“能保持在前5名就好，管理重心一定是利潤(rùn)?！?月27日，融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK，簡(jiǎn)稱(chēng)融創(chuàng)）董事長(zhǎng)孫宏斌對(duì)公司未來(lái)銷(xiāo)售額和排名給出“佛系”回應(yīng)。

??他的判斷是，2020年和2021年房企在利潤(rùn)上有比較大的壓力。

??對(duì)此，同一天的業(yè)績(jī)會(huì)上，旭輝控股（0884.HK，簡(jiǎn)稱(chēng)旭輝）董事長(zhǎng)林中有著更為生動(dòng)的形容。

??他感慨，房地產(chǎn)在精細(xì)化管理程度上遠(yuǎn)不如制造業(yè)，要維持現(xiàn)有的盈利，要像”擰毛巾“一樣去降成本，比如銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用以及財(cái)務(wù)費(fèi)用等。

??“有些費(fèi)用大家可能覺(jué)得能省的不多，但未來(lái)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，這些‘蒼蠅蚊子’一樣的（費(fèi)用）都是肉。” 林中表示，比如平均融資成本從6%降到5%，就能節(jié)省10億成本。

??“管理層有責(zé)任有義務(wù)去將公司經(jīng)營(yíng)好，降成本增效益，關(guān)注的重點(diǎn)不是銷(xiāo)售額而是利潤(rùn)?！本G城中國(guó)（3900.HK，簡(jiǎn)稱(chēng)綠城）董事局主席張亞?wèn)|也在2月23日如此表示。

??不僅僅只是大型房企如融創(chuàng)、中型房企如綠城、旭輝等，愈發(fā)多的房企在自家2020年召開(kāi)的業(yè)績(jī)會(huì)上，不再?gòu)?qiáng)調(diào)規(guī)模，而是提質(zhì)增效。

??銷(xiāo)售目標(biāo)“隱沒(méi)”

??房企不再唯規(guī)模論了嗎？至少，它們?cè)谕獠空f(shuō)辭上，已經(jīng)開(kāi)始改變。

??截至3月27日，已經(jīng)發(fā)布業(yè)績(jī)的房企，對(duì)2020年的銷(xiāo)售規(guī)模增速，給出對(duì)折、或個(gè)位數(shù)、甚至是下調(diào)的預(yù)期。

??盡管早在2018年當(dāng)中的一部分就曾提出過(guò)放緩增速。但只隔2年不到，急剎車(chē)，就踩下了。

??處在機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售榜單前三位之一的萬(wàn)科（000002.SZ）2019年銷(xiāo)售規(guī)模僅實(shí)現(xiàn)3.9%的增長(zhǎng)，達(dá)6308.4億。

??對(duì)于2020年的銷(xiāo)售目標(biāo)，這家公司釋放的信息僅是，“預(yù)測(cè)小概率會(huì)下調(diào)”。

??3月17日的業(yè)績(jī)會(huì)，萬(wàn)科執(zhí)行副總裁兼COO張旭高呼“現(xiàn)金為王，手有余糧”是萬(wàn)科活下去的生存法則。

??前三強(qiáng)的另一位選手碧桂園（2007.HK）在3月27日業(yè)績(jī)會(huì)上依舊對(duì)銷(xiāo)售目標(biāo)緘口不語(yǔ)。公司總裁莫斌稱(chēng)，對(duì)外不宣布，但對(duì)內(nèi)有目標(biāo)且也進(jìn)行分解。

??據(jù)公告，碧桂園2019年的權(quán)益銷(xiāo)售金額5522億元，同比增10%。增速上是2018年31.25%的“3折”。

??巧合的是，排在前五的融創(chuàng)，今年也加入到不公開(kāi)新一年具體銷(xiāo)售目標(biāo)的隊(duì)伍中了。3月27日，公司管理層只稱(chēng)，基于今年8000多億的可售貨值，全年完成6000億以上銷(xiāo)售沒(méi)問(wèn)題。

??不過(guò)，這家公司權(quán)益銷(xiāo)售的同比增速，已經(jīng)從2018年的22.7%下降至2019年的16.71%。

??時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，不少前十強(qiáng)房企對(duì)于2020年業(yè)績(jī)?cè)鏊俚念A(yù)期，基本設(shè)定為個(gè)位數(shù)。

??即便在今年業(yè)績(jī)會(huì)上自我定義為有著“強(qiáng)者姿態(tài)”的龍湖地產(chǎn)（0960.HK），也將2020年的銷(xiāo)售目標(biāo)定在2600億，同比約7%的增長(zhǎng)，少于2019年約20%增速，也是將近打了“3折”。

??有的房企，已經(jīng)面臨增速乏力的現(xiàn)實(shí)。華潤(rùn)置地（1109.HK）今年2425億銷(xiāo)售額對(duì)應(yīng)同比15%的增幅，創(chuàng)下過(guò)去5年里銷(xiāo)售增幅的新低。而其2020年的銷(xiāo)售增幅則打了對(duì)折，約8%。

??更甚者例如新城控股（601155.SH）在實(shí)現(xiàn)2708億的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)后，3月27日宣布新一年目標(biāo)調(diào)至2500億。這也是目前唯一一家下調(diào)銷(xiāo)售目標(biāo)的前十強(qiáng)房企。

??不過(guò)相比較前十強(qiáng)對(duì)2020年業(yè)績(jī)個(gè)位數(shù)的增長(zhǎng)預(yù)期，有一部分房企選擇設(shè)定在15%。

??例如，旭輝是2300億的預(yù)期，比2019年的32%下降一半；弘陽(yáng)的目標(biāo)是750億，從2019年71%的增幅調(diào)至15%。

??綠城則是希望重資產(chǎn)板塊用5年的時(shí)間實(shí)現(xiàn)控速，到2025年實(shí)現(xiàn)3500億。照此算，平均增速在15%?！胺康禺a(chǎn)要降低對(duì)資本的依賴(lài)度，5年的時(shí)間里一開(kāi)始可能降不下來(lái)，但后面肯定降下來(lái)?！睆垇?wèn)|2月23日稱(chēng)。

??凈負(fù)債率升高

??對(duì)銷(xiāo)售增速踩下急剎車(chē)，或許是房企以時(shí)間換空間不得不采用的辦法。

??值得注意的是，萬(wàn)科、碧桂園和融創(chuàng)這三家公司，在2015年至2017年就步入爆發(fā)式的成長(zhǎng)，成為行業(yè)頭部。萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)了從2015年的2600億到2017年的5298億銷(xiāo)售額的跨越；碧桂園則是從1402億到5508億；而融創(chuàng)，更是從743億一躍至3652億。

??“但接下來(lái)短時(shí)間內(nèi)，很難出現(xiàn)2015年至2017年間那樣，能夠加杠桿做大規(guī)模的時(shí)機(jī)。”3月27日，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事李驍對(duì)時(shí)代周報(bào)記者稱(chēng)，“因?yàn)?018年金融去杠杠開(kāi)始，資金密集型的房地產(chǎn)已經(jīng)從被動(dòng)切換到主動(dòng)降杠桿的階段。如若不然很容易有風(fēng)險(xiǎn)?！?/span>

??以融創(chuàng)為例，根據(jù)2019年年報(bào)，該公司的財(cái)務(wù)杠桿和資金成本還是偏高。

??盡管融創(chuàng)資產(chǎn)負(fù)債率保持三年持續(xù)降低，時(shí)代周報(bào)記者的計(jì)算發(fā)現(xiàn)其凈負(fù)債率同比則增加23%，達(dá)179%，在房企中屬于數(shù)值較高的一家，杠桿不低。凈負(fù)債率較為直觀(guān)體現(xiàn)房企的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，數(shù)值越高代表財(cái)務(wù)杠桿越高。

??現(xiàn)金流方面，融創(chuàng)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額在2018年和2019年持續(xù)收縮，分別同比下降30.68%和47.65%。這也代表著公司的銷(xiāo)售回款速度放緩，現(xiàn)金償債能力開(kāi)始減弱。

??現(xiàn)金短債比方面，該公司處在行業(yè)較低的水平，為0.93。

??在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，孫宏斌總結(jié)了公司今年要做的3件事：調(diào)融資結(jié)構(gòu)、降融資成本；處置一些持有資產(chǎn)；拿地要選對(duì)地方、選對(duì)時(shí)間。他也承認(rèn)融創(chuàng)因?yàn)閿U(kuò)張，在融資成本、銷(xiāo)售費(fèi)用和管理費(fèi)用上偏高，需要降低。

??事實(shí)上，不僅只是融創(chuàng)，目前，房企的凈負(fù)債率普遍難言樂(lè)觀(guān)。

??根據(jù)時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，去年，僅有少數(shù)房企實(shí)現(xiàn)凈負(fù)債率的下降，比如融信中國(guó)（3301.HK）降幅35.47%為69.92%；華潤(rùn)置地下降3.5%為30.3%，龍湖微幅下降1.92%為51.02%。

??而其他多數(shù)房企的凈負(fù)債率同比去年有低至0.2%到高至23%的升高。

??目前，旭輝、弘陽(yáng)（1996.HK）、中國(guó)金茂（0817.HK）、綠城等凈資產(chǎn)負(fù)債率介于60%--75%之間。處在30%左右屬于較低水平的則有中海（0688.HK）、萬(wàn)科、華潤(rùn)（1109.HK）等，新城控股是數(shù)值最低的一家為16.36%。

??與此同時(shí)，根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，例如萬(wàn)科、中海（0688.HK）、龍湖和弘陽(yáng)等房企出現(xiàn)毛利率和凈利率的雙下滑。

??“沒(méi)有利潤(rùn)和回款的銷(xiāo)售都是耍流氓?！绷种性跇I(yè)績(jī)發(fā)布當(dāng)天如此形容。

??尋找避風(fēng)港

??現(xiàn)在，房企們也已經(jīng)更加謹(jǐn)慎。

??“年初到現(xiàn)在，我們接待了蠻多企業(yè)，他們主動(dòng)要求被收并購(gòu)，但是評(píng)估過(guò)后還沒(méi)有符合內(nèi)部要求的，所以還沒(méi)有成功收購(gòu)案例?！绷种刑寡浴?/span>

??想要收并購(gòu)的開(kāi)始謹(jǐn)慎，而已經(jīng)“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”的企業(yè)則發(fā)出了“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”的信號(hào)。

??“文旅、商業(yè)部分在公司的資產(chǎn)中占比偏大，處置后可優(yōu)化公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)?！睂O宏斌3月27日稱(chēng)，公司接下來(lái)要處置部分持有資產(chǎn)，包括文旅、商業(yè)、酒店、主體樂(lè)園等。

??而富力地產(chǎn)（2777.HK）則對(duì)未來(lái)開(kāi)出“保守的財(cái)富管理”策略。3月26日，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉表示，自去年下半年開(kāi)始，富力就主動(dòng)將主要精力放在糾正集團(tuán)財(cái)務(wù)健康上，減少支出成本的同時(shí)，加快銷(xiāo)售，放緩拿地，從而逐漸降杠桿。

??從目前的情況來(lái)看，一二線(xiàn)和強(qiáng)三線(xiàn)城市，再一次成為房企業(yè)績(jī)支撐地和避風(fēng)港。

??以今年以來(lái)拿地總金額僅次于香港置地的綠城為例，公司在2019年新增土儲(chǔ)主要集中于杭州、寧波、蘇州、西安、合肥、廣州等一二線(xiàn)核心城市，可售貨值占比達(dá)76%；從區(qū)域分布看，長(zhǎng)三角作為戰(zhàn)略重點(diǎn)區(qū)域，可售貨值占比60%。

??這些重點(diǎn)城市也為綠城帶來(lái)銷(xiāo)售量的提高，2019年綠城合同銷(xiāo)售超過(guò)100億的三大城市包括杭州、寧波和北京。

??與綠城2019年銷(xiāo)售額相差不大的旭輝也對(duì)一二線(xiàn)表示看好?！岸唐诳匆痪€(xiàn)二線(xiàn)強(qiáng)三線(xiàn)的市場(chǎng)表現(xiàn)好過(guò)三四線(xiàn)。以往旭輝銷(xiāo)售上下半年四六開(kāi)，今年考慮到疫情三七開(kāi)?！绷种蟹Q(chēng)，通過(guò)多元化的拿地，可以降低財(cái)務(wù)成本。

??體量更小的融信中國(guó)，2019年則有81%的土地位于一二線(xiàn)城市。

??“公司從2018年開(kāi)始就控制拿地降低負(fù)債，2019年拿地金額則在2018年的基礎(chǔ)上繼續(xù)收縮。連續(xù)兩年降杠桿后，公司的負(fù)債率出現(xiàn)下降?！比谛殴芾韺?月24日稱(chēng)。

??反應(yīng)在碧桂園2019年的財(cái)報(bào)上，其在一二線(xiàn)城市新增權(quán)益土地金額占比從2018年的40%提升至45%。這使得2019年權(quán)益土地成本達(dá)到3035元/平方米左右，高出2018年的2203元/平方米。

??對(duì)此，碧桂園常務(wù)副總裁程光煜業(yè)績(jī)會(huì)上回應(yīng)，公司確實(shí)略有增加對(duì)于一二線(xiàn)城市目標(biāo)市場(chǎng)的投資，“但公司土地的投資標(biāo)準(zhǔn)一直穩(wěn)定，是一線(xiàn)到五線(xiàn)均衡布局?！?/span>

來(lái)源：中房網(wǎng)