一、主要房地產(chǎn)指標(biāo)繼續(xù)下滑且有所擴(kuò)大

2014年1-5月全國(guó)房地產(chǎn)投資、建設(shè)和銷售數(shù)據(jù)

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售持續(xù)回落

2014年1-5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資30739億元，同比名義增長(zhǎng)14.7%，增速比1-4月份回落1.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資21043億元，增長(zhǎng)14.6%，增速回落2個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.5%。

1-5月份，商品房銷售面積36070萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月份擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降9.2%，辦公樓銷售面積下降5.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)0.6%。商品房銷售額23674億元，下降8.5%，降幅比1-4月份擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額下降10.2%，辦公樓銷售額下降14.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)2.5%。

2、土地購(gòu)置面積同比持續(xù)下降，成交價(jià)款增速回落

1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積11090萬平方米，同比下降5.7%，降幅比1-4月份收窄2.2個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款2954億元，增長(zhǎng)8.7%，增速回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。

3、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況好轉(zhuǎn)

1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積586081萬平方米，同比增長(zhǎng)12.0%，增速比1-4月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積419883萬平方米，增長(zhǎng)9.1%。房屋新開工面積59912萬平方米，下降18.6%，降幅收窄3.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積42588萬平方米，下降21.6%。房屋竣工面積30700萬平方米，增長(zhǎng)6.8%，1-4月份為下降0.3%。其中，住宅竣工面積23388萬平方米，增長(zhǎng)5.3%。

4、商品房銷售中西部狀況好于東部

1-5月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資17995億元，同比增長(zhǎng)16.0%，增速比1-4月份回落1.7個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)投資6013億元，增長(zhǎng)10.4%，增速回落1.8個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)投資6731億元，增長(zhǎng)15.4%，增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。

1-5月份，東部地區(qū)商品房銷售面積17173萬平方米，同比下降14.4%，降幅比1-4月份擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)；銷售額14054億元，下降14.7%，降幅擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷售面積9530萬平方米，增長(zhǎng)0.3%，增速回落2.5個(gè)百分點(diǎn)；銷售額4765億元，增長(zhǎng)3.2%，增速回落1.9個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷售面積9367萬平方米，下降2.1%，降幅收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)；銷售額4855億元，增長(zhǎng)1.8%，增速回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

5、全國(guó)商品房庫(kù)存增幅持續(xù)擴(kuò)大

5月末，商品房待售面積53402萬平方米，比4月末增加750萬平方米。其中，住宅待售面積增加405萬平方米，辦公樓待售面積增加28萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加195萬平方米。

6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速持續(xù)回落

1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金46728億元，同比增長(zhǎng)3.6%，增速比1-4月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款9379億元，增長(zhǎng)16.5%；利用外資150億元，下降24.5%；自籌資金18222億元，增長(zhǎng)9.8%；其他資金18977億元，下降6.4%。在其他資金中，定金及預(yù)收款11458億元，下降8.4%；個(gè)人按揭貸款5342億元，下降1.2%。

7、房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)持續(xù)下行

5月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”)為95.02，比上月回落0.77點(diǎn)。

8、全國(guó)房地產(chǎn)稅收保持上漲

1-5月累計(jì)全國(guó)財(cái)政收入61177億元，同比增長(zhǎng)8.8%。地方財(cái)政收入(本級(jí))32326億元，增長(zhǎng)11.2%，多數(shù)地區(qū)收入增幅回落。5月份全國(guó)財(cái)政收入13670億元，同比增長(zhǎng)7.2%。收入增幅回落主要受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行壓力仍然存在、房地產(chǎn)成交量下滑，以及去年收入基數(shù)逐步提高等因素影響。

5月房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅443億元，同比增長(zhǎng)0.1%；受投資增長(zhǎng)速度等影響，建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅334億元，同比增長(zhǎng)8.5%。

地方小稅種情況：契稅337億元，同比增長(zhǎng)7%；土地增值稅335億元，同比增長(zhǎng)21.4%；耕地占用稅156億元，同比增長(zhǎng)15.5%；城鎮(zhèn)土地使用稅143億元，同比增長(zhǎng)5.8%。

二、今年5月份市場(chǎng)情況

1、70個(gè)大中城市中35城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降

2014年5月份，與上月相比，70個(gè)大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格下降的城市有35個(gè)，持平的城市有20個(gè)，上漲的城市有15個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為0.3%，最低為下降1.4%。與去年同月相比，70個(gè)大中城市價(jià)格下降的城市有1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)。同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為11.3%，最低為下降4.8%。

2014年5月份，與上月相比，70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格下降的城市有35個(gè)，持平的城市有16個(gè)，上漲的城市有19個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為0.5%，最低為下降0.9%。與去年同月相比，70個(gè)大中城市價(jià)格下降的城市有5個(gè)，持平的城市有1個(gè)，上漲的城市有64個(gè)。同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為11.1%，最低為下降8.7%。

2、中國(guó)指數(shù)研究院100城市價(jià)格指數(shù)：連續(xù)環(huán)比上漲23個(gè)月后首次環(huán)比下跌

2014年5月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10978元/平方米，環(huán)比上月下跌0.32%，是2012年6月以來連續(xù)環(huán)比上漲23個(gè)月后首次環(huán)比下跌。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，37個(gè)城市環(huán)比上漲，62個(gè)城市環(huán)比下跌，1個(gè)城市與上月持平。與上月相比，本月價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量較上月減少18個(gè)，其中漲幅在1%以上的有7個(gè)，較上月減少4個(gè)；本月價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量較上月增加17個(gè)，其中跌幅在1%(含1%)以上的有30個(gè)，較上月增加14個(gè)。同比來看，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)與去年同月相比上漲7.84%，漲幅較上月縮小1.22個(gè)百分點(diǎn)，為連續(xù)第5個(gè)月縮小。按中位數(shù)計(jì)算，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅價(jià)格中位數(shù)為7299元/平方米，環(huán)比上月上漲0.19%。另外，北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為19605元/平方米，環(huán)比下跌0.18%，同比上漲13.97%。

3、中房研協(xié)288(城市)一手房?jī)r(jià)格指數(shù)：連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)下跌

2014年5月，中國(guó)城市住房(一手房)價(jià)格288指數(shù)為1097.9點(diǎn)，較上月下降0.4點(diǎn)，環(huán)比微跌0.03%，跌幅較上月擴(kuò)大0.01個(gè)百分點(diǎn)，同比漲幅繼續(xù)收窄至5.80%，全國(guó)一手房?jī)r(jià)格指數(shù)連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)下跌。

監(jiān)控的288個(gè)主要城市中，共有145個(gè)城市一手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比出現(xiàn)上漲，上漲城市數(shù)量較上月進(jìn)一步減少。其中湖南省益陽和廣東省中山分別上漲5.51%和3.35%，占據(jù)全國(guó)環(huán)比漲幅前二位，山西省呂梁、河北省張家口和山西省陽泉漲幅分別為2.90%、2.89%和2.59%，列全國(guó)環(huán)比漲幅的三至五位。另一方面，一手房?jī)r(jià)格指數(shù)下跌的城市數(shù)量達(dá)到143個(gè)，較上月增加20個(gè)。其中湖南省岳陽環(huán)比下跌4.79%，居全國(guó)跌幅之首，江蘇省連云港、廣東省肇慶、汕頭和河源跌幅分別為4.17%、3.74%、3.74%和3.52%，分列跌幅二至五位。

全國(guó)31個(gè)省級(jí)行政區(qū)域中，一手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下降區(qū)域達(dá)17個(gè)，分別為云南省、浙江省、重慶市、遼寧省、江西省、內(nèi)蒙古自治區(qū)、貴州省、江蘇省、湖南省、廣東省、海南省、湖北省、四川省、福建省、陜西省、山東省和甘肅省。其它省級(jí)行政區(qū)域一手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比穩(wěn)中有升。

4、中房研協(xié)60(城市)二手房?jī)r(jià)格指數(shù)：49城市環(huán)比上漲

2014年5月，二手房?jī)r(jià)格60指數(shù)為1106.7點(diǎn)，較上月下降5.8點(diǎn)，環(huán)比上漲0.53%，漲幅較上月縮小了0.57個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲9.63%。監(jiān)控的60個(gè)城市中，共有49個(gè)城市指數(shù)出現(xiàn)環(huán)比上漲，占監(jiān)控范圍的八成以上，絕大多數(shù)城市環(huán)比漲幅趨緩。其中，湖南衡陽以3.58%位居環(huán)比漲幅首位，西藏拉薩、廣西南寧、福建廈門和新疆烏魯木齊四城市分別以3.46%、3.20%、3.08%和2.30%的環(huán)比漲幅列二至五位。從同比數(shù)據(jù)來看，一線城市中，廣州、上海、深圳和北京同比分別上漲17.78%、14.16%、13.99%和12.32%，漲幅仍居全國(guó)前列。此外，共有11個(gè)城市指數(shù)環(huán)比出現(xiàn)不同程度下跌，較上月環(huán)比下跌城市數(shù)量增加6個(gè)。其中，?？诘黠@，環(huán)比下跌2.38%，內(nèi)蒙古包頭下跌1.49%。

三、前5月多家上市房企銷售業(yè)績(jī)同比下降

據(jù)統(tǒng)計(jì)，30家上市房企公布前5個(gè)月銷售業(yè)績(jī)，金額合計(jì)為4858.7億元，平均僅完成年度銷售目標(biāo)的29%。與去年同期相比，銷售額下調(diào)的房企達(dá)17家，占比達(dá)56.7%，其中，同比下滑幅度最大為花樣年控股，其次為恒盛地產(chǎn)，再次則為首開股份，同比下滑幅度分別為56%、51%以及48.6%。此外，保利、金地、招商等房企前5個(gè)月銷售業(yè)績(jī)也同比微跌。

四、對(duì)5月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析研判

5月整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)總體繼續(xù)下滑、價(jià)格呈現(xiàn)松動(dòng)、投資平穩(wěn)上漲、土地市場(chǎng)降溫的特點(diǎn)。

總體下滑。在2013年的基礎(chǔ)下，今年的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)一直呈現(xiàn)下行，但下行不是崩盤，也不存在樓市“拐點(diǎn)”一說。今年1-5月商品房銷售面積與2012年1-5月相比，上漲25.0%；與2011年1-5月相比，上漲9.5%；與2010年1-5月相比，上漲19.5%。與2013年那么大的基數(shù)做比較，所以出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，以前增速高，現(xiàn)在增速下降一點(diǎn)兒，屬于市場(chǎng)正常的調(diào)節(jié)，整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)大多數(shù)指標(biāo)還是處于增長(zhǎng)過程中。

價(jià)格松動(dòng)。2014年5月，商品房銷售均價(jià)6419元/平方米，較上月(6639元/平方米)下滑3.3%；商品住宅銷售均價(jià)6003元/平方米，較上月(6254元/平方米)下滑4.0%。在成交量下行的趨勢(shì)下和半年報(bào)壓力之下，房企以價(jià)換量，紛紛舉行各種促銷活動(dòng)，但是大幅降價(jià)仍然針對(duì)的是一線城市遠(yuǎn)郊區(qū)及一線城市以外的市場(chǎng)。

投資上漲。5月，房地產(chǎn)開發(fā)投資8417億元，比4月(6983億元)增加20.5%，比3月(7383億元)增加14%。在整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的投資產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)投資是上漲的。

土地市場(chǎng)降溫。5月一、二線城市土地市場(chǎng)成交量和成交均價(jià)均有不同程度回落，其中一線城市量?jī)r(jià)齊跌更為明顯。一線城市土地成交建筑面積為388.6萬平方米，創(chuàng)近兩年來新低，環(huán)比下降35.6%，同比下降41.6%；成交均價(jià)為7012元/平方米，環(huán)比下降13.3%，同比增長(zhǎng)37.1%。二線典型城市土地成交建筑面積1518.3萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)35.5%，同比下降22.9%；成交均價(jià)2012元/平方米，環(huán)比下降4.8%，同比下降7.1%。

5月土地市場(chǎng)底價(jià)成交、流拍現(xiàn)象有所擴(kuò)大。銷售20強(qiáng)的標(biāo)桿企業(yè)5月僅拿地71.28億元，其中只有萬達(dá)、保利、金地、恒大、碧桂園有小規(guī)模拿地，其他15家房企均無動(dòng)作。房企銷售不佳、資金鏈趨緊，房企購(gòu)地已明顯趨于謹(jǐn)慎，面對(duì)當(dāng)下難以預(yù)判的局勢(shì)，企業(yè)多以觀望為主。

綜合分析，我們認(rèn)為當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)既是運(yùn)行變化的調(diào)整期，也是推進(jìn)全面改革的窗口期。在全面深化改革大背景下，限購(gòu)等行政措施的淡出是必然趨勢(shì)，其中既有中央層面已下定決心通過全面深化改革推動(dòng)經(jīng)濟(jì)升級(jí)、結(jié)構(gòu)調(diào)整的原因，也有城市之間市場(chǎng)發(fā)生分化、供求關(guān)系發(fā)生變化的原因。

當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)整期的供求關(guān)系重新平衡給限購(gòu)等手段淡出留出了時(shí)間和空間，此時(shí)正是改革的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)，要在淡化行政措施的同時(shí)更好地發(fā)揮政府在建立市場(chǎng)制度、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管方面的作用，如推進(jìn)房地產(chǎn)稅收改革、不動(dòng)產(chǎn)登記和住房信息聯(lián)網(wǎng)等中長(zhǎng)期制度建設(shè)，逐步彌補(bǔ)長(zhǎng)期以來的制度缺失，為市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮決定性作用創(chuàng)造條件。

對(duì)于市場(chǎng)變化的調(diào)整期，應(yīng)更好地發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，遵循市場(chǎng)規(guī)律讓供求自發(fā)尋求平衡。這一過程中，部分前期盲目囤地融資的開發(fā)企業(yè)可能資金鏈緊張甚至斷裂，前期激進(jìn)放貸分享收益的金融機(jī)構(gòu)可能遭遇風(fēng)險(xiǎn)，大舉借債“以地生財(cái)”的地方政府可能叫苦不迭，輿論的進(jìn)一步發(fā)酵可能加劇悲觀預(yù)期，使市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)間和深度存在較大不確定性。但是，這是價(jià)格回歸理性、市場(chǎng)回歸健康的必經(jīng)之路，也是一些地方、企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)在游泳中學(xué)會(huì)游泳的過程。

而對(duì)于行業(yè)改革的窗口期，則是要立足于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的時(shí)代背景和房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的目標(biāo)要求。住房制度改革以來，房地產(chǎn)業(yè)在顯著改善城鎮(zhèn)居民居住條件和有效拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，也暴露出住房保障短腿、住房金融政策不完善、土地市場(chǎng)“二元化”等問題。這些問題造成了巨大的資源錯(cuò)配，迫使住房政策在民生屬性和經(jīng)濟(jì)功能之間搖擺不定，在日趨敏感脆弱的市場(chǎng)環(huán)境中進(jìn)退兩難。這些累積的問題在客觀上已經(jīng)迫使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入改革的窗口期。

在推進(jìn)改革的過程中，熨平房?jī)r(jià)快速上漲的曲線本就是經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)運(yùn)行的必然要求，緩解土地財(cái)政依賴癥、轉(zhuǎn)變城市發(fā)展模式本就是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的應(yīng)有之義，化解部分城市蘊(yùn)藏的金融風(fēng)險(xiǎn)本就是貨幣政策去杠桿化的現(xiàn)實(shí)需要。當(dāng)然，為保證中央確定的穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)方針的全面落實(shí)，對(duì)居民首套購(gòu)房貸款的優(yōu)惠政策和既定的棚改區(qū)改造計(jì)劃等仍應(yīng)落實(shí)。