十年之前，90平方米面積能做出方正三房即被贊許，但如今，已經(jīng)有開發(fā)商在90平方米平層面積內(nèi)做出約等于“五房”的戶型；十年之前，平層、復(fù)式、別墅是僅有的幾種戶型形態(tài)，而如今，“咬合”、“疊墅”等創(chuàng)新運(yùn)用，一次又一次豐富戶型的“技能包”。

過(guò)去近20年，南方都市報(bào)每年都會(huì)收集廣州和周邊區(qū)域在售的金牌戶型，累計(jì)戶型收集量已經(jīng)超過(guò)3000套。2018年，從梳理的十年金牌戶型大數(shù)據(jù)可見，各種戶型面積段的走勢(shì)緊隨著市場(chǎng)變化而動(dòng)；每一種戶型的平均面積也透露出購(gòu)房者對(duì)未來(lái)的期盼。精細(xì)化、集約型、創(chuàng)新性，甚至跳出平面將戶型融入到周邊自然環(huán)境，這些都是戶型十年變遷留下的答案。

全面二孩致使小戶型占比降低

近十年來(lái)小戶型占所有戶型比重的走勢(shì)，完全可以體現(xiàn)出近十年來(lái)廣州的房地產(chǎn)走勢(shì)。

2006年起，全國(guó)不少地方都開始執(zhí)行70/90政策(即地塊70%以上戶型需要建設(shè)90平方米以下戶型)，隨后小戶型產(chǎn)品開始增加，到2009年小戶型占比已達(dá)到20%。之后，隨著70/90政策逐漸消亡，小戶型的占比也逐步降低。

2011年開始，伴隨著房?jī)r(jià)逐步上升，在寸土寸金的廣州，小戶型產(chǎn)品再次引領(lǐng)風(fēng)潮，不斷增長(zhǎng)。到了2016年，戶型占比達(dá)到了頂峰的38%。值得注意的是，2016年初全面二孩政策放開對(duì)戶型確實(shí)有一定的影響。從2017年起，小戶型占比又開始呈現(xiàn)回落。

“高價(jià)地”讓大戶型甚至別墅產(chǎn)品增加

與小戶型走出相反路徑的，就是中型以上戶型的占比走勢(shì)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在十年前90平方米以上的戶型占比達(dá)到了80%。但是隨著房?jī)r(jià)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，當(dāng)年需要100平方米甚至120平方米才能做出三房的戶型，后來(lái)開發(fā)商可以將三房甚至四房的面積壓縮在90平方米以下。因此在2011-2016年期間，中、大、超大型甚至別墅戶型的占比，大體都呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。

值得注意的是，隨著土地價(jià)格高企，近年來(lái)拿到“高價(jià)地”的開發(fā)商，基本都選擇了打造更具溢價(jià)能力的“豪宅”產(chǎn)品。也正因?yàn)槿绱?，近兩年?lái)廣州市場(chǎng)上的戶型分布中，90平方米以上的產(chǎn)品開始增加。

尤為值得注意的是，別墅戶型在整體戶型中的占比，在近十年也走過(guò)了一個(gè)幅度較大的曲線。在2011年左右，廣州市場(chǎng)上別墅產(chǎn)品還不少，但隨著“全國(guó)停止別墅用地審批”這一政策效應(yīng)逐步在市場(chǎng)體現(xiàn)，別墅戶型也越來(lái)越少。在2015年-2017年三年間，別墅戶型在廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的占比都在個(gè)位數(shù)。

不過(guò)從2018年起，不少“高價(jià)地”項(xiàng)目為了取得更大的溢價(jià)和產(chǎn)品打造空間，別墅和類別墅戶型又開始“反彈”。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2018年，廣州的全新盤中至少有14個(gè)項(xiàng)目會(huì)推出別墅或類別墅戶型。

小戶型面積段走出V形曲線

有趣的是，從近年來(lái)各種戶型的平均面積變化可以看出，廣州開發(fā)商在進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)的時(shí)候，也是極為敏銳的。

以90平方米以下小戶型為例，2012-2014年，平均面積都穩(wěn)定在72平方米左右。2015年起，為應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的上漲，不少開發(fā)商開始在廣州試水極小戶型，這也導(dǎo)致廣州出現(xiàn)了眾多五六十平方米的戶型。不過(guò)在2017年之后，伴隨著限購(gòu)政策和全面二孩政策的實(shí)行，曾經(jīng)被視為“過(guò)渡型產(chǎn)品”的極小戶型不再受歡迎，小戶型的平均面積又回升至78平方米左右。

戶型“集約型”設(shè)計(jì)，連別墅都越做越小

即便是被視為“終極置業(yè)需求”的別墅產(chǎn)品，也能看出近年來(lái)戶型設(shè)計(jì)上的“集約型”要求。從近十年來(lái)的別墅戶型平均面積變化可見，在大多數(shù)年份，廣州別墅戶型的平均面積都在三四百平方米，最多時(shí)平均面積可以達(dá)到480平方米，部分別墅項(xiàng)目曾推出超過(guò)1500平方米的別墅。不過(guò)近兩年，別墅戶型的面積越來(lái)越小，到2018年，廣州別墅戶型的平均面積僅為262 .6平方米，已經(jīng)和超大平層的平均面積相差無(wú)幾。

另外可以看到的是，盡管中戶型、大戶型和超大戶型中，近十年來(lái)平均面積變化都不大。但事實(shí)上，在同等面積段內(nèi)，開發(fā)商已經(jīng)能夠做出更多的功能區(qū)間。例如目前在廣州市場(chǎng)上，90平方米左右的面積段內(nèi)，有不少戶型已經(jīng)可以做到四房。大戶型和超大戶型方面，不少戶型除了滿足房間數(shù)量的要求，還會(huì)做出茶廳、視聽室、儲(chǔ)藏間等豐富的空間。

文章來(lái)源：南都