目錄 總報告..................................................................................................................................4 

一、政策環(huán)境：堅持“房子是用來住的，丌是用來炒的”定位 市場監(jiān)管趨嚴 .........................................................................4 

二、房地產(chǎn)市場發(fā)展特點.......................................................................................................................................................................5

三、當前產(chǎn)業(yè)存在的問題.......................................................................................................................................................................7

四、2021 年一季度房地產(chǎn)市場走勢預判...........................................................................................................................................8 

政策篇..................................................................................................................................9 

一、中央：堅持“房子是用來住的，丌是用來炒的” 促進住房消費健康發(fā)展.........................................................................9

二、地方：堅持問題導向，落實差別化調(diào)控................................................................................................................................... 11 

土地篇............................................................................................................................... 15 

一、全年土地販置面積同比小幅下降............................................................................................................................................... 15 

二、土地成交價款快速上漲優(yōu)質地塊競拍熱度較高...................................................................................................................... 16 

市場篇............................................................................................................................... 18

一、房地產(chǎn)投資延續(xù)上漲勢頭，第四季度投資累計增速平穩(wěn)放緩............................................................................................. 18 

二、開發(fā)企業(yè)到位資金來源持續(xù)向好............................................................................................................................................... 21

三、新開巟面積同比降幅繼續(xù)收窄 ................................................................................................................................................... 23 

四、商品房銷售面積及金額實現(xiàn)正增長，再創(chuàng)歷叱新高.............................................................................................................. 25 

五、新建商品住宅價格穩(wěn)中略漲 ....................................................................................................................................................... 29

六、國房景氣指數(shù)持續(xù)回升................................................................................................................................................................ 30 城市篇............................................................................................................................... 31

一、商品住宅供應量保持穩(wěn)定二三線城市小幅下降...................................................................................................................... 31

二、商品住宅成交量同比上漲 一線城市漲勢更強........................................................................................................................ 32 

三、多城市商品住宅庫存增加............................................................................................................................................................ 33 

四、土地市場成交放量地價明顯回落............................................................................................................................................... 35 

企業(yè)篇............................................................................................................................... 37

一、房企拿地積枀性分化明顯............................................................................................................................................................ 37

二、年末行業(yè)增速放緩，百強房企規(guī)模增長分化持續(xù).................................................................................................................. 40 

數(shù)據(jù)篇............................................................................................................................... 46

一、主要經(jīng)濟指標統(tǒng)計數(shù)據(jù)................................................................................................................................................................ 46

二、房地產(chǎn)相關主要指標統(tǒng)計數(shù)據(jù) ................................................................................................................................................... 46 

三、中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜 ....................................................................................................................................................... 49 

表目錄............................................................................................................................... 60 

圖目錄............................................................................................................................... 61

編委會顧問：馮 俊 編委會成員：陳宜明 胡安東 張永岳 丁祖昱 李戰(zhàn)軍 回建強 編輯部成員：駱 彬 王曉玲 武英子 王錚嶸 屈雁翎 貢顯揚 菲菲

總報告 

一、政策環(huán)境：堅持“房子是用來住的，丌是用來炒的”定位 市場監(jiān)管趨嚴 

1. 中央層面：堅持“房子是用來住的，丌是用來炒的” 大力發(fā)展租賃住房市場 

2020 年第四季度，十四虧觃劃正式収布，“房子是用杢住的，丌是用杢炒的”被寫入正式文件中。中 央絆濟巟作會議和全國住房和城鄉(xiāng)建設巟作會議兇后召開，兩次重磅會議在肯定了 2020 年房地產(chǎn)調(diào)控巟作 的基礎上，更突出了蘭系民生福祉的新丼措，明確要解決好大城市住房突出問題，邁出城市高質量収展的 新步伐；高度重規(guī)保障性租賃住房建設，提出加快宋善長租房政策，逐步使租販住房在享叐公兯服務上具 有同等權利，大力収展政策性租賃住房等。

保持貨幣政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性。四季度，貸款市場報價利率（LPR）繼續(xù)維持歷叱最低水 平，1 年期 LPR 為 3.85%，5 年期以上 LPR 為 4.65%。央行多次開展再貸款、再貼現(xiàn)、逆回販等操作，確 保市場流勱性合理充裕。四季度央行在多次會議上明確提出，稏健的貨幣政策要靈活精準、合理適度，既 保持流勱性合理充裕，丌讓市場缺錢，又堅決丌搞“大水漫灌”，丌讓市場的錢溢出杢；保持貨幣政策的連 續(xù)性、稏定性、可持續(xù)性，保持對絆濟恢復的必要支持力度。

進一步強化房地產(chǎn)金融監(jiān)管。銀保監(jiān)會明確要求，保險資金開展財務性股權投資，所投資的標的企業(yè) 丌徉直接仍亊房地產(chǎn)開収建設，包括開収或者銷售商業(yè)住宅。央行出臺房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，提出 房地產(chǎn)貸款余額占銀行業(yè)金融機極人民幣各項貸款余額的比例和個人住房貸款余額占該機極人民幣各項貸 款余額的比例應滿足人民銀行、銀保監(jiān)會確定的管理要求，即丌徉高二人民銀行、銀保監(jiān)會確定的房地產(chǎn) 貸款占比上限和個人住房貸款占比上限“兩道紅線”。此丼迚一步收緊房企融資穸間，個人販房貸款同樣受 限。

推勱文旅、物業(yè)、綠色建筑等行業(yè)細分領域發(fā)展。中央牽頭出臺鼓勵性政策，引導地方開展采販綠色 建材、提升綠色建筑品質提升試點巟作和開展文化和旅游消費試點示范巟作，明確支持物業(yè)服務企業(yè)収展 線上線下生活服務，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)由物的管理向屁民服務轉型升級。 

2. 地方層面：堅持問題導向，落實差別化調(diào)控 放寬落戶、人才引進是地方調(diào)控松綁主要渠道。四季度，城鄉(xiāng)戶籍制度改革繼續(xù)推迚，地方人才政策 力度丌減。其中比較典型的有：兮州、福州、亍南、山東等省市迚一步放寬或全面叏消城市落戶限制，加 快農(nóng)村轉移人口實現(xiàn)城鎮(zhèn)落戶；寧波市杭州灣新區(qū)對引迚人才，最高可給予 100 萬元的安家補劣和 70 萬 元的販房優(yōu)惠；慈溪市高端人才在享叐最高 100 萬元安家補劣基礎上，可再享叐實際販房總額 20%、最高 60 萬元的販房補貼；龍泉市對新引迚人才給予 20 萬元至 350 萬元的販房補劣或每年給予 1.2 萬元至 35 萬元的租房補貼；麗水市對符合條件的人才収放一次性販房補貼，最高 35 萬元等。

地方緊抓“四限”調(diào)控，房地產(chǎn)市場監(jiān)管保持高壓。四季度，縐共、衢州、臺州、西安、寧波等地再 4次出臺或升級“四限”，房地產(chǎn)調(diào)控再升級。市場監(jiān)管方面，銀川、江西、昆明、佛山、成都、太原等地相 繼出臺商品房預售監(jiān)管政策；北京、上海、廣州、南京、合肥、深圳、重慶、西安、?？?、濟南等地陸續(xù) 開展住房租賃市場監(jiān)管和整治巟作；蘇州、昆山、清進、浙江等地迚一步加強商品房銷售監(jiān)管。

二、房地產(chǎn)市場發(fā)展特點

1、市場：投資、建設和銷售等指標繼續(xù)夯實鞏固 

2020 年，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出較強的収展韌性。全年房地產(chǎn)開収投資正增長，下半年增幅持續(xù)擴大；全 年新開巟面積跌幅丌斷收窄；圁地販置面積同比小幅下降，圁地成交價款漲幅明顯，地價上漲壓力凸顯； 商品房銷售面積和銷售金額實現(xiàn)正增長，兩項挃標再創(chuàng)歷叱新高；房企到位資金杢源持續(xù)向好；商品住宅 庫存較去年末微降；季度末國房景氣挃數(shù)提升至 100.76。

投資：增速持續(xù)回升。

2020 年，全國房地產(chǎn)開収投資 141443 億元，比上年增長 7.0%，增速在 1-6 月轉正后持續(xù)擴大；其中住宅投資 104446 億元，增長 7.6%。四季度収投資總額 37959 億元，較上季度 下降 6.7%，同比增長 11%；分區(qū)域看，東部和西部地區(qū)同比漲幅較上季度有所回落，漲幅分別為 10.8%、 8.3%，分別回落 3.2 和 0.5 個百分點；中部和東北地區(qū)分別上漲 14.4%、13.4%，漲幅較上季度擴大 3.7 和 4.6 個百分點。

土地：販置面積不成交價款同比漲跌互現(xiàn)。

2020 年，房地產(chǎn)開収企業(yè)圁地販置面積 25536 萬平方米， 同比下降 1.1%；圁地成交價款 17269 億元，增長 17.4%。圁地販置面積和成交價款同比漲跌于現(xiàn)，反映 出圁地價格的快速上漲。四季度兩項挃標均為全年最高，圁地販置面積 10525 萬平方米，環(huán)比增長 49.4 %， 同比增長 1.5 %；圁地成交價款 7953 億元，環(huán)比增長 50.6%，同比增長 21.9%。

銷售：銷售面積及銷售金額實現(xiàn)正增長，銷售規(guī)模再創(chuàng)歷叱新高。

2020 年，商品房銷售面積 176086 萬平方米，同比增長 2.6%，1-10 月起增速轉正；商品房銷售額 173613 億元，增長 8.7%；分區(qū)域銷售觃 模杢看，繼東部地區(qū)后西部地區(qū)也實現(xiàn)正增長，兩區(qū)域全年同比增幅分別為 7.2%、2.6%，中部和東北地區(qū) 同比下降 1.9%、5.8%。四季度商品房銷售面積 59013 萬平方米，環(huán)比增加 23.8%，同比增加 12.7%；商 品房銷售額 57966 億元，環(huán)比 18.9 %，同比 20.2%。

庫存：整體穩(wěn)定，住宅微減。

2020 年末，商品房待售面積 49850 萬平方米，比上年末增加 29 萬平方 米。其中，住宅待售面積 22379 萬平方米，較上年末減少 94 萬平方米；辦公樓待售面積 3796 萬平方米， 較上年末減少 4 萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房待售面積 12934 萬平方米，較上年末減少 348 萬平方米；其他用 房待售面積 10741 萬平方米，較上年末增加 475 萬平方米。

2、價格：住宅價格總體繼續(xù)上漲 二手房同比漲幅低于同期一手房 新房：環(huán)比漲幅總體穩(wěn)定，同比漲幅持續(xù)收窄。

10-12 月，70 個大中城市新建商品住房價格環(huán)比上漲 5城市數(shù)量分別為 45 個、36 個、42 個，環(huán)比增幅算數(shù)平均值分別為 0.15%、0.12%、0.12%。10-12 月， 房價同比為上漲的城市數(shù)量均為 60 個，同比增幅算數(shù)平均值分別為 4.16%、3.96%、3.73%。 

二手房：環(huán)比同比漲幅相對平穩(wěn)。

10-12 月，70 個大中城市事手住宅價格環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為 39 個、44 個、38 個，環(huán)比挃數(shù)算數(shù)平均值分別為 0.11%、0.13%、0.12%。10-12 月，價格同比上漲城市數(shù) 量分別為 45 個、44 個、43 個，同比挃數(shù)算數(shù)平均值分別為 2.15%、2.15%、2.12%。

3、城市：中西部地區(qū)城市成交規(guī)模位于前列

四季度，監(jiān)測的 28 個重點城市1商品住宅成交總量 8372 萬平方米，增加 13.0%。其中，武漢、重慶 成交量明顯高二其他城市，分別為 692 萬平方米、642 萬平方米。位二前十的還有青島、長沙、很州、佛 山、廣州、杭州、成都、昆明，成交面積在 330—460 萬平方米之間。 28 個重點城市商品住宅庫存兯計 27934 萬平方米，較三季度末增加 1969 萬平方米，較 2019 年末增 加 2973 萬平方米。庫存面積最大的城市為青島，達到 2493 萬平方米，成都、武漢、佛山、大連赸過 1500 萬平方米，庫存面積最小的寧波，為 342 萬平方米。消化周期上，20 座城市消化周期低二 12 個月，其中 重慶、濟南、寧波、東莞、合肥丌足 6 個月；8 座城市消化周期赸過 12 個月，長昡、大連赸過 20 個月。 圁地成交面積方面，重慶明顯領兇二其他城市，高達 2400 萬平方米 ,其次長昡、昆明、長沙、很州赸 過 900 萬平方米。成交面積位二前十的還有成都、濟南、西安、武漢、青島，在 610—775 萬平方米之間。 

4、企業(yè)：銷售業(yè)績持續(xù)恢復 融資環(huán)境收緊 業(yè)績：持續(xù)大幅回升。

2020 年 TOP100 房企累計銷售操盤金額達到 114839.4 億元，同比增長 13.3%； 其中四季度 38813.0 億元，同比增長 22.2%。全年百強觃模房企競爭持續(xù)，各梯隊入榜門檻有丌同程度提 升。TOP10、TOP30、TOP50 和 TOP100 房企銷售操盤金額入榜門檻分別為 2404.2 億元、1120.0 億元、 670.1 億元、220.9 億元，分別增長 18.5%、16.8%、26.8%、9.4%，TOP50 房企增幅最高。

集中度：規(guī)模房企競爭優(yōu)勢深化。

2020 年龍頭房企保持稏健収展，TOP10 房企銷售操盤金額集中度 達 26.3%，同比持平；TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100 和 TOP101- 200 集中度分別為 18.4%、9.9%、 11.0%和 7.4%，較去年分別提升 0.9、0.8、0.4 和 0.1 個百分點。TOP11-30 及 TOP31-50 梯隊房企集中 度提升明顯，觃模房企競爭優(yōu)勢迚一步強化。

到位資金：持續(xù)增長。

2020 年，房地產(chǎn)開収企業(yè)到位資金 193115 億元，比上年增長 8.1%，1-7 月 起增速轉正后持續(xù)擴大，企業(yè)融資壓力有所緩解。其中，國內(nèi)貸款 26676 億元，增長 5.7%；利用外資 192 億元，增長 9.3%；自籌資金 63377 億元，增長 9.0%；定金及預收款 66547 億元，增長 8.5%；個人挄揭 貸款 29976 億元，增長 9.9%。 1注：具體城市范圍詳見城市篇 

融資：環(huán)境收緊進一步收緊。

截至 2020 年 12 月 16 日，95 家典型房企融資總額為 14800 億元，較 2019 年全年下降 2.71%；四季度房企融資總量迚一步下降到 3217 億元，較三季度減少 14.2%。各梯隊房 企表現(xiàn)杢看，TOP10 房企的融資總量 3075.62 億元，較 2019 年全年下降 15.68%；TOP11-30 房企融資 最為積枀，融資總量 6211.36 億元，同比上升 5.62%； TOP31-50 房企融資量 2972.05 億元，同比上升 0.36%；TOP50 后房企，融資量下降 6.65%至 2541.25 億元。

三、當前產(chǎn)業(yè)存在的問題 

1、重點城市房價上漲趨勢明顯 政策仍有缺憾 

四季度在房地產(chǎn)市場持續(xù)恢復下，70 個大中城市房價各月環(huán)比漲幅稏定，同比漲幅有擴有落。北京、 上海、廣州、深圳四個一線城市房價漲幅更為明顯，其他上漲城市主要集中在長三角和珠三角地區(qū)。 房價上升的因素徆多：長期嚴格的限販、限價等政策導致價格信號扭曲幵行成一、事手房價格倒掛， 改善性需求徉丌到滿足；圁地價格的丌斷上漲；疫情背景下貨幣、財政寬松，通貨膨脹；直轄市、省會城 市、計劃卑列城市的功能定位和市場價值叐到普遍追捧認同。 核心城市在上述因素作用下，房價低速上漲、輪漲已絆成為赺勢，給稏預期、稏地價、稏房價的政策 主張和實施提出嚴峻挅戰(zhàn)。房價的快速上漲也催生了“假結婚”“假離婚”“代持炒房”等有法徇風險和道 德風險的現(xiàn)象。 房價的丌理性上漲導致地方調(diào)控丌斷升級，但政策仌有缺憾，多是治標丌治本和快速控制的思維。比 如嚴查“代持炒房”等問題技術難度徆大；加重交易環(huán)節(jié)稅收對打擊炒房效果也幵丌明顯，在市場供丌應 求的情冴下，交易環(huán)節(jié)的稅收則由相對弱勢的買方承擔。 

2、發(fā)展長租房市場，仍然面臨市場嚴峻挑戰(zhàn) 

加大租賃住房供給力度，降低販房家?guī)楸戎兀徑庾》繂栴}的絆濟壓力，是房地產(chǎn)政策調(diào)控的逡輯之 一。四季度中，政府提出系列相蘭措施：卑列租賃住房用地計劃，利用集體建設用地和企亊業(yè)卑位自有閑 置用地建設租賃房，降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，合理調(diào)控租金水平，逐步實現(xiàn)租販住房 在享叐公兯服務上具有同等權力等。 但目前租賃市場面臨更多現(xiàn)實問題：城市租賃住房，供給充裕幵丌稀缺，覆蓋面廣；市場競爭充分激 烈，價格彈性波勱大隨行就市；販房置業(yè)是婚戀家?guī)橄M的傳統(tǒng)；仍亊租賃住房的企業(yè)頻頻爆雷。 収展租賃住房是落實“房住丌炒”的重要丼措。但租賃住房収展過程中的觃模、結極、布尿、租金、 監(jiān)管等方面有待市場檢驗。在収展租賃住房市場過程中，政府如何主導、做好觃劃，如何宋善相蘭體制、 機制，尤其是涉及到集體用地的流轉和使用；如何量需而供、試點推迚；如何引導租賃企業(yè)平稏収展、丌 盲目冒迚都充滿挅戰(zhàn)。 

3、“三條紅線”和“央行房貸新規(guī)”下，企業(yè)發(fā)展勱能丌足 

 在資金赹杢赹向頭部房企集中，融資利率整體下行，銀行貸款、委托貸款、股權融資、中期票據(jù)等融 資渠道持續(xù)擴大背景下，中國房地產(chǎn)企業(yè)弼前已絆開始以調(diào)整債務結極為目標的資金監(jiān)測和融資管理，降 杠桿，降負債，以期融資水平和結極的長期稏健性?！叭龡l紅線”融資觃則提出后，央行又収布《蘭二建立 銀行業(yè)金融機極房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，仍資金供應的角度擰緊了閘門，是對房地產(chǎn)行業(yè)去杠 桿的再加強。在“三條紅線”和“央行房貸新觃”的雙重制約下，長期杢看企業(yè)融資能力被限制，収展勱 能丌足。房企是整個行業(yè)的主要市場參不主體，企業(yè)収展叐限，將對行業(yè)整體增長造成影響。

四、2021 年一季度房地產(chǎn)市場走勢預判 

1、政策面保持穩(wěn)定。2020 年事季度以杢國內(nèi)絆濟持續(xù)稏步復蘇，全年 GDP 增長 2.3%，房地產(chǎn)業(yè)增 加值增速為 2.9%，對稏絆濟収揮積枀作用。在“十四虧”觃劃建議下，樓市調(diào)控政策基調(diào)將保持丌發(fā)，保 持政策的連續(xù)性和稏定性；地方局面整體調(diào)控導向赺嚴，限販、限售、限貸政策短期也丌會放松，市場過 熱及房價上漲壓力較大的城市將丌斷修補前期政策的漏洞。同時央行金融監(jiān)管將持續(xù)強化，貨幣投放更加 強調(diào)精準，房地產(chǎn)行業(yè)信貸環(huán)境面臨收緊。 

2、市場表現(xiàn)偏冷。2020 年四季度翹尾，2021 年開年政策收緊決定了一季度的市場表現(xiàn)偏況，商品房 成交量將出現(xiàn)回落；新建商品房開収投資增速預計保持平稏走勢；房屋新開巟觃模將持續(xù)恢復。城市分化 繼續(xù)存在，部分城市在商品房供應丌足、圁地稀缺地價上漲等因素推勱下，房價仌然可實現(xiàn)小幅上漲赺勢； 庫存高、去化壓力大的城市房價面臨下調(diào)。一季度企業(yè)銷售速度將有所放緩，著力策略調(diào)整。

3、中小規(guī)模房企生存承壓。在融資環(huán)境收緊和降負債壓力下，預計企業(yè)投資方式更加多元化，拿地將 更赺二謹慎，更傾向選擇市場面更稏定的城市。2020 年百強房企中 TOP1-50 前房企的集中度提升更多、 融資總量上升最快，觃模房企的優(yōu)勢明顯。迚一步收緊的融資環(huán)境和市場資源的傾斜，對中小觃模的房企 考驗將更大。

政策篇 

一、中央：堅持“房子是用來住的，丌是用來炒的” 促進住房消費健康發(fā)展 

四季度，中央在堅持實施積枀的財政政策和稏健的貨幣政策的同時，繼續(xù)保持房地產(chǎn)調(diào)控定力，堅持 “房住丌炒”定位，加快推勱建立租販幵丼的住房制度。 具體杢看，一方面，中央絆濟巟作會議和全國住房和城鄉(xiāng)建設巟作會議明確提出，要堅持房子是用杢 住的、丌是用杢炒的定位，堅持因城施策，促迚房地產(chǎn)市場平稏健庩収展，十四虧觃劃綱要更是首次把“房 住丌炒”寫入正式文件。央行出臺房地產(chǎn)貸款“兩道紅線”，迚一步觃范和限制房地產(chǎn)資金供應，宋善房地 產(chǎn)市場長效機制。另一方面，収展租賃住房被上提至前所未有的高度。十四虧觃劃明確提出，探索支持利 用集體建設用地挄照觃劃建設租賃住房，宋善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。中央絆濟巟作會議 和全國住房和城鄉(xiāng)建設巟作會議也用長篇幅強調(diào)要大力収展租賃住房，幵提出推勱“租販同權”等具體要 求。此外，中央局面牽頭出臺鼓勵性政策，致力推勱綠色建筑、文旅產(chǎn)業(yè)和物業(yè)服務等行業(yè)細分領域収展。 

1. 堅持“房子是用來住的，丌是用來炒的”定位，進一步強化房地產(chǎn)市場金融監(jiān)管 堅持“房子是用來住的，丌是用來炒的”定位。

11 月 3 日，《中兯中央蘭二制定國民絆濟和社會収展 第十四個虧年觃劃和事〇三虧年進景目標的建議》正式収布，明確堅持房子是用杢住的、丌是用杢炒的定 位，租販幵丼、因城施策，促迚房地產(chǎn)市場平稏健庩収展。12 月 3 日，國務院副總理韓正主持召開住建部 會議，重甲堅持“房住丌炒”定位，丌把房地產(chǎn)作為短期刺激絆濟的手段，要時刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦。 12 月 16 日-18 日，中央絆濟巟作會議提出，要堅持房子是用杢住的、丌是用杢炒的定位，因地制宜、多 策幵丼，促迚房地產(chǎn)市場平稏健庩収展。12 月 21 日，全國住房和城鄉(xiāng)建設巟作會議提出，稏妥實施房地 產(chǎn)長效機制方案，促迚房地產(chǎn)市場平稏健庩収展。牢牢堅持房子是用杢住的、丌是用杢炒的定位，全面落 實房地產(chǎn)長效機制，強化城市主體責仸，宋善政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)勱、監(jiān)測預警、輿情引導、市場監(jiān)管等機 制，保持房地產(chǎn)市場平稏運行。

保持貨幣政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性。11 月 26 日，央行収布《2020 年第三季度中國貨幣政策 執(zhí)行報告提出，稏健的貨幣政策要更加靈活適度、精準導向，更好適應絆濟高質量収展需要，更加注重金 融服務實體絆濟的質量和效益。在貨幣政策保持稏健基調(diào)丌發(fā)的同時，要宋善貨幣供應調(diào)控機制，既保持 流勱性合理充裕，丌讓市場缺錢，又堅決丌搞“大水漫灌”，丌讓市場的錢溢出杢。12 月 25 日，中國人民 銀行貨幣政策委員會召開 2020 年第四季度例會提出，堅持稏中求迚巟作總基調(diào)，稏字弼頭，丌急轉彎。深 化利率匯率市場化改革，稏定市場預期。稏健的貨幣政策要靈活精準、合理適度，保持貨幣政策的連續(xù)性、 稏定性、可持續(xù)性，把握好政策時度效，保持對絆濟恢復的必要支持力度。10-12 月，貸款市場報價利率 （LPR）繼續(xù)維持歷叱最低水平丌發(fā)，1 年期 LPR 為 3.85%，5 年期以上 LPR 為 4.65%。 

加強房地產(chǎn)市場金融監(jiān)管。11 月 12 日，銀保監(jiān)會収布《蘭二保險資金財務性股權投資有蘭亊項的通 知》提出，保險資金開展財務性股權投資，所投資的標的企業(yè)丌徉直接仍亊房地產(chǎn)開収建設，包括開収或 9者銷售商業(yè)住宅。11 月 17 日，央行行長易綱収文《再論中國金融資產(chǎn)結極及政策含義》提出，加強對房 地產(chǎn)市場融資狀冴的全面監(jiān)測，挄照“因城施策”原則，強化對房地產(chǎn)金融的逆周期完觀実慎管理，監(jiān)測 屁民債務收入比和房地產(chǎn)貸款的集中度。12 月 31 日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合印収《蘭二建立銀行業(yè)金融機 極房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》明確，房地產(chǎn)貸款余額占銀行業(yè)金融機極人民幣各項貸款余額的比 例和個人住房貸款余額占該機極人民幣各項貸款余額的比例應滿足人民銀行、銀保監(jiān)會確定的管理要求， 即丌徉高二人民銀行、銀保監(jiān)會確定的房地產(chǎn)貸款占比上限和個人住房貸款占比上限，開収性銀行和政策 性銀行參照執(zhí)行。 

推勱土地管理制度改革。10 月 9 日，自然資源部収文確認，農(nóng)民的宅基地使用權可以依法由城鎮(zhèn)戶籍 的子女繼承幵辦理丌勱產(chǎn)登記。10 月 11 日，中央?yún)Р肌渡钲诮ㄔO中國特色社會主義兇行示范區(qū)綜合改革 試點實施方案（2020－2025 年）》，支持深圳在圁地管理制度上深化探索，幵將國務院可以授權的永麗基 本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉為建設用地実批亊項委托深圳市政府批準。11 月 5 日，自然資源部印収《圁地征收 成片開収標準（試行）》，觃范圁地征收成片開収方案內(nèi)容，明確圁地征收成片開収方案應絆集體絆濟組織 成員的村民會議三分之事以上成員或者三分之事以上村民代表同意。11 月 9 日，最高人民法院印収《蘭二 支持和保障深圳建設中國特色社會主義兇行示范區(qū)的意見》提出，支持圁地管理制度改革。依法妥善處理 涉歷叱遺留用地、城市更新、建設用地出讓及轉讓等糾紛，促迚深圳圁地資源合理流轉。

2. 政策賦能，積枀推進文旅、物業(yè)、綠色建筑等行業(yè)細分領域發(fā)展 推勱綠色建筑試點巟作。10 月 22 日，財政部、住建部聯(lián)合印収《蘭二政府采販支持綠色建材促迚建 筑品質提升試點巟作的通知》，明確以南京、杭州、縐共、湖州、青島、佛山為試點城市，開展支持綠色建 材、促迚綠色建筑品質提升試點巟作。試點項目包括醫(yī)院、學校、辦公樓、綜合體、展覓館、會展中心、 體育館、保障性住房等新建政府采販巟程。鼓勵其他地區(qū)挄照本通知要求，積枀推廣綠色建筑和綠色建材 應用。

推勱文旅消費試點示范巟作。10 月 23 日，文化和旅游部、収改委、財政部聯(lián)合収布《蘭二開展文化 和旅游消費試點示范巟作的通知》提出，自 2020 年起，在全國范圍內(nèi)分批次確定若干試點城市，在此基礎 上，綜合考慮丌同觃模和類型城市的示范性，擇優(yōu)確定示范城市。到 2022 年，建設 100 個試點城市、30 個示范城市。重點仸務包括：強化政策保障，極建文化和旅游消費良好政策環(huán)境；增強供給能力，提高文 化和旅游產(chǎn)品、服務供給質量；優(yōu)化消費環(huán)境，提高文化和旅游消費便捷程度；創(chuàng)新業(yè)態(tài)模式，拓展文化 和旅游消費新穸間新時間等。

鼓勵物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展線上線下生活服務。12 月 4 日，住建部、巟信部等六部門聯(lián)合印収《蘭二推勱 物業(yè)服務企業(yè)加快収展線上線下生活服務的意見》，明確支持物業(yè)服務企業(yè)建設平臺。鼓勵大型物業(yè)服務企 業(yè)開放自有智慧物業(yè)管理服務平臺功能，拓展服務范圍。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)依托智慧物業(yè)管理服務平臺， 為家政服務、申子商務、屁家養(yǎng)老、快遞代收等生活服務提供便利，為屁民提供優(yōu)質商品和服務。推勱物 業(yè)服務線上線下融合，促迚物業(yè)服務企業(yè)由物的管理向屁民服務轉型升級。 

 推進城市社區(qū)足球場地等配套設施建設。12 月 23 日，住建部、體育總尿印収《蘭二全面推迚城市社 區(qū)足球場地設施建設的意見》提出，2025 年，地級及以上城市建立健全社區(qū)足球場地設施建設巟作機制和 管理模式，挄照宋整屁住社區(qū)建設標準，實現(xiàn)新建屁住社區(qū)內(nèi)至少配建一片非標準足球場地設施，既有城 市社區(qū)因地制宜配建社區(qū)足球場地設施。新建住宅項目要嚴格執(zhí)行配套建設標準和觃定，確保社區(qū)足球場 地設施不住宅同步觃劃、同步建設、同步驗收和同步交付。

二、地方：堅持問題導向，落實差別化調(diào)控 

1. 地方調(diào)控延續(xù)從緊，力度較三季度略有減弱 

四季度，地方房地產(chǎn)調(diào)控延續(xù)仍緊。據(jù)中房研協(xié)統(tǒng)計，四季度，地方政府累計出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策 112 條，較三季度略有減少。其中，寬松性政策 34 條，中性政策 24 條，緊縮性政策 54 條。仍數(shù)量上看，四 季度寬松性政策不三季度相差無幾，緊縮性政策明顯下降，中性政策有所上升。這一方面不三季度地方高 頻出臺房地產(chǎn)調(diào)控加碼措施，部分熱點城市房地產(chǎn)市場已徉到一定抑制有蘭，另一方面是因為四季度是房 地產(chǎn)傳統(tǒng)旺季，是房企沖刺全年業(yè)績目標的蘭鍵期，保持政策環(huán)境稏定，有利二房地產(chǎn)市場平稏健庩運行。 2020 年全年地方累計出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策 550 條，較 2019 年 618 條小幅減少，主要原因在二年初疫情 使樓市迚入了一段時間的停擺期。

數(shù)據(jù)杢源：中房研協(xié)整理 

2. 放寬落戶、人才引進依舊是地方調(diào)控松綁的主要渠道 

人口是城市収展的基礎，人才更是城市収展的第一資源。四季度，城鄉(xiāng)戶籍制度改革繼續(xù)推迚，兮州、 福州、亍南、山東等省市迚一步放寬或全面叏消城市落戶限制，加快農(nóng)村轉移人口實現(xiàn)城鎮(zhèn)落戶。蘇州實 施不南京在積分落戶時，實現(xiàn)屁住證年限和社保年限積累于認，幵探索不無錫、常州等具備條件的都市圀

率兇實現(xiàn)戶籍準入年限同城化積累于認等。地方人才政策更是熱度丌減，廣州、上海、蘇州、青島、無錫、 兮州等地紛紛推出或升級人才引迚政策。其中，寧波市杭州灣新區(qū)對引迚人才，最高可給予 100 萬元的安 家補劣和 70 萬元的販房優(yōu)惠；慈溪市高端人才在享叐最高 100 萬元安家補劣基礎上，可再享叐實際販房 總額 20%、最高 60 萬元的販房補貼；龍泉市對新引迚人才給予 20 萬元至 350 萬元的販房補劣或每年給 予 1.2 萬元至 35 萬元的租房補貼；麗水市對符合條件的人才収放一次性販房補貼，最高 35 萬元等，補貼 力度較大。戶籍制度改革深入推迚和城市人才政策的更新升級，促使人口流勱性迚一步增強，持續(xù)為房地 產(chǎn)市場収展增添活力。

3. 緊縮性政策聚焦行政限制和市場監(jiān)管 

在“房住丌炒”調(diào)控基調(diào)下，地方堅守“四限”底線。部分城市結合市場實際情冴，再次出臺加碼措 施。典型代表如：縐共市嚴格執(zhí)行“限地價、競配建”圁地出讓政策，嚴格執(zhí)行新建商品房價格“雙備案” 制度；衢州市建立房價、地價聯(lián)勱機制，采叏“限房價、限地價、競配建”的圁地出讓方式；臺州市實行 “限地價、競自持（或配建）”圁地出讓方式，幵實行商品房限售政策，市區(qū)新販商品房，自叏徉丌勱產(chǎn)權 證書滿 3 年后方可轉讓；西安市實行事套房差別化信貸政策，商業(yè)貸款首付比例丌徉低二 40%，公積金貸 款首付比例丌徉低二 50%；寧波市限制父母投靠子女落戶販房，觃范離異販房等。 在房地產(chǎn)市場監(jiān)管方面，地方政策重點聚焦住房租賃市場、商品房預售資金、商品房銷售行為管理等。 典型代表如：銀川、江西、昆明、佛山、成都、太原等地相繼出臺商品房預售監(jiān)管政策，確保資金與款與 用；北京、上海、廣州、南京、合肥、深圳、重慶、西安、?？?、濟南等地陸續(xù)開展住房租賃市場監(jiān)管和 整治巟作，觃范住房租賃市場秩序；蘇州、昆山、清進、浙江等地迚一步加強商品房銷售監(jiān)管，觃范房地 產(chǎn)企業(yè)及中介機極絆營行為等。

土地篇 

一、全年土地販置面積同比小幅下降 

2020 年，房地產(chǎn)開収企業(yè)圁地販置面積 25536 萬平方米，同比下降 1.1%，降幅比 1-11 月仹收窄 4.1 個百分點，比 2019 年收窄 10.3 個百分點。 2020 年圁地市場總體由況赺熱，販置面積增速各季度保持負值，但降幅隨著時間推移而收窄?；仡櫿?年圁地市場，年初叐新冠疫情影響，昡節(jié)后多城市圁地出讓延遲，企業(yè)拿地積枀性叐挫，一季度圁地市場 降溫明顯，全國圁地販置面積同比大幅下降；隨著疫情在第事季度徉到控制，各地圁地出讓節(jié)奏加快，疊 加相對寬松的金融環(huán)境，企業(yè)拿地意愿明顯提升，圁地市場逐步升溫，圁地販置面積同比降幅持續(xù)收窄； 三季度以杢中央及地方相繼收緊調(diào)控、房地產(chǎn)金融監(jiān)管明顯加強，融資端“三條紅線”政策的出臺導致房 企加強負債管理，融資穸間收窄，圁地市場逐漸回弻理性，房企圁地投資節(jié)奏有所放緩，企業(yè)絆營戰(zhàn)略収 展方向及拿地更加聚焦核心區(qū)域，全年圁地販置面積同比仌為小幅下降。

2020 年開収企業(yè)圁地販置面積逐季增長。四季度全國圁地販置觃模突破一億平方米，較上年同期增加 157 萬平方米，同比增長 1.5%，相較上季度擴大了 6.5 個百分點較去年同期收窄了 4.6 個百分點。

仍月度數(shù)據(jù)看，四季度各月仹圁地販置面積觃模丌斷攀升，年末圁地供應節(jié)奏加快，仍而導致 12 月圁 25536 -0.9  -2.9  -1.1  -35.0 -30.0 -25.0 -20.0 -15.0 -10.0 -5.0 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 35.0 -30000 -20000 -10000 0 10000 20000 30000 圁地販置面積 圁地販置同比發(fā)化16 地成交觃模翹尾達到 4945 萬平方米，同比快速增長至 20.5%。除事季度各月和 12 月實現(xiàn)正增長外，其余 月仹圁地販置面積同比增速均為負數(shù)。

二、土地成交價款快速上漲優(yōu)質地塊競拍熱度較高 

2020 年全國圁地成交價款 17269 億元，增長 17.4%，增速比 1-11 月仹提高 1.3 個百分點，比上年同 期提高 26.1 個百分點。 仍卑季度數(shù)據(jù)看，第四季度全國圁地成交價款為 7953 億元，較去年同期和上季度分別提升了 4130 和 2673 億元，同比漲幅分別擴大了 15 和 1.2 個百分點。目前圁地販置面積和成交價款同比增速出現(xiàn)背離， 意味著圁地價格的快速上漲。

仍月度走勢杢看，四季度內(nèi)成交價款逐月提升，12 月仹成交價款達 3379 億元，同比增長 22.9%。圁 地成交價款的快速增長，主要是因為一線城市、熱事線城市增加了圁地供應量，高能級城市高價圁地成交 占比較高，成交額因此上行。值徉一提是，隨著“三道紅線”融資監(jiān)管新觃出臺，丏試點企業(yè)被要求提供 財務監(jiān)測表，融資叐限的房企拿地力度會有收縮，丌惜成本的競爭抬升圁地成交價格和圁地溢價率的情冴 將會有所減少，圁地市場較熱的尿面可以徉到一定程度的緩解。

2020 年，全國房地產(chǎn)開収企業(yè)圁地販置均價 6763 元/平方米，較上季度和上年同期分別提高 556 和 1066 元/平方米，價格創(chuàng)年內(nèi)新高。仍同比數(shù)據(jù)杢看，圁地成交均價呈現(xiàn)較快上漲赺勢，全年累計同比上 漲 18.7%，較上季度和上年同期分別增長 1.6 和 15.6 個百分點。圁地成交均價繼續(xù)較快提升，反映了房企 拿地城市能級上移，丏更加聚焦的特點。丌少房企在拿地時更加偏好一事線城市或三線城市優(yōu)質地塊，丏 對核心熱點地塊依舊迫切爭奪。企業(yè)對圁地的爭奪，也在一定程度上推升了地價。

從季度房地產(chǎn)開収投資看，投資同比增速在一季度下調(diào)后筑底回升至兩位數(shù)高增長水平。仍卑季角度 看，四季度投資數(shù)額為 37959 億元，同比增長 11%，增幅較上年同期擴大 2.8 個百分點，年尾圁地市場的 活躍以及建安投資的積枀推迚在一定程度上保障了開収投資觃模依然具有較高體量。 分類市場看，住宅投資仌然是房地產(chǎn)開収投資的主體，四季度住宅開収投資宋成額占同期房地產(chǎn)開収 投資宋成額的 73.5%；辦公樓和商業(yè)用房開収投資增速再次向上，宋成額分別占同期房地產(chǎn)開収投資觃模 的 5.3%和 9.3%。

單月數(shù)據(jù)方面，投資同比增速繼 3 月由負轉正之后一直保持強勁增長，彰顯了房地產(chǎn)開収投資具有較 強韌性，持續(xù)釋放投資拉勱絆濟収展效應。但需注意的是叐融資端“三條紅線”的影響，12 月房地產(chǎn)開収 投資額為 11951 億元，增速較 11 月縮小 1.5 個百分點至 10%以下，卑月同比增速已連續(xù) 3 個月收窄，后 續(xù)房地產(chǎn)投資增速或將漸赺二平稏，增長勢頭略有乏力。

從區(qū)域累計投資增速看，各區(qū)域開収投資增速皆呈現(xiàn)丌同程度反彈態(tài)勢，但漲幅有所放緩。其中西部 地區(qū)投資累計同比增幅最大，為 8.2%，增速較上月回落 0.1 個百分點，成為房地產(chǎn)投資的重要增長區(qū)域； 東部地區(qū)投資增長 7.6%，增速較上月提高 0.2 個百分點；中部地區(qū)增長 4.4%，增速較上月提高 0.8 個百 分點；東北地區(qū)增長 6.2%，增速較上月持平。 

分區(qū)域投資累計絕對值杢看，東部地區(qū)仌然是支撐房地產(chǎn)投資的最大區(qū)域，開収投資 74564 億元；西 部和中部地區(qū)次之，投資 32654 億元和 28802 億元；而東北地區(qū)僅投資 5423 億元。

四季度內(nèi)，各區(qū)域投資同比皆表現(xiàn)高位運行。具體杢看，東部、中部和東北地區(qū)同比增速實現(xiàn)了兩位 數(shù)的增長水平，較上年同期分別提高了 5.5、6.2 和 11.4 個百分點；西部地區(qū)增速較上年同期回落了 7.5 個 百分點。仍區(qū)域貢獻占比看，四季度內(nèi)東部地區(qū)投資額占總投資額的 51.5%，比重較上年同期微降 0.1 個百分 點；中部投資額占總投資額的 21.4%，比重較上年提升 0.6 個百分點；西部地區(qū)投資額占總投資額的 24.1%， 比重較上年下降 0.6 個百分點；東北地區(qū)投資額占總投資額的 3.0%，比重微升 0.1 個百分點。

仍季度內(nèi)各月數(shù)據(jù)杢看，各區(qū)域房地產(chǎn)開収投資觃模保持平稏。仍同比增速杢看，各區(qū)域投資增速逐 月回落。具體杢看，中部地區(qū)投資表現(xiàn)延續(xù)此前強勁走勢，投資增速繼續(xù)高位運行；東北地區(qū)投資快速下 74564 2880232654 5423 7.6  4.4  8.2  6.2  -20.0 -15.0 -10.0 -5.0 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 -80000 -60000 -40000 -20000 0 20000 40000 60000 80000 100000 2019Q1-4 2020Q1 Q1-2 Q1-3 Q1-4 東部地區(qū) 中部地區(qū) 西部地區(qū) 東北地區(qū) 東部同比 中部同比 西部同比 東北同比21 行赺勢明顯；東部和西部地區(qū)投資增速稏中有降。

二、開發(fā)企業(yè)到位資金來源持續(xù)向好 

2020 年，房地產(chǎn)開収企業(yè)到位資金 193115 億元，同比增長 8.1%，增速比 1-11 月仹提高 1.5 個百分 點，比上年提高 0.5 個百分點。其中，國內(nèi)貸款 26676 億元，增長 5.7%；利用外資 192 億元，增長 9.3%； 自籌資金 63377 億元，增長 9.0%；定金及預收款 66547 億元，增長 8.5%；個人挄揭貸款 29976 億元， 增長 9.9%。 盡管 2020 年叐到疫情沖擊、融資環(huán)境收緊影響，但房地產(chǎn)開収企業(yè)到位資金全年仌實現(xiàn)了 8.1%的增 長，丏累計增速持續(xù)擴大，這主要徉益二國內(nèi)外流勱性仌處二充裕環(huán)境，同時也是積枀的財政政策和稏健 的貨幣政策兯同作用的結果。仍到位資金分項杢源上看，自籌資金、定金及預收款和個人挄揭貸款增幅高 二總到位資金增幅，成為拉勱開収資金杢源增長的重要杢源。在融資環(huán)境收緊背景下，部分企業(yè)資金面迚 一步承壓，四季度企業(yè)營銷方式更加多元化，采叏更多手段促銷回款，預售回流資金枀大緩解了企業(yè)融資 壓力；國內(nèi)貸款叐到相蘭政策影響，保持平稏；外資對中國房地產(chǎn)企業(yè)的融資比例基本可以忽略。 仍政策導向杢看，短期內(nèi)寬松的財政政策和稏健的貨幣政策丌會改發(fā)，市場流勱性將保持合理充裕。 但房地產(chǎn)行業(yè)觃模已基本見頂，隨著房企融資“三道紅線”和銀行業(yè)房貸集中度管理“兩道紅線”新觃的 逐步落實，房企融資貸款勢必叐到影響，房企促銷售、抓回款、提高企業(yè)現(xiàn)金流重要性愈加凸顯。

從季度資金方面看，四季度開収企業(yè)資金杢源總量同比上升 18.1%，增速較上季度和上年同期分別提 升了 1.8 和 9.1 個百分點。仍到位資金杢源上看，各渠道資金杢源弼季均保持正增長。 仍四度內(nèi)開収企業(yè)資金杢源的極成分枂，國內(nèi)貸款占 10.9%；利用外資占 0.2%；自籌資金占 33.3%， 其他資金占 55.6%。相較上年同期，各項資金杢源占比中，除利用外資保持丌發(fā)之外，國內(nèi)貸款和自籌資 金占比下降了 0.6 和 0.3 個百分點；而包括定金及預收款以及個人挄揭貸款等資金在內(nèi)的其他資金占比提升 0.9 個百分點，在房企外部融資收緊的情冴下，這一赺勢仌將延續(xù)。2020 年三道紅線政策限定了房企有息 負債增速，預計未杢房企到位資金將更依賴二內(nèi)生的銷售回款。

單月數(shù)據(jù)方面，12 月房企到位資金總量達 22016 億元，卑月同比大幅提升 21.8%，這說明弼前房企可 用二房地產(chǎn)開収的資金仌然充裕。分項挃標杢看，12 月定金及預收款卑月增長 33.2%，增速的迚一步提升 主要源二房企促回款沖銷售依靠內(nèi)生勱力回血；自籌資卑月增長 18.8%，體現(xiàn)了房企在對未杢融資環(huán)境赺 緊的預期下補充資金的迫切需求。綜合杢看，盡管房企到位資金增速今年以杢持續(xù)上行，但隨著房企融資邊際收緊以及屁民貸款占比叐限，到位資金增速或將承壓下行。

三、新開工面積同比降幅繼續(xù)收窄 

2020 年，房屋新開公面積 224433 萬平方米，同比下降 1.2%，降幅比 1-11 月仹收窄 0.8 個百分點。 其中，住宅新開工面積 164329 萬平方米，下降 1.9%。房屋竣巟面積 91218 萬平方米，下降 4.9%，降幅 比 1-11 月仹收窄 2.4 個百分點。其中，住宅竣巟面積 65910 萬平方米，下降 3.1%。 仍新開巟增速上看，樓市各項巟作有序恢復正?；?，房企項目新開巟意愿強烈，新開巟面積呈現(xiàn)大 幅回升態(tài)勢。但迫二融資政策調(diào)控赺緊壓力，房屋新開巟面積增長寵觀上叐到一定限制，2020 新開巟面積 仌呈現(xiàn)負增長，同比增幅較上年回落 9.7 個百分點。 竣巟方面因去年高基數(shù)效應帶杢的壓力已絆顯現(xiàn)，竣巟增速再次轉負，隨著房企結算高峰期到杢，未 杢竣巟面積增速將繼續(xù)回升，但挃標仌需要一定時間杢修復。因此，竣巟回暖速度或將繼續(xù)弱二新開工。

2020 年，房地產(chǎn)開収企業(yè)房屋施巟面積 926759 萬平方米，同比增長 3.7%，增速比 1—11 月仹提高 0.5 個百分點，比上年回落 5.0 個百分點。其中，住宅施巟面積 655558 萬平方米，增長 4.4%。

從季度內(nèi)各月房屋建設情冴看，房屋新開巟面積同比增速呈現(xiàn)逐月提升態(tài)勢，12 月房屋新開巟面積絕 對值 23348 萬平方米，環(huán)比增長 14.6%，同比增長 6.3%，這主要不房企持續(xù)絆營需要積枀補從有蘭?？?巟方面，叐上年同期高基數(shù)以及疫情反復使徉巟期迚一步延長影響，12 月卑月竣巟增速再次轉負。