2017年1-9月，襄陽樓市延續(xù)去年以來火熱態(tài)勢，市場繼續(xù)發(fā)力，在政府主管部門和全行業(yè)的共同努力下，取得了不菲的業(yè)績，完成商品房銷售295.76萬平方米，同比上升12.79%；實現(xiàn)銷售金額193.89億元，同比上升32.57%；商品住房成交均價6170.13元/㎡，同比上漲15.26%，房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)健康發(fā)展趨勢。

一、土地市場分析

2017年1-9月，襄陽市區(qū)出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地18宗【包含普通商品住房用地、商服用地】，成交面積81.92萬平方米，同比減少12.7%，成交金額34.32億元，同比漲幅達74.39%，平均地價萬279萬元/畝。

其中，普通商品住房用地成交面積56.99萬平方米，同比減少21.82%；成交金額23.22億元，同比上升43.24%，平均地價272萬元/畝；商服用地土地面積24.94萬平方米、11.09億元，同比上升18.7%、220.5%，平均地價296萬元/畝。

（數(shù)據(jù)來源：襄陽市土地局網(wǎng)站）單位：萬平方米、億元

襄城區(qū)1-9月成交土地6宗，面積38.47萬平方米，占總成交量的46.96%，成交金額8.65億元，占總成交金額的25.12%；其中商品住房開發(fā)用地成交5宗，成交面積31.62萬平方米，占總成交量的55.48%，成交金額7.8億元，占商品住房總成交金額的33.59%；商服用地成交1宗，成交面積6.86萬平方米，占總成交量的27.5%，成交金額0.84億元，占商服用地成交金額的7.6%。其中5宗普通商品住房開發(fā)用地位于尹集鄉(xiāng)鳳凰村、營盤村、營盤居委會和十家廟居委會，分別是湖北皇嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1宗，8.14萬平方米，成交金額1.34億元，折合土地價格110萬元/畝；襄陽市襄城建設(shè)投資有限公司1宗，1.73萬平方米，成交金額0.68億元，折合土地價格262萬元/畝；湖北三岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1宗，16.4萬平方米，成交金額3.94億元，折合土地價格160萬元/畝；湖北志強房地產(chǎn)開發(fā)（集團）有限公司2宗，5.34萬平方米，成交金額1.85億元，折合土地價格231萬元/畝；其他商服用地1宗由襄陽智谷文化開發(fā)有限公司獲得，6.86萬平方米，成交金額0.84億元，折合土地價格82萬元/畝。

樊城區(qū)1-9月成交土地4宗，面積10.71萬平方米，占總成交量的13.07%，成交金額2.5億元，占總成交金額的7.3%；其中商品住房開發(fā)用地成交2宗，成交面積6.93萬平方米，占總成交量的12.16%，成交金額1.82億元，占商品住房總成交金額的7.8%；商服用地成交2宗，成交面積3.78萬平方米，占總成交量的15.15%，成交金額0.68億元，占商服用地成交金額的6.13%。樊城中心城區(qū)1-9月無房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓，普通商品住房開發(fā)用地2宗由襄陽融僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在小清河沿線取得1宗1.58萬平方米和湖北志邦房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司在中航大道取得1宗5.35萬平方米；其他商服用地2宗由襄陽融僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、湖北金富利市場管理有限公司獲得。

高新區(qū)1-9月成交土地5宗，面積24.2萬平方米，占總成交量的29.54%，成交金額20.25億元，占總成交金額的59%。其中商品住房開發(fā)用地成交4宗，成交面積22.31萬平方米，占總成交量的32.93%，成交金額20.21億元，占商品住房總成交金額的62.69%；商服用地成交1宗，成交面積1.89萬平方米，占總成交量的13.32%，成交金額0.04億元，占商服用地成交金額的2.3%。其中普通商品住房開發(fā)用地4宗由恒大地產(chǎn)集團武漢有限公司和碧桂園湖北房地產(chǎn)投資有限公司獲得，其中恒大公司兩宗地位于鄧城大道08地塊，平均折合土地價格645萬/畝；碧桂園公司兩宗地分別位于追日路和名城路（含部分底商），折合平均土地價格558萬/畝；商業(yè)性質(zhì)土地由襄陽同濟堂物流有限公司獲得，折合土地價格18萬/畝。

襄州區(qū)1-9月成交土地2宗，面積6.88萬平方米，占總成交量的8.4%，成交金額2.41億元，占總成交金額的7.02%，2宗土地性質(zhì)為商品住房開發(fā)用地，都由湖北百合園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司獲得，折合土地價格234萬/畝。

東津新區(qū)1-9月成交土地1宗，面積1.66萬平方米，占總成交量的2.03%，成交金額0.51億元，占總成交金額的1.49%；土地性質(zhì)為商服用地，由湖北交投襄陽城市發(fā)展有限公司獲得，折合土地價格205萬/畝。

小結(jié)：1-9月襄陽房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)比去年同一時期宗數(shù)有所減少，除去商服用地供應(yīng)和城投公司儲備用地外，用于商品住房開發(fā)的土地供應(yīng)有55.26萬平方米，占商品房用地的67.45%。襄城區(qū)推出五宗商品住房用地，樊城區(qū)、高新區(qū)和襄州區(qū)都推出兩宗都是商品住房用地，隨著棚改進程的加快，人們對住房的需求大大增加,住宅用地的需求也急速增加，新增土地供應(yīng)明顯不足。

二、商品房新增供應(yīng)分析

2017年1-9月商品房新增供應(yīng)153.94萬平方米，同比減少38.57%。其中商品住房新增供應(yīng)129.94萬平方米，同比減少20.04%；非住宅新增供應(yīng)24萬平方米，同比下降72.75%。

按商品住房不同套型供應(yīng)分析：1-9月90㎡以下中小套型商品住房新增供應(yīng)2390套，19.57萬平方米，分別占商品住房新增供應(yīng)的20.78%和15.06%；90㎡—144㎡之間普通商品住房新增供應(yīng)8479套，99.65萬方，分別占商品住房新增供應(yīng)的73.73%和76.68%；144㎡以上大戶型房源新增供應(yīng)630套，10.71萬平方米，分別占商品住房新增供應(yīng)的5.47%和8.24%。由此可見，90-144㎡商品住宅仍最受歡迎，為市場主力戶型，跟市場的需求是相順應(yīng)的。

從商品住房不同價位新增供應(yīng)分析：1-9月6000元/㎡以下房源新增2739套，28萬方，占整個供應(yīng)量的23.81%和21.54%；6000元/㎡—8000元/㎡之間房源新增5951套，65.63萬方，占整個供應(yīng)量的51.75%和50.51%；8000元/㎡—10000元/㎡之間房源新增769套，10.2萬方，占整個供應(yīng)量的6.68%和7.84%；10000元/㎡以上房源新增供應(yīng)2040套，26.12萬方，占整個供應(yīng)量的17.74%和20.1%。在當前房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱的情況下，各房地產(chǎn)開發(fā)對商品房銷售價格的期望值高漲了起來，6000-8000元/平方米之間的房源大幅增加。

襄城區(qū)1-9月商品房新增供應(yīng)18.82萬方，占整個新增供應(yīng)量的12%，其中商品住房新增供應(yīng)18.12萬方，占商品住房新增供應(yīng)的13.94%。在商品住房新增供應(yīng)中，湖北志強房地產(chǎn)開發(fā)（集團）有限公司供應(yīng)4宗君臨山項目，共計5.95萬平方米，湖北三岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司供應(yīng)1宗山河萬里項目11.09萬方，湖北皇嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司供應(yīng)1宗富春山居項目1.07萬平方米。非住宅項目是湖北宴禾房地產(chǎn)集團有限公司供應(yīng)的龐公新苑項目，0.7萬平方米。

樊城區(qū)1-9月新增商品房供應(yīng)56.26萬方，是前三季度供應(yīng)量最大的區(qū)域，占總供應(yīng)量的36.54%。其中商品住房新增供應(yīng)43.49萬方，占商品住房新增供應(yīng)的33.46%。在上半年商品住房新增供應(yīng)中人民廣場片區(qū)三個項目推出房源，共計12.46萬平方米，分別是九街十八巷、昊天廣場和天元四季城項目；小清河沿線普鑫·上東郡二期推出房源共計1.55萬平方米；內(nèi)環(huán)西路的綠地中央廣場新增供應(yīng)2.79萬平方米；長虹路的漢水華城1-2#地塊推出房源共計8.6萬平方米；臥龍大道水源路的漢江集團襄陽生產(chǎn)生活基地B區(qū)新增供應(yīng)4.09萬平方米；人民西路的恒大翡翠華庭（二期）新增供應(yīng)14萬平方米，占據(jù)樊城區(qū)商品住房新增供應(yīng)量的三成；非住宅項目是普陀龍灣、漢江集團襄陽生產(chǎn)生活基地B區(qū)、谷山大廈、昊天廣場、鄂西北花卉物流配送中心、恒大翡翠華庭（一期）五個項目共計12.77萬平方米。

高新區(qū)1-9月新增商品房供應(yīng)10.55萬方，占總供應(yīng)量的6.85%。4宗都是商品住房供應(yīng)，占商品住房新增供應(yīng)的8.12%，在商品住房新增供應(yīng)中，油坊崗片區(qū)的車城·連山鼎府新增供應(yīng)7.54萬平方米，占高新區(qū)商品住房新增供應(yīng)的七成。鄧城大道片區(qū)上半年推出的項目是襄陽海容投資實業(yè)有限公司的國色天襄A區(qū)1.78萬平方米；位于東風汽車大道的萬眾太陽城三期20號樓新增供應(yīng)1.23萬平方米。

襄州區(qū)1-9月新增商品房供24.45萬方，占總供應(yīng)量的15.88%。其中商品住房新增供應(yīng)13.56萬方，占商品住房新增供應(yīng)的10.43%，在商品住房新增供應(yīng)中，襄陽米蘭國際商住小區(qū)和時代佳苑兩個項目新增供應(yīng)10.97萬平方米，占據(jù)襄州區(qū)新增供應(yīng)量的八成；位于榮華路與航空路交叉路口的榮華國際花園東南海新增供應(yīng)2.59萬平方米。寫字樓項目新增供應(yīng)是湖北天潤投資集團有限公司的天潤萬象城1.39萬平方米；商業(yè)項目是光彩國際新城和國邦家世界二期G區(qū)新增預(yù)售共計9.5萬平方米。

東津新區(qū)1-9月新增商品房供應(yīng)53.45萬平方米，占總供應(yīng)量的34.72%。還是由世紀城投資有限責任公司推出的東津世紀城項目供應(yīng)。

小結(jié)：1-9月市區(qū)商品住房、寫字樓和商業(yè)新增供應(yīng)都有所減少，較上一年度相比下降38.57個百分點。各區(qū)域中，襄城區(qū)的山河萬里一個項目占了近六成；樊城區(qū)新增供應(yīng)最大，但僅恒大翡翠華庭（二期）一個項目就占了近三成；高新區(qū)新增供應(yīng)以油坊崗片區(qū)為主，車城·連山鼎府一個項目占了七成；襄州區(qū)的米蘭國際商住小區(qū)和榮華國際花園東南海為新增供應(yīng)的主力，兩個項目占近四成；東津世紀城一個項目占全市商品住房總供應(yīng)量的四成。

三、商品房銷售分析

2017年1-9月商品房成交295.76萬方，同比增長12.79%，銷售金額193.89億元，同比增長32.57%；其中商品住房成交249.26萬方，同比增長3.79%，銷售金額153.79億元，同比增長19.63%；寫字樓成交1.9萬平方米，同比增長61.02%；商業(yè)成交44.6萬平方米，同比增長113.4%。

 單位：萬平方米、套、元/平方米

按商品住房不同套型成交分析：1-9月90㎡以下中小套型商品住房成交4065套，32.1萬平方米，分別占商品住房銷售的18.78%和12.87%；90㎡—144㎡之間普通商品住房銷售16224套，192.24萬方，分別占商品住房成交的74.98%和77.12%；144㎡以上大戶型房源銷售1346套，24.91萬平方米，分別占商品住房銷售的6.2%和9.9%。1-9月90㎡-144㎡區(qū)間的房源依然是購房者青睞的主要產(chǎn)品。

從購房群體來源分析：1-9月商品住房成交中本市城區(qū)銷售18024套，207.87萬方，占總成交量的83.31%和83.4%；來自各縣市區(qū)的購房者購買了1930套，21.48萬方，占總成交量的8.92%和8.61%；非襄陽戶籍的購房者成交1681套，19.91萬方，占總成交量的7.77%和7.98%。城區(qū)外購房者比例大幅度下降。

襄城區(qū)1-9月商品房成交39.96萬方，占總成交量的13.51%。其中商品住房成交39.22萬方，占商品住房成交的15.73%。1-9月襄城區(qū)域進入商品住房銷售前十強驤龍國際位列其中，銷售19.83萬平方米，占襄城區(qū)商品住房銷售的五成以上；位于檀溪片區(qū)的君臨山和溪苑實業(yè)公司的山水檀溪系列產(chǎn)品共計銷售9.65萬平方米；位于尹集鄉(xiāng)鳳凰村的富春山居銷售3.71萬平方米。襄城區(qū)商業(yè)項目成交是襄陽中華紫薇園旅游區(qū)一期商業(yè)街和部分項目底商，成交共計0.74萬平方米。

樊城區(qū)1-9月商品房成交98.23萬方，是前三季度成交量最高的區(qū)域，占總成交量的33.21%。其中商品住房成交69.19萬方，占商品住房成交的27.75%。樊城區(qū)有四個項目躋身前十強，包括內(nèi)環(huán)西路的綠地中央廣場、長虹路的漢水華城、人民西路的恒大翡翠華庭（二期）和九街十八巷四個項目共計銷售37.71萬平方米，占樊城區(qū)商品住房銷售的54.5%。人民廣場片區(qū)九街十八巷、襄陽天下、襄陽新天地、昊天廣場、天元·四季城、春天大道等六個項目成交15.64萬平方米；小清河沿線的普鑫·上東郡、融僑城、清河莊園等三個項目銷售7.66萬平方米；長虹路沿線的有谷山大廈、民發(fā)盛特區(qū)、漢水華城、襄陽南國城市廣場等四個項目共計銷售14.15萬平方米；松鶴西路附近的海容·幸福里和臥龍大道水源路的漢江集團襄陽生產(chǎn)生活基地B區(qū)項目分別有3萬方和3.75萬方；內(nèi)環(huán)西路的綠地中央廣場和人民西路的恒大翡翠華庭項目分別有12.63萬方和9.39萬方；其他還有部分項目的尾盤銷售。寫字樓項目由環(huán)球金融城、襄陽天下、漢水華城和九悅天城等項目成交；商業(yè)項目主要是位于長虹路的襄陽南國城市廣場、人民廣場片區(qū)的昊天廣場、樊西片區(qū)的中豪襄陽國際商貿(mào)城和臥龍大道的普陀龍灣，還有部分項目底商也有銷售。

高新區(qū)1-9月商品房成交38.04萬方，占總成交量的12.86%。其中商品住房成交33.91萬方，占商品住房成交的13.6%。高新區(qū)有兩個項目進入銷售前十強，分別是位于鄧城大道片區(qū)的國色天襄，和位于油坊崗片區(qū)的車城連山鼎府，兩個項目17.14萬方的銷量占整個高新區(qū)商品住宅的五成。油坊崗片區(qū)的車城連山鼎府、和信名城、風神襄陽公社、東風佳園等共計銷售14.43萬平方米；鄧城大道片區(qū)的紅星國際、國色天襄、中建狀元府、翰林世家等銷售10.5萬平方米；位于漢江北路的襄陽·華康瑞城、東風汽車大道的萬眾太陽城、團山鎮(zhèn)余崗村的駝峰·佳苑、襄軸家園和中房·國際青年城共計銷售8.4萬平方米，其他項目還有尾盤銷售。高新區(qū)商業(yè)主要成交是中百電商生態(tài)城、天貿(mào)城、翰林世家、紅星國際和國色天襄，其他都是項目推出的底商。寫字樓是位于名城路的鉆石名城和長虹路和追日路交匯處的中潤大廈兩個項目。

襄州區(qū)1-9月商品房成交47.96萬方，占總成交量的16.21%。其中商品住房成交34.68萬方，占商品住房成交的13.91%。襄州區(qū)有兩個項目進入銷售前十強，分別是位于園林大道的襄陽米蘭國際商住小區(qū)和航空路的民發(fā)世界城，共計銷售9.33萬方。東方新城一期二組團和和信北郡雖未進入十強但也有四萬方以上的銷售；世紀榮華·紫薇苑商品住宅樓有3.77萬方的銷售；兩萬平方米以上的只有榮華國際花園東南海；一萬平方米左右有紫園二期、中房.鉆石河畔、榮華·臥龍公館、時代天街；其余的都是各項目的尾盤。商業(yè)項目成交主要是光彩國際新城、時代天街、中房紅伙里、光彩.百盟城市廣場、華中工業(yè)博覽城（一期）等項目。寫字樓是一克拉酒店和襄州城市廣場寫字樓。

東津新區(qū)1-9月商品房成交72.96萬方，占總成交量的24.66%。其中商品住房成交72.82萬方，占商品住房成交的29.21%。在商品住宅銷售前十強中，東津世紀城以72.82萬平方米的銷售業(yè)績奪得銷冠。

單位：套、萬平方米、億元、元/平方米

小結(jié)：今年以來商品房成交一直保持在高位狀態(tài)，二月份春節(jié)傳統(tǒng)的網(wǎng)簽淡季期間也有30萬方以上的銷售，只有四月和五月這兩個月的銷量在30萬方以內(nèi)，其余七個月的月成交都超過30萬方，最高的一月份更是創(chuàng)造了有史以來的最高歷史記錄突破40萬方，隨著棚戶區(qū)改造的推進購房者的比例增加，1-9月商品住房供銷比0.52:1，供銷比出現(xiàn)嚴重的倒掛現(xiàn)象。企業(yè)實力強、工程進度快、項目體量大、市場信譽好的樓盤受到購房者的追捧，銷售前十強的占比從去年同期的45.25%提升到今年的62.92%，其中僅東津世紀城一個項目的成交占到全市商品住房的29.21%。

四、商品房銷售均價

2017年1-9月商品房成交均價6555.58元/平方米，同比增長17.5%。其中商品住宅成交均價為6170.13元/平方米，同比增長15.26%，寫字樓成交均價4981.44元/平米，同比減少20.84%；商業(yè)營業(yè)房成交均價8698.6元/平米，同比增長6.88%。

2017年1-9月襄城區(qū)商品住房成交均價6680.26元/平方米，比上一年度下降1.2%。驤龍國際項目以襄城區(qū)51%的份額，19.83萬平方米的成交，每平方米6178.02元的均價，穩(wěn)定了區(qū)域商品住房的價格。

2017年1-9月樊城區(qū)商品住房成交均價8176.03元/平方米，比上一年度上漲41.44%，是均價最高的區(qū)域。樊城區(qū)商品住宅均價超過每平方米8000元的項目包括銷售前十強的恒大翡翠華庭、九街十八巷和襄陽天下、襄陽新天地、昊天廣場，還有老資格的民發(fā)盛特區(qū)等項目，拉升了樊城的區(qū)域房價。寫字樓成交的是內(nèi)環(huán)西路的環(huán)球金融城、長虹路沿線的漢水華城、人民廣場片區(qū)的襄陽天下、大慶西路的九悅天城寫字樓項目，價格相對較高。商業(yè)銷售是長虹路的南國城市廣場、位于人民廣場片區(qū)昊天廣場、樊西片區(qū)的中豪襄陽國際商貿(mào)城、臥龍大道的普陀龍灣，還有其他各項目配建底商，銷售價格較高。

2017年1-9月高新區(qū)商品住房成交均價5573.57元/平方米，比上一年度上升18.53%，高新區(qū)在售項目均價普遍上調(diào)，包括銷售前十強的國色天襄和車城·連山鼎府都有不同程度的上調(diào)。油坊崗銷售要高于鄧城大道片區(qū)銷售，而鄧城大道片區(qū)商品住房均價較油坊崗片區(qū)高。商業(yè)項目成交主要是中百電商生態(tài)城、翰林世家、天貿(mào)城和紅星國際組成。

2017年1-9月襄州區(qū)商品住房成交均價4795.27元/平方米，比上一年度上升0.12%。襄州區(qū)成交靠前的幾個項目均價都在6000元/平米以內(nèi)，特別是位于襄陽北高速路口的和信北郡項目僅有每平米3436.61元的均價，成熟社區(qū)民發(fā)世界城、襄州區(qū)唯一高端社區(qū)碧桂園現(xiàn)無房可售，使得襄州區(qū)房價上漲乏力。商業(yè)項目光彩國際新城、光彩.百盟城市廣場D地塊和時代天街商鋪每平方米10000以上的均價，拉升了襄州區(qū)商業(yè)成交價格。

東津新區(qū)1-9月商品住房成交均價4942.32元/平方米，與上一年度上升23.20%。

小結(jié)：1-9月商品住房銷售均價各區(qū)域都有不同層度的上漲，襄州區(qū)保持穩(wěn)定，小幅度上漲，襄城區(qū)的驤龍國際項目保持了區(qū)域階段性房價的平穩(wěn)；高新區(qū)和襄州區(qū)現(xiàn)階段的產(chǎn)品品質(zhì)決定了區(qū)域內(nèi)房價沒有大的增長空間；樊城區(qū)中心城區(qū)項目的集中面世，加上周邊低價位項目的逐漸清盤，上漲幅度最大，比襄州區(qū)每平方米高出3380元；東津新區(qū)商品住房銷售均價首次超過襄州區(qū)。隨著襄城區(qū)與低密度高端住宅近期的集中上市，樊城區(qū)中心城區(qū)項目的進一步推進和部分高品質(zhì)項目的推出，下一步商品住房價格會因供需關(guān)系的不平衡和產(chǎn)品品質(zhì)的提升有較大的上漲壓力。

五、庫存量

截止今年9月底，商品房庫存量為511.08萬平米（含開發(fā)企業(yè)自持商業(yè)物業(yè)），同比增長20%。其中，商品住房庫存190.61萬平米，按前三季度去化速度算，庫存消化周期為個7月，已達到住建部給出的明確界定，下一步要增加土地供應(yīng)。商辦類物業(yè)庫存320.47萬平米。