與3月份相比，4月份我省房地產(chǎn)市場(chǎng)有回暖跡象。房地產(chǎn)鉆石模型分項(xiàng)指數(shù)測(cè)算結(jié)果顯示（見(jiàn)圖1），在推動(dòng)我省房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的四大因素中，貢獻(xiàn)最大的是資金因素，其次是土地供應(yīng)。

圖1  2019年4月湖北房地產(chǎn)鉆石模型分項(xiàng)指數(shù)

    在經(jīng)濟(jì)下行壓力依然存在和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定性增加的背景下，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍然是當(dāng)前房地產(chǎn)政策的主基調(diào)。事實(shí)上，個(gè)人認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目的是，在確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的前提下，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。本次房市宏觀“茶”，重點(diǎn)聊一聊我省房地產(chǎn)金融走勢(shì)。

一、房地產(chǎn)貸款

一段時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)被視為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，尤其表現(xiàn)在作為“三駕馬車”之一的投資上。2019年4月，湖北省16個(gè)市州房地產(chǎn)貸款余額同比增長(zhǎng)18.02%。其中，武漢市最多、宜昌市次之，而潛江市最少。與去年同期相比，16個(gè)市州中，天門市房地產(chǎn)貸款增速最快（48%），鄂州市次之（38%），十堰市最低，僅增長(zhǎng)了4.2%。

從房地產(chǎn)貸款在各項(xiàng)貸款中的占比看，如圖2所示，2019年4月，整體上，湖北16個(gè)市州房地產(chǎn)貸款占比：34.09%。具體而言，其中，仙桃市最高（51.8%），荊門市最低（23.01%），武漢市為36.26%。

圖2  2019年4月16個(gè)地市州房地產(chǎn)貸款占比（%）

從貸款結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)占比較大。未來(lái)，房地產(chǎn)在穩(wěn)投資、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)和穩(wěn)就業(yè)方面將起到重要的作用。雖然今年4月份我省房地產(chǎn)貸款規(guī)模和增幅都出現(xiàn)了一定程度的上升，但仍低于2016年的平均水平，也低于同期浙江、江蘇和安徽的相關(guān)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

從供給側(cè)看，2019年4月，我省16個(gè)市州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額同比增長(zhǎng)25.56%。其中，武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額規(guī)模最大、襄陽(yáng)市次之，潛江市最少。與去年同期相比，16個(gè)市州中，天門市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額的增速最快（240.91%），孝感市次之（110.53%），十堰市和仙桃市為負(fù)增長(zhǎng)，分別為-13.71%、-2.95%。

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款在各項(xiàng)貸款中的占比來(lái)看，2019年4月，我省16個(gè)市州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占比為8.27%。其中，咸寧市最高（12.13%），荊門市最低（3.6%），武漢市為8.54%，詳情見(jiàn)圖3。

圖3  2019年4月16個(gè)市州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占比（%）

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款在房地產(chǎn)貸款中的占比看，2019年4月，我省16個(gè)市州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款在房地產(chǎn)貸款中的占比為24.27%。其中，咸寧市最高，仙桃市最低，分別為30.61%、7.81%。

三、個(gè)人住房貸款

個(gè)人住房貸款是家庭債務(wù)的重要組成部分，也是家庭耐用商品消費(fèi)貸款的主要方面。2019年4月，湖北16個(gè)市州個(gè)人住房貸款余額同比增長(zhǎng)18.60%。其中，武漢市最多，宜昌市次之，潛江市最少。與去年同期相比，鄂州市個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)最快（41.77%），天門市次之（39.12%），十堰市最低，僅為10.97%。

從個(gè)人住房貸款在各項(xiàng)貸款中的占比看，如圖4所示，2019年4月，16個(gè)市州個(gè)人住房貸款占比：20.4%。其中，仙桃市最高（43.71%），荊門市最低（17.63%），武漢市為20.24%。

圖4  2019年4月16個(gè)市州個(gè)人住房貸款占比（%）

從個(gè)人住房貸款在整個(gè)房地產(chǎn)貸款中的占比看，2019年4月，我省16個(gè)市州個(gè)人住房貸款在房地產(chǎn)貸款中的占比為59.85%。其中，仙桃市占比最高（84.39%），武漢市最低（55.82%）。

上述分析表明，從房地產(chǎn)供給的角度看，2019年4月，孝感和咸寧為近期市場(chǎng)熱點(diǎn)；從房地產(chǎn)需求的角度看，仙桃和鄂州市場(chǎng)相對(duì)活躍；市場(chǎng)份額最大的武漢，市場(chǎng)整體處于溫和狀態(tài)。2019年第一季度，全國(guó)人民幣貸款總額同比增加20%，個(gè)人住房貸款同比增加15.8%，房地產(chǎn)企業(yè)貸款同比增加3.37%；我省16個(gè)市州的相應(yīng)指標(biāo)均高于全國(guó)平均水平。歷史經(jīng)驗(yàn)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于借款人的違約風(fēng)險(xiǎn)，亦即房貸風(fēng)險(xiǎn)。房貸風(fēng)險(xiǎn)又分為提前還款風(fēng)險(xiǎn)和違約風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)研究顯示，2018年我國(guó)商業(yè)銀行房貸提前還款率平均為32%，房貸違約率是0.3%。綜合地看，我省房地產(chǎn)金融市場(chǎng)處于平穩(wěn)健康狀態(tài)。

注：本報(bào)告所稱的16個(gè)市州僅指武漢市、黃石市、十堰市、宜昌市、襄陽(yáng)市、鄂州市、荊門市、孝感市、荊州市、黃岡市、咸寧市、隨州市、恩施州、仙桃市、潛江市、天門市市本級(jí)，不包含各地級(jí)市下的縣級(jí)城市。