1、襄陽市市區(qū)2013年1-6月房地產(chǎn)運行情況

1.1土地市場

市區(qū)2013年1-6月共成交45宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，土地成交面積213.80萬平方米，同比增長84.88%，成交金額30.48億元，同比增長36.50%。其中，普通商品住房用地22宗，土地面積90.28萬平方米，可建建筑面積225.7萬平方米，成交金額18.86億元；商服用地23宗，土地面積123.52萬平方米，成交金額11.62億元。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)投資

2013年1-6月全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資108.3億元，其中市區(qū)完成開發(fā)投資60.93億元，占全市投資總額的56.26%。

1.3商品房施工面積、竣工面積

2013年1-6月市區(qū)商品房施工面積443.7萬平方米，其中住宅施工面積330.17萬平方米，占總施工面積74.41%，商業(yè)施工面積42.3萬平方米，工業(yè)施工面積30.23萬平方米，寫字樓施工面積41萬平方米。

今年1-6月，商品房新開工面積159.01萬平方米，包含住宅134.55萬平方米、商業(yè)7.14萬平方米、工業(yè)1.8萬平方米、寫字樓15.52萬平方米。

2013年1-6月市區(qū)商品房竣工面積88.05萬平方米，其中住宅竣工65.18萬平方米，商業(yè)竣工9.58萬平方米，寫字樓竣工13.29萬平方米。

1.4商品房市場

1.4.1商品房供應

2013年1-6月市區(qū)新增商品房161.65萬平方米，同比增長37.89%。其中商品住宅新增129.52萬平方米，同比增長35.21%，占總供應量的80.07%；寫字樓新增5.63萬平方米，同比增長50.12%；商業(yè)營業(yè)房新增26.5萬平方米，同比增長49.83%。

1.4.2商品房銷售

2013年1-6月市區(qū)商品房共銷售9619套、104.91萬平方米，同比增長90.44%、72.69%，銷售金額達到57.40億元，同比增長91%。商品住宅銷售8329套、90.94萬平方米，同比增長92.44%、88.61%，銷售金額48.74億元，同比增長88.82%；寫字樓銷售3.77萬平方米，銷售金額2.64億元；商業(yè)銷售10.2萬平方米，同比下降18.63%，銷售金額6.02億元，同比增長41.88%。

1.4.3商品房銷售價格

2013年1-6月，市區(qū)商品房成交均價5471.40元/平米，去年同期商品房成交均價4947.02元/平米，同比增長10.60%。其中商品住宅成交均價5359.15元/平米，同同比增長0.11%，商品住宅銷售價格保持穩(wěn)定；寫字樓成交均價7005.84元/平米；商業(yè)營業(yè)房成交均價5905.54元/平米，同比增長74.36%。

1.4.4商品房庫存量

截止2013年上半年，市區(qū)商品房庫存量達到361.77萬平方米，同比增長61.39%， 增長點在于2013年上半年新增供應后未銷售的56.84萬平方米。其中，商品住宅庫存量為240.04萬平方米，同比增長56.92%；寫字樓庫存量9.47萬平方米，同比增長117.88%；商業(yè)營業(yè)房庫存量112.26萬平方米，同比增長67.94%。

1.5二手房銷售

   2013年1-5月，市區(qū)二手房成交面積37.28萬平方米，同比增長95.49%；成交金額10.39億元，同比增長93.48%。

2、2013年1-6月房地產(chǎn)市場運行情況分析

2.1土地供應增長較快

首先，土地供應增長較快。今年上半年市區(qū)土地供應增長較快，同比增長84.88%，占2012年全年供應的61.10%，超過去年一半的供應量。由于市場對政策的逐步適應與消化，去年下半年至今年上半年樓市持續(xù)平穩(wěn)，且商品房銷售量連續(xù)多月位于高位，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對后市較為樂觀，拿地熱情高漲。再加上兩改工程的推進，部分兩改地塊已進入土地招拍掛階段，共同作用推動了土地市場成交，使得上半年土地市場較為活躍。

其次，各區(qū)域土地供應各顯特點。城市發(fā)展向東邁進，著力建設東津新城，今年上半年東津區(qū)供應39.56萬平方米土地，其中25.37萬平方米的住房用地是世紀金源集團開發(fā)建設的東津世紀城項目的一部分，這標志著東津新城正式進入房地產(chǎn)開發(fā)階段。延續(xù)2012年土地供應形勢，襄州區(qū)在今年上半年土地供應依然最多，87.91萬平方米，主要以中小套型普通商品住房用地為主。襄城區(qū)居其次，供應土地42.86萬平方米，結(jié)合以居住、傳統(tǒng)商業(yè)、旅游服務和文化休閑功能為主的規(guī)劃定位，上半年供應多宗住宿餐飲與商務金融用地。高新區(qū)供應土地29.84萬平方米，主要以商業(yè)型批發(fā)零售用地為主，這有利于改善高新區(qū)暫無商業(yè)圈的局面。樊城區(qū)供應土地最少，13.64萬平方米，主要以舊城區(qū)兩改項目為主。

然后，商服用地供應量加大。2013年上半年商服用地供應達到123.52萬平方米，占上半年土地供應的57.77%，與2012年全年商服用地供應量相當。商服用地主要分為三大類，一類是襄州區(qū)的車間、物流等批發(fā)零售用地，一類是襄城區(qū)的住宿餐飲與商務金融用地，一類是高新區(qū)的商業(yè)型批發(fā)零售用地。商服用地的開發(fā)建設及運營有利于助推襄陽成為輻射帶動力強的區(qū)域性現(xiàn)代服務業(yè)中心。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長

2013年1-6市區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資60.93億元，占2012年市區(qū)房地產(chǎn)投資總額的61.93%，已超過去年全年一半水平。首先，在經(jīng)濟企穩(wěn)回升，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的環(huán)境下，行業(yè)信心逐漸增強，一線大型房地產(chǎn)企業(yè)看好襄陽房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展，紛紛進入襄陽，本土開發(fā)企業(yè)同樣看好市場前景，開發(fā)投資意愿增強，市場投入力度加大。其次，順應都市襄陽的發(fā)展需求，市區(qū)城建項目增多，數(shù)據(jù)顯示，2013年市區(qū)城建計劃將重點向民生領域傾斜，民生保障項目、城市“兩改”項目和居住區(qū)及開發(fā)項目共130個，年度投資292.3億元，從而帶動了房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長。

2.3商品房建設勢頭強勁

2013年1-6月，市區(qū)商品房施工面積443.7萬平方米，占去年全年施工面積的56.62%。商品房新開工面積159.01萬平方米，占去年全年64.35%。商品房竣工面積88.05萬平方米，占去年全年62.17%。一方面由于，隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長，項目建設力度加大，商品房施工、新開工、竣工面積均已超過去年全年一半水平。另一方面，政策的嚴格落實推動了項目的建設。我局嚴格落實項目開竣工申報制度，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴格按照合同約定建設施工，對未按時開工建設的、閑置兩年以上的開發(fā)建設用地由國土部門依法予以收回。我局嚴格落實商品房預售資金監(jiān)管政策，要求房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將預售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。從2011年6月至今年上半年，我市監(jiān)管項目85個，商品房累計監(jiān)管面積達到636.56萬平方米，累計監(jiān)管資金高達68.09億元。預售資金監(jiān)管政策督促開發(fā)企業(yè)在保證質(zhì)量的前提下，加快項目的建設力度，加快項目交房速度，從而提高了商品房建設速度。

2.4商品房供應量大幅增長

首先，商品房供應量充足。1-6月市區(qū)商品房供應同比增長37.89%，環(huán)比下降19.38%，占去年全年總供應量的50.68%，市場供應量充足。一方面，持續(xù)一年的銷售旺盛局面促使項目不斷推出產(chǎn)品，在加速項目消化速度的同時滿足了市場需求；另一方面去年新開工面積247.12萬平方米，土地供應349.90萬平方米，經(jīng)過半年左右的動工建設部分項目已基本入市銷售，為市場供應充足奠定基礎。

其次，市場供應以住宅為主。商品住宅占總供應量的80.07%，市場供應主要以商品住宅為主。寫字樓與商業(yè)營業(yè)房分別同比增長50.12%、49.83%，看似增長幅度較大，但是兩者基數(shù)偏小，總供應僅32.13萬平方米，占據(jù)市場很小一部分。

然后，商品住宅以戶型面積90—144平米供應為主。商品住宅戶型面積90—144平米供應106.83萬平方米，占總供應量82.48%，市場供應以中大戶型為主，其中尤以120-144平米供應居多，該套型面積供應61.61萬平方米，占總供應量的47.57%。

最后，商品住宅以價格4000-7000元/平米供應為主。商品住宅預售價格4000—7000元/平米供應99.03萬平方米，占總供應量76.46%，其中5000-6000元/平米供應46.23平方米，占總供應量的35.69%。

2.5商品房銷售高位平穩(wěn)運行

第一，商品房銷量大幅增長。上半年市區(qū)商品房銷售面積同比增長72.69%，同比增幅較大。一方面由于樓市自去年6月份開始回暖，去年1-5月銷售面積處于低位，同比基數(shù)偏低；另一方面今年上半年市場政策穩(wěn)定，投資力度大，需求旺盛，使得銷量偏高。從上半年每月銷售情況來看，除2月份樓市受春節(jié)影響，銷售量有所下跌外，其他五個月份銷售量都保持在16萬平方米以上，其中3月還沖至近兩年最高值，市場銷量已連續(xù)近一年穩(wěn)定在高位。

促使襄陽樓市銷量堅挺主要由于以下五個方面：第一，2012年市區(qū)生產(chǎn)總值同比增長11.5%，地方財政收入同比增長17.1%，經(jīng)濟得到快速發(fā)展，人均可支配收入達到19043元，同比增長13.1%，居民消費實力大幅提升，為市場購買力奠定強有力基礎。第二，數(shù)據(jù)顯示，2012年全年襄陽市市區(qū)固定資產(chǎn)投資高達790.59億元，同比上升43.7%，在此帶動下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，同時，襄陽以“兩個中心”、“一心四城”為建設發(fā)展目標，開發(fā)企業(yè)看好未來市場，投資力度加大。第三，目前市區(qū)正大力開展“兩改、兩遷”工作，由此產(chǎn)生大量的剛性及改善型需求住房，為樓市孕育了大量的購房群體，使得樓市購買力強勁。第四，3月“新國五條”政策出臺，其中二手房交易需繳納20%個人所得稅在業(yè)界掀起軒然大波，但襄陽早已在2010年實施該政策，促使市場在新國五條頒發(fā)后繼續(xù)保持相對穩(wěn)定。最后，主管部門舉辦住房建設成就展、舉辦稅企聯(lián)誼、物價房企聯(lián)誼等相關活動，使主管部門在開發(fā)企業(yè)中有了良好的口碑，增強了投資信心。

第二，銷售暢銷產(chǎn)品主要集中于套型面積120-144平米與預售價格5000-6000元/平米。上半年套型面積120-144平米共銷售37.77萬平方米，占住宅銷量的41.53%，銷售均價5301.82元/平米。預售價格5000-6000元/平米共銷售32.46萬平方米，占住宅銷量的35.69%，而2012年銷售面積最多的價格段集中于4000-5000元/平米，相比去年今年上半年暢銷項目銷售價格有所上漲。

第三，非住宅產(chǎn)品套型面積趨小。上半年市區(qū)商品住房銷售套數(shù)與銷售面積同比增長幅度一致，表明現(xiàn)有住房市場戶型配比與去年同期基本不變，平均戶型面積110平米，中等戶型占據(jù)主導地位。商品房銷售套數(shù)同比增長大于銷售面積同比增長，表明商業(yè)、寫字樓和工業(yè)等非住宅市場逐漸實行小面積劃分銷售，減小銷售總價以達到快速銷售的目的。

2.6商品住房房價漲幅趨穩(wěn)

2013年上半年新建商品住房銷售均價5359.15元/平米，同比增長0.11%。商品住宅銷售價格1-6月每月分別環(huán)比上漲1.67%、2.61%、-5.11%、0%、5.98%、0.11%，累計上漲5.15%，月均上漲0.86%，房價趨穩(wěn)，房價漲幅得到有效控制。其中，1月新建商品住房均價5389.86元/平米、2月5530.63元/平米、3月5248.01元/平米、4月5448.06元/平米、5月5561.92元/平米，6月5571.76元/平米，每月商品住房銷售均價在5200—5500元/平米波動，銷售價格保持穩(wěn)定，市區(qū)房地產(chǎn)市場已趨向平穩(wěn)發(fā)展。

市區(qū)房價趨穩(wěn)主要是由于，第一，根據(jù)國務院辦公廳《關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關問題的通知》（國辦發(fā)【2011】1號）文件要求，為加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，保持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，結(jié)合我市實際情況，制定2013年度新建住房價格控制目標，并予以公示：2013年度市區(qū)新建商品住房價格漲幅，低于我市GDP的增長幅度，與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長幅度相適應。

第二，2013年上半年我市繼續(xù)嚴格執(zhí)行各項房地產(chǎn)調(diào)控政策，努力增加普通商品住房供應，加大中小套型住房和保障性住房供給，切實滿足市場需求，充足的市場供應量對穩(wěn)定房價起到積極作用。

第三，市場監(jiān)管起到良好的作用。目前市場嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價、一房一價的規(guī)定；加強對項目預售許可證監(jiān)管，引導企業(yè)合理定價；加強項目預售資金監(jiān)管，督促項目開發(fā)建設；加大對房地產(chǎn)市場監(jiān)督力度，建立房地產(chǎn)市場運行分析制度，不斷完善預警預報機制。

2.7商品住房供求基本平衡

現(xiàn)有市場認為，庫存消化周期不足6個月市場供不應求、12個月附近市場供求基本平衡、18個月以上市場供過于求。2013年上半年市區(qū)商品房庫存量361.77萬平方米，按照上半年104.91萬平方米的消化速度，預計今年將消化209.82萬平方米，在不考慮新增供應的情況下，現(xiàn)有庫存量消化周期一年半，市場稍顯供過于求。按此計算方法，商品住房將消化15個月左右，市場基本供求平衡；寫字樓消化周期14個月左右，雖寫字樓供銷量都較小，但市場供求基本平衡；商業(yè)營業(yè)房庫存量占商品住房庫存量的46.77%，消化周期近五年，遠超過20個月，市場明顯供過于求，市場消化動力不足。

目前，市場上大盤項目遍地“開花”，綠地中央廣場102萬平方米、君臨山54萬平方米、九街十八巷139萬平方米、襄陽新天地57萬平方米、意邦時代廣場110萬平方米、菩提林春天70萬平方米等，襄陽現(xiàn)已進入大盤時代，看似未來將有很大的市場供應量，但項目分期數(shù)開發(fā)，從現(xiàn)有庫存量來看未來總體市場不會出現(xiàn)嚴重供過于求的局面。但因襄陽房地產(chǎn)市場投資性購房較少，居民收入與一二線城市有較大差距，商業(yè)分布零散，商業(yè)升值潛力有限，市場逐漸趨于飽和，加上襄陽現(xiàn)代服務業(yè)不發(fā)達，導致商業(yè)需求偏少，庫存量較大。

2.8周邊城市房地產(chǎn)市場對比

與宜昌相比：1、供應量充足，2013年上半年襄陽市區(qū)房地產(chǎn)市場供應量是宜昌地區(qū)的三倍，且宜昌供小于求；2、銷售量偏大，襄陽市區(qū)上半年銷售量比宜昌地區(qū)多26.4萬平方米；3、銷售價格偏高，上半年商品房銷售均價每平米比宜昌地區(qū)84.79元。

襄陽上半年市區(qū)房地產(chǎn)市場總體好于南陽地區(qū)，弱于洛陽市與無錫市。襄陽市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資高于南陽全市地區(qū)，襄陽1-6月商品房銷售量明顯小于洛陽1-5月商品房銷量，市區(qū)商品房銷售均價明顯低于無錫市全市的銷售均價。

3、2013年1-6月房地產(chǎn)市場運行總結(jié)

2013年上半年，市區(qū)房地產(chǎn)市場整體發(fā)展較為平穩(wěn)，呈現(xiàn)以下特點。

3.1土地供應符合城市規(guī)劃

襄陽市城市規(guī)劃定位為“一心四城”、“北拓、南優(yōu)、西控、東進”，城市發(fā)展向東邁進。今年上半年土地供應與城市發(fā)展規(guī)劃相一致，襄州區(qū)土地供應面積最大，東津新城也供應多宗土地，襄城區(qū)供應多宗服務業(yè)用地。襄陽市定位打造建設省域副中心城市、現(xiàn)代化區(qū)域中心城市，勢必要求襄陽提升現(xiàn)代服務業(yè)配套及水平，在此環(huán)境下2013年上半年商服用地供應量加大。

3.2商品房供求關系發(fā)生變化

2012年上半年商品房供銷比達2.03:1，2013年上半年商品房供銷比下降到1.54:1，今年上半年商品房消化速度快于去年同期，且今年上半年商品房銷售量已占到去年全年的62.78%，超過一半水平，市民購房熱情高漲，銷售量的快速增長改變了市場供求比例。同時，供應量的增長趕不上銷售量的增長，2013年上半年新增商品房同比增長37.89%，商品房銷售同比增長72.69%，再加上新開工面積與去年基本持平，特別是商品住房與寫字樓目前市場基本供求平衡，按此發(fā)展兩者供應稍顯不足，后期是否會對市場供應造成影響還需看后續(xù)市場供應情況。

3.3寫字樓、商業(yè)市場情況有所好轉(zhuǎn)

2012年全年市區(qū)寫字樓供銷比5.18:1，供應量遠大于銷售量，至2013年上半年該供銷比為1.49:1；商業(yè)營業(yè)房2012年全年供銷比3.00:1，至今年上半年供銷比下降至2.50:1，寫字樓與商業(yè)營業(yè)房供銷比雙雙下降表明非住宅市場今年上半年銷售情況好于去年市場。但與住宅市場相比，兩者的消化量均小于住宅市場，住宅市場依然最受市場歡迎。

3.4