??泰禾集團股份有限公司（以下簡稱“泰禾”）近期可謂多事之秋，接連出現(xiàn)深交所問詢、甩賣資產(chǎn)、債臺高筑、人事震動等事件。6月14日，泰禾董事長黃其森攜執(zhí)行副總裁葛勇、CFO（首席財務官）姜明群、品牌負責人全忠一等高管，在北京通州的泰禾中國院子接受了眾多媒體采訪。

??將重啟拿地計劃

??2017年12月，黃其森曾對外宣稱“2018年銷售目標再翻一番至2000億元，同時大幅降低資產(chǎn)負債率”。2018年已過，泰禾銷售目標完成情況卻仍是謎，以使得深交所問詢，“說明2018年度實際銷售額和降低負債率進展情況，是否達到銷售目標以及差異原因分析”。

??泰禾對此回復稱，關于2018年銷售目標2000億元以及降低企業(yè)負債率的說法，系基于當時公司土地儲備情況、項目儲備情況、項目拓展能力、投資進展、管理能力、銷售能力、回款進度等進行的綜合判斷，屬于黃其森對公司發(fā)展的目標和愿景，不構(gòu)成公司預測和承諾。

??黃其森表示，泰禾近年來情況較好，2018年銷售額1300億元，回款超過700億元；權(quán)益比超過80%，這一指標能排進全國前15名，“近年來穩(wěn)步增長，雖然與‘2000億元銷售目標’仍有差距，但前進步伐并不慢”。

??“以前泰禾看重銷售，現(xiàn)在更看重現(xiàn)金流和回款，并以回款為考核?！秉S其森表示，泰禾將重啟拿地計劃，在地區(qū)選擇上以西安、重慶、成都等“強二線城市”為主，其他城市不會進入。

??與同體量的房企相比，黃其森認為泰禾最大的特點在于布局精準、戰(zhàn)略清晰、很有定力，拿地策略就是佐證——深耕一線，布局強二線，“不去三四線，東北、西北地區(qū)暫時也不會去”。

??不排除繼續(xù)“減資產(chǎn)”

??曾一擲千金大手筆搞收并購，如今泰禾卻要通過賣子公司、賣項目收益權(quán)、擔保融資來度過資金危機。

??6月12日，泰禾發(fā)布公告表示，為滿足經(jīng)營需要，全資子公司福建泰信置業(yè)有限公司作為借款人，接受興業(yè)國際信托有限公司提供的不超過6.8億元貸款，期限不超過18個月。泰禾將作為擔保方，為上述貸款提供連帶責任擔保。

??這是近半個月以來泰禾發(fā)布的第四筆擔保融資，總額已經(jīng)超過60億元——5月31日，為全資子公司上海禾柃房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的15億元信托貸款提供擔保；6月5日，為三家子公司的23.5億元融資提供擔保；同日，全資子公司天津泰禾錦川為北京泰禾嘉華提供金額不超過18億元的貸款擔保。此外，泰禾近兩個月來接連出讓7個項目，接盤方均為世茂集團，累計回籠資金77.2億元。

??黃其森透露，得益于提前布局，在當前形勢激變的情況下，泰禾掌握的優(yōu)質(zhì)項目吸引了大批前來談判的合作房企，“‘廣州院子’和世茂集團合作，誰能輕易在廣州拿到百萬平方米的項目？”

??值得注意的是，黃其森稱“不排除繼續(xù)出讓資產(chǎn)的可能”，但體量相對較小。他進一步指出，泰禾原來有7000億元貨值的土地儲備，與世茂集團合作后仍有6000億元。

??泰禾近期鮮有拿地或并購動作，福建、長三角和珠三角目前占有其約8成的土地儲備。2015年，泰禾開始布局粵港澳大灣區(qū)，目前已有12個項目。“我們提早布局粵港澳大灣區(qū)。大部分同量級房企當時只在上海周邊布局，現(xiàn)在才進入?！秉S其森說。

??泰禾會在行情向好時主推并購和合作，行情不好時公開拿地?！安蛔瞿玫赝跏俏覀兊膽?zhàn)略?！秉S其森表示。業(yè)內(nèi)人士認為，在資金缺口過大的情況下，泰禾不排除繼續(xù)變賣資產(chǎn)，同時加快回籠銷售現(xiàn)金，以求救濟之道。

??處在從量變到質(zhì)變的前夜

??“去年銷售和權(quán)益表現(xiàn)不錯，但我對股價不滿意，沒有體現(xiàn)泰禾的價值?！秉S其森表示。但事實上，其資金壓力去年已經(jīng)顯現(xiàn)，高管離職、股權(quán)質(zhì)押殆盡、負債率高企、股價暴跌、裁撤事業(yè)部等消息不時傳出。僅2019年以來，先后離職的高管就有原總裁助理兼品牌總經(jīng)理伍小峰、副總裁鄭鐘、副總裁朱進康、財務總監(jiān)李斌以及近日“失聯(lián)”的副總裁余智晟、副總經(jīng)理張晉元等人。

??不過，黃其森多次對外強調(diào)，泰禾未來人才引進仍然要堅持“985、211標準”。

??由于標準問題，泰禾去年歷經(jīng)數(shù)次裁員風波，包括在業(yè)界引起較大爭議的“禾苗計劃”。“泰禾要做精品高端，人才標準達不到就不能承擔?！彼f。

??更值得關注的是，經(jīng)過2017年大規(guī)模并購之后，泰禾開始面臨資金和高負債雙重壓力。其年報顯示，截至2018年年末，公司負債總額2112.47億元，同比2017年年末增加近300億元；總借款1375.07億元，平均融資成本8.52%，較2017年8.1%的融資成本略有上升，最主要來源為非銀行借款。

??高負債率下，泰禾拿地速度明顯放緩。數(shù)據(jù)顯示，2018年，泰禾投入68.96億元，獲得10個項目，土地面積186.78萬平方米。2017年，泰禾則通過土地拍賣和收購等方式投入552.4億元，獲得36個項目，土地面積792.80萬平方米。

??2019年一季報顯示，泰禾流動負債總額1254億元，處于歷史高位；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額139.31億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額115.58億元；公司短期借款及一年內(nèi)到期的非流動負債合計574.28億元，資金缺口319.39億元。此外，泰禾2431.36億元總資產(chǎn)中，受限資產(chǎn)高達683.14億元，占比近三成。目前，泰禾大股東質(zhì)押率達100%，占總股本66.4%。

??黃其森說：“2019年，泰禾銷售目標為1500億元，相對保守因為更看重回款，也重視現(xiàn)金流。至今年5月，泰禾回款已達400億元左右，有信心年內(nèi)實現(xiàn)1000億元目標。”

??展望未來，黃其森認為泰禾要堅持穩(wěn)步增長。跟恒大、萬達相比，執(zhí)行力仍有差距，今年要注意改變，“高激勵同時必須要嚴考核”。

??黃其森表示，泰禾近年來戰(zhàn)略重心逐步從“規(guī)模擴張”向“管理提升”轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在正處在從量變到質(zhì)變的前夜，要堅持中小企業(yè)的心態(tài)，不能有大企業(yè)官僚化的毛病，必須改變做事效率。

??泰禾的管理架構(gòu)也將發(fā)生變化，更多權(quán)責利將被放至北京區(qū)域、福建區(qū)域、上海區(qū)域、廣深區(qū)域自身?！霸瓉砉芾砑軜?gòu)從上至下依次是總部、區(qū)域、城市、項目，今后就是兩級，一些由總部控制，另一些要下沉?！秉S其森說，“要把決策權(quán)放在能聽見炮火聲的第一線?！?/span>

來源：中國建設報