一個(gè)開發(fā)商，還有租賃業(yè)務(wù)，還有商業(yè)開發(fā)物流倉(cāng)促，教育、養(yǎng)老、度假、停車場(chǎng)我們是全場(chǎng)景的服務(wù)提供者。

下面匯報(bào)一下萬(wàn)科目前的進(jìn)展，首先是住宅開發(fā)領(lǐng)域。這是我們長(zhǎng)期的傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)，未來(lái)會(huì)持續(xù)貢獻(xiàn)良好的表現(xiàn)，我們一直要蓋好的房子，都是中小戶型的房子提供剛需的需求。做房地產(chǎn)最重要的是產(chǎn)品質(zhì)量，是我們安身立命的根本，我們也加快了品質(zhì)的管控也取得了比較好的成就。

科技方面，萬(wàn)科正在應(yīng)用三個(gè)產(chǎn)品：匠心APP、工程管理系統(tǒng)和通過(guò)微信小程序的信息化營(yíng)銷。在工程施工過(guò)程當(dāng)中，有任何問(wèn)題都可以在匠心APP發(fā)送查驗(yàn)，我們同時(shí)還有很多現(xiàn)場(chǎng)材料的驗(yàn)收，運(yùn)用這些信息化的手段可以將大量的工程數(shù)據(jù)呈現(xiàn)在系統(tǒng)里面，一方面可以歸類，另一方面可以追蹤施工單位和料供應(yīng)方他們的品質(zhì)，最終對(duì)他們進(jìn)行優(yōu)化，同時(shí)根據(jù)客戶反饋的情況和在建設(shè)過(guò)程當(dāng)中進(jìn)行評(píng)估，最后進(jìn)一步優(yōu)化我們的產(chǎn)品。而微信小程序20多項(xiàng)目已經(jīng)在使用，有三萬(wàn)多人進(jìn)行圍觀和注冊(cè)，通過(guò)這個(gè)的購(gòu)房達(dá)到了18%，通過(guò)萬(wàn)科在線家通過(guò)這個(gè)數(shù)字化的營(yíng)銷方案提高了效率減少了費(fèi)用。

萬(wàn)科物業(yè)方面，已經(jīng)服務(wù)了1200萬(wàn)客戶，服務(wù)的對(duì)象不斷的拓展，還拓展了政府辦公和企業(yè)總部和商業(yè)寫字樓，截至到今年1月初已經(jīng)遍布48個(gè)省市，占物業(yè)總數(shù)的24.5%，是我們?nèi)f科非常重要的一部分。我們的服務(wù)內(nèi)容非常豐富，不動(dòng)產(chǎn)的租售，電子商務(wù)和停車場(chǎng)服務(wù)等等，我們?cè)噲D把城市的公共資源和公共項(xiàng)目整合到大的物業(yè)，除了傳統(tǒng)的物業(yè)管理以外還有停車場(chǎng)的管理，從傳統(tǒng)的城市管理到公司化城市化轉(zhuǎn)變。

在租賃住宅方面，我們?cè)缭?014年就開始了，目前已經(jīng)在30多個(gè)城市進(jìn)行布局，有40萬(wàn)套，出租率達(dá)到90.2%。在萬(wàn)科泊寓平臺(tái)是跟城市智慧實(shí)時(shí)打通的，確保房源真實(shí)可靠的，也跟公安部網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行打通確保人臉識(shí)別真實(shí)，此外實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上簽約和收支。同時(shí)還有在線的保修，通過(guò)客戶端完成報(bào)修，快速響應(yīng)同時(shí)針對(duì)問(wèn)題及時(shí)改進(jìn)我們的服務(wù)系統(tǒng)，此外有很多的智能硬件，職能設(shè)備，提供更加安全可靠的環(huán)境同時(shí)加強(qiáng)流程管理。

萬(wàn)科的商業(yè)方面，現(xiàn)在已經(jīng)1000萬(wàn)平方米了。從消費(fèi)人口的結(jié)構(gòu)方面，中產(chǎn)階級(jí)以每年1%的速度在擴(kuò)大，在2020年達(dá)到30%，龐大的中產(chǎn)階級(jí)也是未來(lái)的強(qiáng)大的消費(fèi)潛力群體。我們認(rèn)為商業(yè)中心會(huì)是人們的第二社交場(chǎng)所，我們也希望打造成為客戶的第二生活空間，根據(jù)不同的社區(qū)定義設(shè)計(jì)不同的載體進(jìn)行差異化的配置。

在產(chǎn)業(yè)辦公方面，我們?cè)?0個(gè)城市已經(jīng)有600萬(wàn)平方米的物業(yè)了，讓辦公更加有溫度，給我們的用戶提供辦公和生活兩方面的服務(wù)。比如說(shuō)我們配有商業(yè)和住宅和食堂，甚至還有幼兒園，我們通過(guò)不同的業(yè)態(tài)的組合極大減少場(chǎng)景切換的時(shí)間。

物流倉(cāng)儲(chǔ)方面，目前我們進(jìn)入的城市有32個(gè)城市，管理的面積超過(guò)600萬(wàn)平方米。

教育方面，萬(wàn)科也做了大量的教育，打造真正適合客戶的產(chǎn)品，我們通過(guò)品牌擁有產(chǎn)品核心品質(zhì)性教育的產(chǎn)業(yè)鏈，把這些課程植入到全國(guó)的教育基地，為十多萬(wàn)小孩提供了素質(zhì)教育服務(wù)。

養(yǎng)老服務(wù)方面，為了實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)目前已經(jīng)布局了15個(gè)城市，未來(lái)超過(guò)1萬(wàn)間，我們的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)包括城市級(jí)的CCR，還包括社區(qū)間的還有居家護(hù)理中心。

接下來(lái)萬(wàn)科還做度假酒店業(yè)務(wù)，我們目前旗下有一個(gè)滑雪場(chǎng)已經(jīng)榮獲2017年最佳滑雪場(chǎng)，我們的游客已經(jīng)達(dá)到55萬(wàn)人次。

此外萬(wàn)科還積極參與了鄉(xiāng)村振興的業(yè)務(wù)，我們振興的過(guò)程當(dāng)中最大限度的保留農(nóng)村的特色，還幫助鄉(xiāng)村改善廁所。

同時(shí)我們還根據(jù)客戶的需求研發(fā)和投入了一系列生活配套的項(xiàng)目，比如說(shuō)自主研發(fā)了停車系統(tǒng)，還運(yùn)營(yíng)了停車場(chǎng)，具備了共享車位自主繳費(fèi)等等功能，目前在6個(gè)城市已經(jīng)上線運(yùn)行了，我們還打造了食堂和超市為居民提供相關(guān)的飲食服務(wù)。

大家可以看到，萬(wàn)科的業(yè)態(tài)已經(jīng)很豐富了，我們也在思考怎么樣來(lái)在這么多的業(yè)態(tài)當(dāng)中發(fā)覺(jué)客戶的需求提供更好的服務(wù)，也是借助信息化技術(shù)來(lái)整體和沉淀不同業(yè)態(tài)的產(chǎn)品特征和客戶的需求，為各類客戶提供精準(zhǔn)的全周期的服務(wù)。

萬(wàn)科并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的多元化的過(guò)程，我們的想法是提升我們的服務(wù)城市，服務(wù)鄉(xiāng)村，服務(wù)客戶的理念，需要多業(yè)態(tài)的組合更好的服務(wù)客戶，從更多的方面服務(wù)我們的客戶，進(jìn)而服務(wù)更多的客戶。

萬(wàn)科已經(jīng)不再是單純的地產(chǎn)商，萬(wàn)科和各位一道讓生活更加美好。