“房改不應該從1998年算，而應該從1978年算，已經40年了?！睙o論是1992年以來在不同領導崗位上推動、見證我國住房制度改革發(fā)展，還是如今作為中國房地產業(yè)協(xié)會會長，劉志峰都一直觀察、思考著住房制度改革、思考著房地產行業(yè)的健康長遠發(fā)展。

今年是改革開放40年。在劉志峰看來，我國城鎮(zhèn)住房制度改革從1978年鄧小平同志第一次發(fā)表相關講話開始，也已經40年。40年來，我國住房制度改革不斷探索、深化，房地產行業(yè)發(fā)展也加大改善了人民群眾居住條件，推動了國民經濟發(fā)展和居民家庭財產的增加。

總結歷史，展望未來，劉志峰認為，在迎來改革開放40年之際，就要繼承發(fā)揚改革思想，深入貫徹近年來黨和國家在房地產領域提出的新理念、新思想和新戰(zhàn)略，積極利用房地產的制度優(yōu)勢和創(chuàng)新優(yōu)勢，用改革發(fā)展的理念，引領住房改革和房地產行業(yè)新發(fā)展。

房改啟幕：摸著石頭過河

談到房改，劉志峰首先希望澄清一個認識，房改已經開始了40年，住房制度改革開始甚至早于十一屆三中全會。

回顧40年房改，劉志峰認為主要經過了探索試點(1978-1991年)、綜合推進(1992-1998年)、重大突破(1998-2003年)和完善政策(2003年至今)四個階段。

劉志峰說，改革開放的一大經驗就是試點，摸著石頭過河。房改同樣是從試點探索開始的。

1978年9月，針對全國普遍存在的住房困難，鄧小平同志發(fā)表講話提出“解決住房問題，能不能路子寬些?譬如允許私人建房或者私建公助，分期付款。把個人手中的錢動員出來，國家解決材料，這方面潛力不小?！?/span>

劉志峰回顧說，國務院在當年10月份提出調動國家、地方、企業(yè)和群眾四方面積極性，努力加快住房建設的方針，并在1979年選擇了西安、南寧、柳州、桂林、梧州五個城市開展向職工出售新建住房的試點，由政府統(tǒng)一建設，以土建成本價向居民出售。

1980年4月2日，小平同志再次指出，關于住宅問題，要考慮城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城鎮(zhèn)居民個人可以購買房屋，也可以自己蓋。不但新房可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售后，房租恐怕也要調整。要聯(lián)系房價調整房租，使人們考慮到買房合算。

劉志峰表示，小平同志的兩次談話，闡述了公房出售、提高租金和多渠道加快住宅建設等改革思路，突破了住房公有制思想的長期禁錮，開辟了解決城鎮(zhèn)住房問題的新道路，為房改奠定了理論基礎。

1980年6月份，中共中央國務院在批轉《全國基本建設工作會議匯報提綱》中正式提出實行住房商品化政策，準許私人建房、買房，擁有自己的住房。

1982年，國家選擇鄭州、常州、四平和沙市四個城市開展新建住房補貼出售試點，由政府、單位、個人各負擔房價的三分之一。劉志峰說，補貼出售的目的是提高居民的支付能力，推進住房商品化。

1986年，國務院成立房改領導小組下設辦公室后，批準了煙臺、蚌埠、唐山等城市的房改方案，實施提租補貼，推動公房出售。

在劉志峰看來，早期房改試點為后來改革的推進積累了寶貴經驗，但由于初期試點主要集中在中小城市，加上政府、企業(yè)、個人支付能力的不足和當時一些陳舊觀念的禁錮，例如有人認為公房出售就是國有資產流失，再有長期形成的住房福利制的影響，試點進展比較緩慢。

新思路引領房改重大突破

1992年，小平同志南方談話和黨的十四大，解決了計劃和市場的關系問題，住房改革也進入了全新階段。

同年，劉志峰進入當時國家體改委，分管的一項重要工作就是城鎮(zhèn)住房制度改革。劉志峰回憶說，當時分管多項工作，房改是花費時間較多的。

根據(jù)當時國務院領導同志指示，劉志峰參與了房改領導小組“走遍了大半個中國”的調研，召開了上百次座談會，聽取了政府部門、企業(yè)、職工群眾等2000多人的意見。劉志峰感到，廣大干部職工對房改的需求非常迫切，同時中國太大、經濟發(fā)展不平衡，房改不能“一刀切”。同時，各地房改工作人員也反映前期政策的原則性強，但操作性弱的問題。例如，前期試點初衷都很好，但都對地方、企業(yè)、職工實際支付能力估計不足，都沒解決“沒錢”的問題。

“房改要有新思路。”結合前期調研結果，劉志峰等參與房改調研一班人想到了獲取房改啟動資金的辦法：全國已建成的20多億平方米公房能否出售?把在大院、大學等規(guī)劃區(qū)以外的公房推向市場，實現(xiàn)房改資金的良性循環(huán)。

最終，1993年的第三次全國住房制度改革工作會議，確定了“出售公房為重點，售、租、建并舉”的方案。1994年7月，國務院做出《關于加快城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，即43號文件。

劉志峰評價道，43號文件在建立城鎮(zhèn)住房制度的基本框架，處理國家、單位和個人利益方面邁出了重要一步：一是明確了向職工出售公房是形成住房市場的必要前提，從根本上破除了賣房就是搞私有化的說法;二是公房出售明確了相關原則，指導性強，各方評價非常高。但43號文提出的貨幣化改革沒有取得重大突破，存量住房進入新體制可以售賣的同時，新建住房又不斷進入了福利分房的舊體制。

這些問題的解決則都到了1998年。為應對亞洲金融危機、擴大內需，國務院決定停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。年中，國務院23號文《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知》出臺，標志著房改進入了停止實物分房、全面培育住房市場的新階段。住房實物分配制度退出了歷史舞臺。

房改留下了兩大遺憾

“98房改”之后，居民住房消費快速增長，房地產行業(yè)快速發(fā)展，也為國家經濟和社會發(fā)展做出了重要貢獻。但“98房改”也有未竟的課題：一是經濟適用房建設的走偏，二是物業(yè)稅也就是現(xiàn)在談的房地產稅未能盡早出臺。

劉志峰認為，23號文提出建立以經濟適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系是很有價值的，但一些城市沒有科學推進經濟適用房建設，對經濟適用房定位不準。例如在部分一線城市就出現(xiàn)了經濟適用房單套面積過大、供應對象控制不嚴等問題，出現(xiàn)了類似“開寶馬住經濟適用房”等現(xiàn)象，招致輿論批評。

同時，一些城市追求土地財政，把更多的土地供應成普通商品房，導致經濟適用房投資在商品房投資中的占比越來越少。最終，多重因素疊加導致了經濟適用房建設未能達到預期效果。

關于物業(yè)稅，劉志峰談到，23號文出臺后，在討論配套政策的過程中，就建議征收物業(yè)稅。但由于有關部門意見不統(tǒng)一，最終拖而未決。劉志峰認為，在20年前的條件下，房價比較低，擁有住房的人還比較少，出臺物業(yè)稅的阻力也會比較小?，F(xiàn)在由于房價的上漲和住房擁有率的提高，征稅的阻力反而會比較大。如今，房價高企和物業(yè)稅沒能及時出臺不無關系。

如今，劉志峰依然建議房地產稅應該盡早出臺。為了減輕改革阻力，不觸動多數(shù)人的既得利益，可以實行“新房新地新辦法，老房老地老辦法”。新地新房征稅，房價下行，也將帶動存量住房價格的下降。

“將住房改革推向新階段”

在肯定40年房改取得重大成就的同時，劉志峰也認為要正視當下房地產市場發(fā)展或者說住房改革面臨的新挑戰(zhàn)，主要包括：一、房價太高引發(fā)住房公平呼聲;二、供應結構不合理，供應存量中面積比較大;三是住房的居住屬性因為前期投資炒房現(xiàn)象的存在被扭曲;四是杠桿過高，存在金融泡沫風險。

為此，劉志峰認為，要繼承發(fā)揚小平同志改革思想，按照中央“房住不炒”的定位要求，用新的發(fā)展理念引領房地產發(fā)展，使房改既符合國情也符合市場規(guī)律。

第一，明確以服務人民為發(fā)展中心，研究建立房地產長效機制。每一項政策調整都要慎之又慎，尤其要把頂層設計做好，優(yōu)先保障居民家庭住房權利。

第二，要保持房價的相對穩(wěn)定，讓住房回歸居住屬性，使住房消費與居民支付能力相適應。

第三，要逐步實現(xiàn)供需平衡。房地產運營中的波動是不可避免的，不能因為對供需矛盾的誤判加劇波動。在這方面，首先要加大力度發(fā)展租賃住房，其次要改善住房供應對需求的適配度，重視住房空間布局、性能、質量、性價比等問題。

第四，要保持杠桿基本合理，風險可控。

第五，要提高房地產供給的效率效能。房地產不可能再有不斷高速增長的好日子了，不能再習慣性地依賴價格推動。

劉志峰認為，住房制度不管怎么改，“殊途同歸，都是為了讓人民群眾住得更好”。因此，房地產發(fā)展要突出“高質量”這一要求，讓老百姓從“有房住”向“住好房”“住得綠色”“住得健康”轉變。