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如今的樓市，新房拼命廝殺的背后，是二手房潰不成軍。

比如說最近的西安。

下面這張圖片，是西安幾個典型二手房小區(qū)24小時價格變化的真實數(shù)據(jù)。

我們發(fā)現(xiàn)，這些二手房小區(qū)的報價，在24小時里竟然全線下調(diào)。這里面降幅最大的，是從215萬降到205萬，24小時直降10萬。

鄭州的二手房市場也同樣涼涼。

一個典型的案例，年初有房東給自己140平的房子掛了250萬，一直無人問津。后來把掛牌價降到230萬，竟然只有2組看房的人，而且都潦草一看再無回應。

無奈之下，只能又往下調(diào)了10萬，心疼房東一秒鐘。

除了西安、鄭州，杭州也慘。

最近，濱江一成交均價超過7萬的網(wǎng)紅盤，出了一些降價房源。其中一套折合單價只要6萬，比之前的市場價足足低了1萬。

之前萬人搖的崇賢板塊，某二手房從250萬下調(diào)到230萬，單價都跌破2萬了，一個月也就只有4、5組帶看。

當然，類似的案例還有很多。

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再給大家看一些數(shù)據(jù)。

這是目前重慶通過鏈家正在掛牌銷售的二手房數(shù)量。

今年1月份還不到14萬套，6月份已經(jīng)超過15萬套。

短短半年時間，激增1萬多套。

超過15萬套是什么概念？

官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年重慶全市常住人口比2018年增加20萬人左右。

如果按照這樣的人口增速計算，這超過15萬套二手房，就差不多已經(jīng)足夠全市的新增人口人均買1套，考慮到里面還有在這一年出生的新生兒。

要知道，這還僅僅是二手房，不含新房。

當然，不能排除鏈家上很多掛牌純粹是賣價在試探市場。

但，已經(jīng)完全“二手房化”的北京，通過鏈家正在掛牌銷售的二手房有9萬套。北京，就沒有試探？

實際上，不僅僅是重慶。

成都年初通過鏈家掛牌銷售的二手房12萬套，如今13.7萬套，半年增加1萬多套；

南京年初掛牌銷售的二手房7.5萬套，如今9萬套，半年增加1.5萬套；

鄭州二手房已經(jīng)掛牌約10.8萬套，去年5月不到7萬套，1年增加近4萬套；

蘇州5月二手房掛牌不到8萬套，如今接近8.5萬套，半月多了5千套庫存；

北京目前掛牌量超過9萬套，2017年同期在售掛牌房源量2.8萬套，3年時間，二手庫存漲幅達222%；

天津掛牌銷售的二手房已經(jīng)超過13萬套；

西安二手房掛牌量也不少，已經(jīng)有接近9萬套；

……

這簡直是天量的數(shù)字，天量的二手房庫存！

與此同時，大部分城市的去化周期也在持續(xù)走高。

數(shù)據(jù)來源：億翰智庫

2014年7月，全國庫存量的平均去化周期達到歷史最高20個月。

于是，上一輪的全國去庫存從2014年下半年正式開始。

而如今，北京、廈門、福州等城市的去化周期已經(jīng)超過20個月。

此外，成都和鄭州也很典型。

目前成都二手房平均日成交約150套，按照目前的掛牌量13.7萬套計算，去化周期至少需要2.5年。

如果按照過去1年的成交量計算，鄭州二手房庫存去化周期大概需要2.7年。

一邊是掛牌房源不斷增加，一邊是成交量下滑。

供需此消彼長之下，庫存壓力讓人瑟瑟發(fā)抖。

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都說二手房成交量是市場冷熱最直觀的體現(xiàn)，下面我們就來看具體的成交情況。

據(jù)統(tǒng)計，上周，全國8個重點城市成交面積環(huán)比降低1%，同比增速收窄至10%。

圖片數(shù)據(jù)來源：克而瑞

市場修復較慢的蘇州、成都、廈門成交均有回落，同比跌幅再次擴大。

更具體來看——

成都二手房成交面積環(huán)比降11%，同比降幅再度擴大到47%，距2019年周平均仍差33%。

蘇州二手房成交面積同比降幅繼續(xù)收窄到51%，市場緩慢修復中，仍處于較低歷史水平。

廈門二手房成交面積同比跌幅收窄到18%，市場開始穩(wěn)步回升，當前成交規(guī)模依然較低。

通過這些數(shù)據(jù)，可以很明顯感受到這些城市二手房市場的疲態(tài)。

然而，更令人擔心的是，二手房價格也在逐步的下探。

最近，5月份全國百城二手房價出爐。

數(shù)據(jù)顯示，二手房仍然多達40個城市下跌，包括武漢、廈門、濟南、青島、蘇州等等。

其中，武漢環(huán)比跌幅3.47%，廈門跌幅0.98%，濟南跌幅1.21%，青島跌幅0.56%，蘇州跌幅0.35%。

雖然這些城市的降幅都不算太大，但，100個大中城市中，依然有4成在下跌。

在如今的市場環(huán)境下，選擇賣房是要承擔一定壓力的。除了成交周期未知，房東也必須在金錢上有所退讓，降價是最直接的方法。

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而，這樣的一個時間節(jié)點，對于想要買房的我們來說——

首先，二手房最佳撿漏時刻還沒有到來。

二手房降價的三個階段分別是，試探性降價，實質(zhì)性降價，大范圍降價。

目前全國的二手房基本都處于掛牌量激增的階段，個別急于出手的二手房可以有更大的議價空間。個別二手房的大幅降價，會給其他二手房帶來無形的壓力。

想買二手房，有全款能力的朋友，可以先捂緊荷包，二手房雖然不可能出現(xiàn)大面積的斷崖式下跌，但撿漏的幾率會越來越大，買到心儀房子的概率會越來越高。

手里的資金量一定要注意。二手“筍盤”往往不是要求全款，就是提高首付比例。

其次，如果你手里已經(jīng)有多套房，一定不能再亂買了。

你需要注意兩點，一是要重視資產(chǎn)配置的問題了，要學會整合。

二是要重視現(xiàn)金流的問題，能不能快速變現(xiàn)。同時在無法變現(xiàn)的周期里，最好保證有可持續(xù)的租金收入。

最后，在選擇二手房時，一定要看品質(zhì)，買好房子。

好的品質(zhì)才能持續(xù)不斷的吸引有購買力的接盤人，才能保值，甚至增值。

好的物業(yè)才可以沖抵折舊，對于二手房來說，物業(yè)真的很重要很重要。

學區(qū)、地鐵等附加值依然是王牌。

高總價的二手房一定不能有明顯的硬傷，頂?shù)讟菍?、臨高架、臨火車道……這些都算硬傷。

快看，存量殘殺的時代已經(jīng)到來，二手市場的廝殺將愈加慘烈！

來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)