2014年上半年，襄陽房地產(chǎn)市場進(jìn)入平穩(wěn)調(diào)整期。在政府主管部門積極引導(dǎo)下，通過全行業(yè)共同努力，取得了不菲的業(yè)績，元至六月襄陽市區(qū)完成開發(fā)投資116.46億元，新增商品房供應(yīng)118.33萬平方米；上半年市區(qū)商品房銷售達(dá)123.84萬平方米，同比增長18.04%，實(shí)現(xiàn)銷售收入63.17億元，商品住宅成交均價(jià)4864.35元/平米。市場總體呈現(xiàn)穩(wěn)中略升的態(tài)勢，商品住宅價(jià)格經(jīng)過新一輪市場調(diào)節(jié)有了小幅回落。

一、房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況

（一）土地市場成交情況

市區(qū)2014年1-6月共成交34宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，土地成交面積270.6萬平方米，同比增長26.57%，成交金額40.48億元，同比增長32.81%。其中，普通商品住房用地20宗，土地面積144.14萬平方米（其中東津新區(qū)62.03萬方）；商服用地5宗，土地面積8.07萬平方米；批發(fā)零售用地8宗，土地面積105.43萬平方米；商務(wù)金融用地1宗，土地面積12.99萬平方米。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資

2014年1-6月全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資142.16億元，同比增長31.27%。其中市區(qū)完成開發(fā)投資116.46億元，同比增長91.14%，占全市房地產(chǎn)投資總額的81.92%。

（三）商品房施工面積、竣工面積

2014年1-6月市區(qū)在建商品房施工面積1132萬平方米，同比增長155.13%。其中住宅、商業(yè)、工業(yè)、寫字樓施工面積分別為749.65萬平方米、183.44萬平方米、6.94萬平方米、191.98萬平方米，同比增長217.91%、334.37%、-77.04%、368.24%。

其中，商品房新開工面積394.34萬平方米，同比增長148%，住宅、商業(yè)、工業(yè)、寫字樓新開工面積分別為291.51萬平方米、63.7萬平方米、6.54萬平方米、32.59萬平方米，同比增長116.66%、792.16%、263.33%、109.99%。

2014年1-6月市區(qū)商品房竣工面積34.34萬平方米，同比下降61%。其中住宅、商業(yè)、寫字樓分別竣工面積達(dá)21.49萬平方米、2.19萬平方米、10.66萬平方米，同比下降67.03%、77.14%、19.79%，上半年沒有工業(yè)項(xiàng)目通過竣工驗(yàn)收。

（四）商品房市場供銷情況

1.商品房供應(yīng)

2014年1-6月市區(qū)新增商品房供應(yīng)118.33萬平方米，同比下降26.8%。其中商品住宅新增79.64萬平方米，同比下降38.51%，占總供應(yīng)量的67.3%；寫字樓無新增供應(yīng)；商業(yè)營業(yè)房新增38.69萬平方米，同比增長46%。

2.商品房銷售

2014年1-6月市區(qū)商品房共銷售11054套、123.84萬平方米（含211套限價(jià)房、61套撤銷商品房），同比增長14.92%、18.04%，銷售金額達(dá)到63.17億元，同比增長10.05%。其中，商品住宅銷售8716套、94.41萬平方米（含211套限價(jià)房、44套撤銷商品住房），同比增長4.6%、3.82%，銷售金額45.92億元，同比下降5.79%；寫字樓銷售5.95萬平方米，同比增長57.82%，銷售金額2.95億元；商業(yè)營業(yè)用房銷售23.48萬平方米，同比增長130.2%，銷售金額15.8億元。

3.商品房銷售價(jià)格

2014年1-6月，市區(qū)商品房成交均價(jià)5100.96元/平米，去年同期商品房成交均價(jià)5471.40元/平米，同比下降7.3%。其中商品住宅成交均價(jià)4864.35元/平米，同比下跌9.23%。

4.商品房庫存量

截止2014年上半年，市區(qū)商品房庫存量達(dá)到476.23萬平方米，同比增長31.64%。其中，商品住宅庫存量為302.17萬平方米，同比增長25.88%，按上半年94.41萬方的去化量推算，商品住房的庫存消化時(shí)間需要18個(gè)月。

二、房地產(chǎn)市場運(yùn)行分析

（一）土地供應(yīng)充足

今年上半年市區(qū)普通商品房用地供應(yīng)144.14萬方，按照平均容積率2.5計(jì)算，可提供建筑面積約360.35萬平方米的普通商品住房。土地供應(yīng)以襄州和東津片區(qū)為主，達(dá)到103.95萬方，占整個(gè)土地供應(yīng)的72.12%。

“雙核驅(qū)動(dòng)”的發(fā)展戰(zhàn)略推動(dòng)了漢江流域區(qū)域性中心城市的建設(shè)，上半年批發(fā)零售用地的成交成為熱點(diǎn)，僅樊城區(qū)就有81.77萬方的土地供應(yīng)，為襄陽市物流，金融流，信息流的發(fā)展，對漢江流域區(qū)域性輻射奠定了基礎(chǔ)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長

1-6月市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長91.14%，投資保持快速增長主要由于2013年全年房地產(chǎn)市場快速發(fā)展慣性所致。

（三）商品房建設(shè)勢頭強(qiáng)勁、

在房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的前提下，由于2013年新批規(guī)劃項(xiàng)目陸續(xù)上馬，市區(qū)各業(yè)態(tài)商品房新開工面積均有大幅增長，這也在一定程度上增加了后期商品房銷售壓力。

（四）商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理

1、商品房供應(yīng)減少。1-6月市區(qū)商品房供應(yīng)同比下降26.8%，今年房地產(chǎn)市場新增供應(yīng)量明顯放緩，項(xiàng)目入市稍顯消極。但就目前市場庫存量來看，總體上商品住房供應(yīng)量較為充足，可滿足市場購房需求。

2、商品住宅以戶型面積90—144平米供應(yīng)為主。商品住宅戶型面積90—144平米供應(yīng)66.18萬平方米，占總供應(yīng)量83.1%，市場供應(yīng)以中大戶型為主，其中尤以120-144平米供應(yīng)居多，占總供應(yīng)量的37.56%。

3、商品住宅以價(jià)格5000-8000元/平米供應(yīng)為主。商品住宅預(yù)售價(jià)格5000—6000元/平米供應(yīng)21.79萬平方米，占總供應(yīng)量的27.36%，其中6000-8000元/平米供應(yīng)44.50萬方，占總供應(yīng)量的55.88%。

4、今年上半年無寫字樓市場供應(yīng)，加上寫字樓庫存量偏少，會(huì)造成短期內(nèi)市場供應(yīng)的短缺。

（五）商品房銷售保持平穩(wěn)運(yùn)行

1、商品房銷量維持平穩(wěn)。上半年市區(qū)商品房銷售面積同比增長18.04%，相比于去年同期增幅減少50個(gè)百分點(diǎn)。

2、上半年商品房供銷比為0.96：1，供銷比倒掛，有利于消化庫存。

3、暢銷產(chǎn)品主要仍集中于套型面積80-144平米之間，占整體銷售的89.72%。90平米以下剛需套型的銷售1889套，占據(jù)21.67%的份額；90——144平米改善型套型銷售高達(dá)6656套，占據(jù)了76.37%的絕對份額；144平米以上套型的成交僅有171套，與供應(yīng)比例相一致。

4、上半年商品住房銷售價(jià)格集中在3000——7000元/平米之間，各項(xiàng)目之間的價(jià)格差距逐漸拉大。而4000——6000元/平米區(qū)間的銷售雖然仍占絕對主導(dǎo)，以55.49萬方的成交占據(jù)了58.78%的份額，但同比份額卻也下降了近7個(gè)百分點(diǎn)；6000-8000元/平米區(qū)間的銷售由2012年27.15%的份額梯次遞減，2013年減到21.5%，直到今年上半年的14.83%；3000——4000元/平米區(qū)間的項(xiàng)目大幅增長，由去年7.95%的份額猛增到21.12%。商品住房的銷售與供應(yīng)情況的對比表現(xiàn)的開發(fā)企業(yè)對價(jià)位的理性，雖說在報(bào)預(yù)售之初有較高的期望值，但都能結(jié)合市場情況對售價(jià)做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

2014年，受宏觀經(jīng)濟(jì)增長速度下行的影響，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了低迷震蕩的局面。作為湖北省域副中心城市、漢江流域區(qū)域性中心城市的襄陽也受到波及，部分項(xiàng)目產(chǎn)生恐慌心理，在沒有充分對市場進(jìn)行調(diào)研的情況下非理性降價(jià)以圖以價(jià)換量，誘發(fā)買賣雙方?jīng)_突；更有個(gè)別項(xiàng)目由于自身經(jīng)營管理不善，導(dǎo)致資金的巨大漏洞等各方面困擾而暫時(shí)擱置。為保持房地產(chǎn)業(yè)健康規(guī)范有序發(fā)展，服務(wù)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和穩(wěn)定大局，在市住房保障和房屋管理局緊急啟動(dòng)應(yīng)急機(jī)制，著力加強(qiáng)政府機(jī)關(guān)服務(wù)職能，指導(dǎo)市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)下及旗下襄陽住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)，從各個(gè)方面狠抓行業(yè)內(nèi)功建設(shè)，提升全行業(yè)整體水平，向社會(huì)釋放積極健康的信號(hào)，努力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

1、正確引導(dǎo)，有效把控，千方百計(jì)消化庫存

2014新年伊始，主題為“把脈襄陽樓市”的第八屆襄陽房地產(chǎn)沙龍?jiān)谙尻栕≌c房地產(chǎn)信息網(wǎng)組織下成功舉辦，業(yè)界精英齊聚一堂，從數(shù)據(jù)到案場，剖析市場形勢，預(yù)測下步走勢，為開發(fā)企業(yè)指明了方向；3月28日，推行新型城鎮(zhèn)化促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展銀企對接座談會(huì)暨簽約儀式在南湖賓館順利召開，7家銀行為11個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場授信34.4億，有效緩解了開發(fā)企業(yè)資金狀況；促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展專題報(bào)道同時(shí)拉開帷幕，從中觀經(jīng)濟(jì)，四化同步，產(chǎn)城融合，雙核驅(qū)動(dòng)，民生福祉等全方位向社會(huì)展現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)，對提振市場信心起到正確的輿論引導(dǎo)；適時(shí)出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康規(guī)范有序發(fā)展的意見（試行）》，加強(qiáng)對開發(fā)企業(yè)的建設(shè)經(jīng)營和金融管理，有效把控（預(yù)）銷售管理，加快商品房庫存的消化。各類主題活動(dòng)取得顯著成果，元至六月份新增商品住房供應(yīng)118.33萬方，同比下降26.8%，同期商品房銷售達(dá)到123.84萬方，同比增長18.04%，銷售金額達(dá)到63.17億元，同比增長10.05%，商品住房庫存也由2013年底的320萬方下降到302萬方。

2、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，擴(kuò)大交流，加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整

4月14日，中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長胡志剛蒞臨襄陽，做“三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展與機(jī)遇”高峰論壇，胡會(huì)長深度剖析了2013我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢與房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，細(xì)致解讀了中央關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的主要政策，研判行業(yè)發(fā)展趨勢，幫助企業(yè)科學(xué)決策。他認(rèn)為：襄陽房地產(chǎn)發(fā)展要把握自己的魂。必須要通過改革建立長效機(jī)制，調(diào)控需要轉(zhuǎn)軌；隨后，房地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格培訓(xùn)也在襄陽開班，來自市區(qū)及各縣市50余人參與的培訓(xùn)，通過與培訓(xùn)講師中國規(guī)劃設(shè)計(jì)院常務(wù)副院長章惠生、世聯(lián)地產(chǎn)首席執(zhí)行官黎振偉等的講課與交流，學(xué)員收獲頗豐，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有了新的認(rèn)識(shí)；5月23日，在襄陽房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長方清濤帶領(lǐng)下，來自襄陽房地產(chǎn)業(yè)策劃部門主要負(fù)責(zé)人30余人對棗陽房地產(chǎn)市場進(jìn)行了調(diào)研，并舉行了關(guān)于下步發(fā)展趨勢研討會(huì)。通過系列學(xué)習(xí)交流，襄陽房地產(chǎn)整體水平有了質(zhì)的提升，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整正在有序進(jìn)行：復(fù)星天貿(mào)城，中豪國際廣場等類型的大型商貿(mào)集散基地，襄陽新天地，南國城市廣場等有鮮明地域特色的城市綜合體，迅邦檀溪公館，帝花溪谷等高端住宅群……，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整帶來房地產(chǎn)市場的差異化，豐富的業(yè)態(tài)足以滿足各個(gè)階層的消費(fèi)需求。

3、積極主動(dòng)，充分調(diào)研，完善房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊配套設(shè)施

今年，襄陽各房地產(chǎn)項(xiàng)目更加注重生態(tài)美境的創(chuàng)造和建設(shè)。各房地產(chǎn)項(xiàng)目將以建設(shè)產(chǎn)業(yè)新城為目標(biāo)，將項(xiàng)目內(nèi)的路、溝、塘、街心、圍墻綠化美化，形成小區(qū)景觀、游園。襄陽將建立與產(chǎn)城互動(dòng)相匹配的社會(huì)管理體系。工會(huì)、發(fā)改、人社、財(cái)政、公安、民政、衛(wèi)生、教育等部門，將以人為本，為市民提供良好的服務(wù)。

城市是一個(gè)有生命的機(jī)體，規(guī)劃無疑是這個(gè)城市的結(jié)構(gòu)分析師。目前市區(qū)仍患有城市功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施缺失、文化記憶模糊、住宅品種單一等“城市病”，這些都需要規(guī)劃為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供更加完善的配套設(shè)施。規(guī)劃要求商住小區(qū)要配建幼兒園、甚至是中小學(xué)、社區(qū)辦公用房、菜市場；讓市民在居住小區(qū)就能享受生活的各種方便。隨著天潤未來城配套小學(xué)建設(shè)的開工，襄陽新天地配套小學(xué)的建設(shè)也如火如荼，為給廣大市民一個(gè)優(yōu)良的居住環(huán)境，市住房保障與房屋管理局通過充分的市場調(diào)研，積極貫徹市政府《襄陽市市區(qū)新建居住小區(qū)配套建設(shè)中小學(xué)校、幼兒園管理辦法》，為開發(fā)企業(yè)答疑解惑，為人民群眾排憂解難。市規(guī)劃局綜合科科長劉玉成說，政府正逐步通過規(guī)劃引領(lǐng)房地產(chǎn)的發(fā)展，用房地產(chǎn)改變城市的面貌，改善居民生活環(huán)境，提升城市的品質(zhì)。房地產(chǎn)讓市民生活更美好。