一、一線(xiàn)房企紛紛進(jìn)駐襄陽(yáng)市場(chǎng)

近年，隨著調(diào)控政策的不斷深入，一線(xiàn)房企紛紛進(jìn)駐三四線(xiàn)城市，而“最具投資價(jià)值城市”之一的襄陽(yáng)備受品牌房企青睞。早有萬(wàn)達(dá)、中建、銅鑼灣、民發(fā)、碧桂園、恒大深耕襄陽(yáng)多年，17、18年湖北交投、正榮、新城、藍(lán)光、越秀、華僑城、融創(chuàng)先后搶灘襄陽(yáng)市場(chǎng)，紛紛在襄陽(yáng)各個(gè)區(qū)拿地，如今這些一線(xiàn)房企的開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目已悉數(shù)開(kāi)盤(pán)，不論從管理經(jīng)驗(yàn)、品牌影響力還是產(chǎn)品品質(zhì)方面，都給襄陽(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了質(zhì)的飛躍。19年，隨著漢江流域中心城市定位的確立、高鐵的開(kāi)通以及良好的市場(chǎng)投資環(huán)境更是讓品牌商趨之若鶩，中梁、弘陽(yáng)、雅居樂(lè)、新力、金地以招拍掛或聯(lián)合拿地的形式先后紛至沓來(lái)， 10月百年央企招商蛇口首進(jìn)襄陽(yáng)以780萬(wàn)一畝拿下樊城區(qū)一線(xiàn)濱江地塊，12月金科以800萬(wàn)一畝拿下人民廣場(chǎng)商圈核心地塊，初步奠定了入駐襄陽(yáng)的基礎(chǔ)。目前來(lái)看，除了本土具有國(guó)資背景的企業(yè)能夠占據(jù)一定市場(chǎng)份額外，在資本逐利的土拍市場(chǎng)上，已無(wú)中小民企的身影，一線(xiàn)房企將占據(jù)襄陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)主導(dǎo)地位。

二、商品住房供應(yīng)充足，區(qū)域供應(yīng)相對(duì)不平衡

19年全年商品住房新增供應(yīng)347.22萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)達(dá)45.85%，創(chuàng)歷史新高，除了2、3月份因傳統(tǒng)淡季之外，其他月份平均住宅供應(yīng)量約為37萬(wàn)平方米，按戶(hù)均面積120平米計(jì)算，每月相當(dāng)于給市民提供了3000多套房源，充分滿(mǎn)足了廣大市民的購(gòu)房需求。

從區(qū)域來(lái)看，19年我市商品住宅共取得105個(gè)預(yù)售證，各個(gè)區(qū)域均有供應(yīng)，但相對(duì)不平衡。樊城區(qū)今年新增住房供應(yīng)約60萬(wàn)平方米，主要集中在東部沿江區(qū)域如藍(lán)光銘江半島、濱江正榮府、九街十八巷，和以綠地為核心的臥龍大道區(qū)域，如漢江夢(mèng)·御璟、國(guó)投·襄陽(yáng)府、襄投·欣悅城項(xiàng)目，而樊城中心城區(qū)除盛唐國(guó)際的100多套房源和近期開(kāi)盤(pán)的恒大翡翠瓏庭提供的500多套房源外，少有房源供應(yīng)，房源需求仍相對(duì)緊張。高新區(qū)新增供應(yīng)約67萬(wàn)平方米，主要集中在鄧城大道沿線(xiàn)區(qū)域，有老項(xiàng)目恒大御府、碧桂園星薈、長(zhǎng)投·正榮府供應(yīng)，也有吾悅?cè)A府、弘陽(yáng)·襄御瀾庭等新項(xiàng)目入市。另外高新區(qū)二汽片區(qū)也是主要供應(yīng)區(qū)域如保利海上五月花、碧桂園·嘉悅城、經(jīng)晨時(shí)代·尚苑等。襄城區(qū)今年新增供應(yīng)近60萬(wàn)平米，主要集中在襄南大道沿線(xiàn)，如驤龍國(guó)際、君臨山、順安家園、恒大御璟。另外龐公片區(qū)供應(yīng)量大增，除了冠通水云墅老項(xiàng)目二期開(kāi)盤(pán)，民發(fā)·龐公別苑僅1個(gè)項(xiàng)目提供了近14萬(wàn)平方米的住房供應(yīng)，以及漢江水畔還建房項(xiàng)目取得了近16萬(wàn)平米的預(yù)售許可，合計(jì)近37萬(wàn)平米，占整個(gè)襄城區(qū)供應(yīng)的60%以上，而襄城主城區(qū)除了檀溪城中村改造的2.4萬(wàn)方住宅之外，無(wú)其他供應(yīng)，主城區(qū)供應(yīng)仍相對(duì)緊張。東津新區(qū)供應(yīng)今年迎來(lái)爆發(fā)時(shí)增長(zhǎng)，新增供應(yīng)111萬(wàn)余平方米，同比增長(zhǎng)64.88%，除了東津世紀(jì)城項(xiàng)目提供了約45萬(wàn)平方米的住宅之外，宏泰越秀·星匯城、湖北交投·頤和華府、雅居樂(lè)·璽悅、華僑城·天鵝堡均紛紛開(kāi)盤(pán)入市，合計(jì)提供45萬(wàn)方平米，功不可沒(méi)，另外市房投20萬(wàn)余平米的還建項(xiàng)目沁和園獲得預(yù)售許可，為東津新區(qū)提供充足的住房供應(yīng)。

三、商品住房成交量穩(wěn)中有降，回歸理性

2019年襄陽(yáng)市商品房銷(xiāo)售33819套，同比下降12.23%，其中商品住房銷(xiāo)售24847套，同比下降0.59%。這是繼17年、18年成交量快速增長(zhǎng)后的首次下降，但降幅不大。從每月成交數(shù)據(jù)來(lái)看，因9月、10月網(wǎng)簽新系統(tǒng)的上線(xiàn)，致網(wǎng)簽數(shù)據(jù)延遲，積壓大量商品住房在11月、12月集中網(wǎng)簽，導(dǎo)致12月銷(xiāo)量奇高，達(dá)到7215套，但整體平均每月銷(xiāo)量在2000套左右，相對(duì)平穩(wěn)。而從項(xiàng)目來(lái)看，近兩年領(lǐng)冠襄陽(yáng)的東津世紀(jì)城項(xiàng)目，17年成交量近萬(wàn)套，18年也有7000多套，而19年成交量近乎腰斬，僅3700套，月均銷(xiāo)量300套左右。

19年年初襄陽(yáng)開(kāi)始棚改進(jìn)行棚改瘦身，由原計(jì)劃改造13萬(wàn)4千套縮減為5萬(wàn)套，而襄投·欣悅城、深圳工業(yè)園棚改項(xiàng)目等大量棚改安置房已入市，另外19年國(guó)家政策明確指出加大保障性住房建設(shè)，城市老舊小區(qū)的改造力度空前加大，一定程度上緩和了因近兩年的過(guò)度動(dòng)遷而造成的供需矛盾。而一些30-35歲的主力購(gòu)房群體也在近兩年的棚改洗禮下，基本入市完畢，襄陽(yáng)樓市進(jìn)入買(mǎi)房市場(chǎng)，開(kāi)始理性回歸。

四、 土地供應(yīng)遍地開(kāi)花，均衡發(fā)展

19年土地市場(chǎng)新增土地供應(yīng)250.13萬(wàn)平方米，其中住宅用地供應(yīng)面積為196.91萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.01%。從成交區(qū)域來(lái)看，結(jié)合2018年的土地供應(yīng)情況，土地供應(yīng)不平衡的情況已打破，土地從主城區(qū)邊緣向中心城區(qū)拓展，可謂是遍地開(kāi)花，均衡發(fā)展。樊城區(qū)除臥龍大道沿線(xiàn)供應(yīng)相對(duì)集中之外，供需矛盾突出的主城區(qū)，樊城沿江地段、襄陽(yáng)火車(chē)站附近均有土地供應(yīng)，特別是今年樊城區(qū)房源供應(yīng)緊張的老城區(qū)核心地段（人民路小學(xué)對(duì)面）地塊掛牌出讓?zhuān)唤鹂埔?00萬(wàn)一畝的高地價(jià)收入囊中。高新區(qū)從追日路往北至鄧城大道沿線(xiàn)土地供應(yīng)全面鋪開(kāi)，特別是鄧大道沿線(xiàn)，2018年至2019年合計(jì)供地約41萬(wàn)平米，正榮、吾悅廣場(chǎng)、弘陽(yáng)、金地等相繼進(jìn)駐讓這里引來(lái)一波開(kāi)發(fā)熱潮。襄州區(qū)在今年土地供應(yīng)大增，集中供地96.84萬(wàn)方其中住宅用地71.76萬(wàn)平米，并以以航空路、鉆石大道為主軸均橫分布在兩條主干道沿線(xiàn)。襄城區(qū)域龐公片區(qū)18-19年迎來(lái)土地供應(yīng)熱潮，兩年共計(jì)供應(yīng)住宅用地為32.88萬(wàn)平米，且均被志強(qiáng)集團(tuán)強(qiáng)勢(shì)摘牌。東津新區(qū)近兩年熱度不減，品牌房企紛紛搶灘，18年華僑城、宏泰越秀在東津新區(qū)拿得近133萬(wàn)平米的住宅及商業(yè)用地，19年雅居樂(lè)布局東津拿下21.3萬(wàn)平米的土地，東津新區(qū)版圖進(jìn)一步擴(kuò)大。由此可見(jiàn)各大城區(qū)在近兩年均迎來(lái)了供地?zé)岢?，并呈均衡發(fā)展趨勢(shì)。

五、幾個(gè)副中心格局已經(jīng)初步形成

縱觀襄陽(yáng)樓市，近兩年隨著土地的集中供應(yīng)和開(kāi)發(fā)建設(shè)，襄陽(yáng)主城區(qū)加快了“南優(yōu)、北拓、西儲(chǔ)、東進(jìn)”向外戰(zhàn)略擴(kuò)張的步伐，周邊新區(qū)迎來(lái)建設(shè)熱潮，副中心格局已初步形成。

城市向東，以東津世紀(jì)城為首的900方大城體量，目前迎來(lái)3萬(wàn)5千戶(hù)家庭入主，隨著東津高鐵的開(kāi)通、62萬(wàn)方的超級(jí)商業(yè)航母即將開(kāi)業(yè)、新三中、襄陽(yáng)中心醫(yī)院新區(qū)的正式運(yùn)營(yíng)......東津新區(qū)已日漸繁華，眾多一線(xiàn)房企也紛紛搶灘東津市場(chǎng)。襄陽(yáng)首個(gè)大型文旅項(xiàng)目華僑城18年下半年落戶(hù)東津，奇幻水上樂(lè)園項(xiàng)目建設(shè)正如火如荼，預(yù)計(jì)在20年6月正式營(yíng)業(yè)；今年其奇妙集市伴隨著大型節(jié)日的主題活動(dòng)開(kāi)門(mén)迎客，吸引眾多襄陽(yáng)人向東津匯聚，讓這里充滿(mǎn)了勃勃生機(jī)；11月華僑城森態(tài)大宅天鵝堡項(xiàng)目洋房、別墅開(kāi)盤(pán)，高端人群更是蜂擁而至。另外已連續(xù)開(kāi)盤(pán)5次的宏泰越秀·星匯城如今銷(xiāo)量突破2100套，預(yù)計(jì)20年下半年迎來(lái)首批交房業(yè)主，湖北交投·頤和華府項(xiàng)目1000多套房源基本告罄，預(yù)計(jì)20年年底交房，雅居樂(lè)地產(chǎn)19年以21萬(wàn)方大體量強(qiáng)勢(shì)入駐東津，在今年年底200多套房源首開(kāi)即售罄，隨后順勢(shì)加推，仍然擋不住購(gòu)房者的熱情。如今站在新六兩河向南望去，高樓林立，襄陽(yáng)最高建筑“雙子塔”格外奪目，湖北交投襄陽(yáng)發(fā)展中心大樓傲然挺立東部核心，東津CBD格局已現(xiàn)，“一核兩區(qū)、一帶三軸”區(qū)域中心規(guī)劃越見(jiàn)清晰。

中原路與臥龍大道交會(huì)處，曾經(jīng)的人們眼中的“城中村”，隨著綠地中央廣場(chǎng)進(jìn)駐，讓這片區(qū)域重新煥發(fā)生機(jī)，一些住宅商業(yè)項(xiàng)目漢江夢(mèng)、襄軸城市花園、襄投·欣悅城還建房，普陀龍灣、環(huán)球金融城等已陸續(xù)交房入駐營(yíng)業(yè)，聚集了大量的人氣，商業(yè)氛圍日漸濃厚。18年?yáng)|西軸線(xiàn)樊城段開(kāi)工建設(shè)，以及襄投集中拿下周邊5宗住宅用地，合計(jì)約20萬(wàn)方，讓這里再次迎來(lái)一波建設(shè)熱潮。在19年9月份已迎來(lái)了國(guó)投·襄陽(yáng)府的首次開(kāi)盤(pán)，熱銷(xiāo)全城，國(guó)投·襄陽(yáng)院子營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放，吸引眾多市民到訪(fǎng)，另外10月份襄投置業(yè)又連續(xù)在周邊區(qū)域拿了近18萬(wàn)方的居住配套商業(yè)用地。而附近新48中校區(qū)已開(kāi)工建設(shè)，“三館一中心”落址臥龍大道,文體教育配套緊跟其上。沿中原路向東，大型商業(yè)項(xiàng)目王府井規(guī)劃落地，與綠地中央廣場(chǎng)直線(xiàn)距離僅不到2公里。兩大商業(yè)體連成一線(xiàn)，日漸成熟的商業(yè)、教育配套和充足的住房供應(yīng)，未來(lái)將滿(mǎn)足周邊20萬(wàn)人口的居住和購(gòu)物需求。從規(guī)劃上看，該片區(qū)未來(lái)將規(guī)劃為樊城片區(qū)級(jí)文體中心，如今該規(guī)劃已在這片建設(shè)熱潮下日漸雛形。

位于臥龍大道以東，長(zhǎng)虹北路以西的鄧城大道沿線(xiàn)，早前聚集了大量的項(xiàng)目如國(guó)色天襄、樂(lè)活城、中建狀元府、翰林世家、天貿(mào)城、紅星國(guó)際、國(guó)際創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地等，以及華光廠小區(qū)、黃家社區(qū)、團(tuán)山鎮(zhèn)等小區(qū)居民，形成了近10萬(wàn)人的居住區(qū)，但卻缺乏大型的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，周邊僅有的麥德龍、天貿(mào)城因產(chǎn)品業(yè)態(tài)并不能周邊居民的日常休閑娛樂(lè)購(gòu)物的需求，人氣略顯薄弱。18年62萬(wàn)方大型商業(yè)綜合體新城吾悅廣場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，填補(bǔ)了該片區(qū)域無(wú)大型商業(yè)的空白，而其號(hào)稱(chēng)的20個(gè)月開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，堅(jiān)定了發(fā)展商和市民對(duì)該片區(qū)域的發(fā)展前景的信心，也是政府區(qū)域規(guī)劃的重要一筆。19年吾悅廣場(chǎng)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)場(chǎng)面異?；鸨?，公寓商鋪銷(xiāo)量穩(wěn)居商品房銷(xiāo)售前五，同時(shí)也帶動(dòng)了周邊住宅和公寓項(xiàng)目的熱銷(xiāo)，并吸引了弘陽(yáng)、綠地、志邦、融創(chuàng)等大型房企在此拿地開(kāi)發(fā)。19年年底至20年一月份該片區(qū)域更是陸續(xù)供應(yīng)近20萬(wàn)方的住宅用地，楓葉國(guó)際學(xué)校開(kāi)學(xué)，鄧城小學(xué)即將投入使用、襄陽(yáng)市第一人民醫(yī)院高新醫(yī)院選址確定... 這里的醫(yī)療教育購(gòu)物等生活配套將日漸成熟，高新區(qū)域副中心格局已經(jīng)凸顯，未來(lái)將滿(mǎn)足周邊近30萬(wàn)人的生活購(gòu)物需求，甚至吸引北部鄰市鄧州人民來(lái)這里生活和工作。

龐公片區(qū)隨著龐公別苑的開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，水云墅項(xiàng)目不再獨(dú)守陣地，漢江水畔棚改項(xiàng)目即將入市，人氣逐漸向這里聚集。日漸繁華的東津新區(qū)，高鐵站開(kāi)通使用，讓橫貫東西的內(nèi)環(huán)線(xiàn)車(chē)流量日益劇增，龐公這片昔日靜謐的處女地?zé)狒[起來(lái)了。而這里的市政規(guī)劃也日漸完善：新四中校區(qū)已建成即將投入使用；星光大道、濱江大道全線(xiàn)貫通，龐公路、江華路、龐魚(yú)路等主干道斷頭路即將打通，與襄城主城區(qū)緊密相連；龐公鳳雛大橋20年3月建成通車(chē)，即將打通龐公至樊城的快速通道；新鼓樓商場(chǎng)落址龐公片區(qū).....龐公作為襄城的新中心，“現(xiàn)代化濱江活力新區(qū)”的功能規(guī)劃逐漸清晰。開(kāi)發(fā)熱潮與日俱增，近兩年共計(jì)出讓土地32.8萬(wàn)方，建筑面積約55萬(wàn)平米，加之龐公別苑、水云墅、漢江水畔項(xiàng)目，滿(mǎn)足未來(lái)近1萬(wàn)新家庭在此居住生活。

另外在襄州區(qū)，以襄州站為核心的區(qū)域，周邊已聚集了大量的新舊項(xiàng)目，襄陽(yáng)碧桂園、上品百合園、溫哥華1972、榮華東南海、玉龍灣公園、米蘭國(guó)際等，襄投·錦程、公園1873新項(xiàng)目也已開(kāi)盤(pán)。另外今年襄州區(qū)迎來(lái)供地?zé)岢?，全區(qū)住宅供應(yīng)土地71萬(wàn)方，其中有28萬(wàn)方住宅用地聚集在周邊，碧桂園、陽(yáng)光城等大型房企均在此布局，襄州站片區(qū)隨著大量人口的匯聚，如今已日漸繁華。

六、分銷(xiāo)盛行，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)已被渠道綁架

在襄陽(yáng)早年時(shí)間，13-15年之間房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)大，就有部分樓盤(pán)嘗試分銷(xiāo)，把部分指定房源或尾房，委托給二手門(mén)店或者某些機(jī)構(gòu)平臺(tái)以幾千抵幾萬(wàn)等額外優(yōu)惠，由他們進(jìn)行帶客，這讓當(dāng)時(shí)房多多、鏈家等電商平臺(tái)紅極一時(shí)。

2018年下半年開(kāi)始至2019年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻，整體大環(huán)境遇冷，特別是下半年經(jīng)濟(jì)景氣持續(xù)下行。同樣在襄陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，項(xiàng)目去化周期延長(zhǎng)、難度加大，自然到訪(fǎng)量越來(lái)越低。傳統(tǒng)的電話(huà)call客、形象推廣、活動(dòng)促銷(xiāo)等營(yíng)銷(xiāo)模式，已無(wú)法吸引客戶(hù)到訪(fǎng)，集團(tuán)不斷加壓的銷(xiāo)售任務(wù)，迫使項(xiàng)目不得不將目標(biāo)轉(zhuǎn)向成交才付費(fèi)的渠道公司。從年初的部分項(xiàng)目，到如今已有長(zhǎng)投·正榮府、恒大御府、九街十八巷、碧桂園·嘉悅城、冠通·水云墅、弘陽(yáng)·襄陽(yáng)瀾庭、藍(lán)光·銘江半島等約25家項(xiàng)目紛紛啟用了分銷(xiāo)渠道，多數(shù)項(xiàng)目甚至從入市前便使用分銷(xiāo)續(xù)客。

以貝殼、房多多為首的渠道公司利用大數(shù)據(jù)，打通新房和二手房通道，形成了強(qiáng)大的地產(chǎn)聯(lián)盟，一些房地產(chǎn)代理公司為了生存也開(kāi)始聯(lián)合二手房成立渠道公司。如今走在大街小巷，二手房門(mén)店隨處可見(jiàn)，但門(mén)前均掛滿(mǎn)了新房項(xiàng)目的銷(xiāo)售信息。這些渠道公司一方面通過(guò)“人海戰(zhàn)術(shù)”和“開(kāi)發(fā)商給予的售樓部現(xiàn)場(chǎng)都給不了的優(yōu)惠”，來(lái)給項(xiàng)目帶來(lái)切實(shí)的成交，甚至簽署對(duì)賭協(xié)議，按效果計(jì)費(fèi)來(lái)綁架開(kāi)發(fā)商，如弘陽(yáng)·襄御瀾庭、融創(chuàng)·濱江壹號(hào)分銷(xiāo)占比已達(dá)高達(dá)8到9成；另一方面項(xiàng)目又通過(guò)這些渠道公司來(lái)釋放“降價(jià)”信息，并通過(guò)現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)、分銷(xiāo)大會(huì)、團(tuán)隊(duì)帶看獎(jiǎng)勵(lì)，多渠道PK機(jī)制獎(jiǎng)勵(lì)等進(jìn)行傭金補(bǔ)貼來(lái)進(jìn)一步促進(jìn)成交。

隨著分銷(xiāo)的盛行，項(xiàng)目給與的傭金點(diǎn)數(shù)水漲船高，從普遍的1-1.5個(gè)點(diǎn)到2.5個(gè)點(diǎn)，個(gè)別項(xiàng)目甚至達(dá)到5個(gè)點(diǎn)以上，部分公寓項(xiàng)目在6-8個(gè)點(diǎn)之間和商業(yè)點(diǎn)數(shù)都在10個(gè)點(diǎn)以上。高昂的傭金比例讓開(kāi)發(fā)商不得不擠壓其他營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用貼補(bǔ)，有的項(xiàng)目甚至全面停止了網(wǎng)媒、紙媒甚至戶(hù)外的宣傳渠道，而常規(guī)的暖場(chǎng)活動(dòng)也必須要求帶資源才能進(jìn)場(chǎng)，常規(guī)打法失效，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)幾乎被渠道綁架，營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)無(wú)法開(kāi)展其他營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作，導(dǎo)致項(xiàng)目在業(yè)界的口碑和知名度大打折扣。

另外分銷(xiāo)的盛行，導(dǎo)致同一區(qū)域內(nèi)，未啟用分銷(xiāo)的項(xiàng)目客戶(hù)被分銷(xiāo)項(xiàng)目攔路洗劫，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈；結(jié)俑不及時(shí)的項(xiàng)目，年底爆出被中介堵門(mén)的丑聞；通過(guò)渠道變相降價(jià)的項(xiàng)目成為購(gòu)房者集體維權(quán)的對(duì)象……這顯然不是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者愿意看到的，更不利于襄陽(yáng)樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展。因此如何正確引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)拓新的營(yíng)銷(xiāo)模式，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)渠道，成為襄陽(yáng)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的重要課題。

七、商品房庫(kù)存保持合理區(qū)間

根據(jù)市住建局公布的數(shù)據(jù)，經(jīng)到售樓部現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，截至2019年12月末，已批準(zhǔn)預(yù)售尚未售出的商品住房15936套，面積193.97萬(wàn)平方米，按1-12月的平均去化速度算，庫(kù)存消化周期約為8個(gè)月，保持在合理區(qū)間。雖然庫(kù)存僅有8個(gè)月，但是19年新增住宅土地供應(yīng)近200萬(wàn)平方米，且新開(kāi)工項(xiàng)目較多，預(yù)計(jì)20年集中供應(yīng)的可能性很大，可能會(huì)存在潛在的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。

八、毛坯房已成為市場(chǎng)主流

19年襄陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，僅有恒大御府、恒大御景洋房，碧桂園·星薈、嘉悅城、御璽、長(zhǎng)投·正榮府、漢江一品等老項(xiàng)目有部分精裝房產(chǎn)品，后續(xù)新開(kāi)項(xiàng)目除了一直走精裝路線(xiàn)的恒大產(chǎn)品系恒大翡翠瓏庭項(xiàng)目精裝入市之外，宏泰越秀·星匯城、湖北交投·頤和華府、融創(chuàng)·濱江壹號(hào)、吾悅?cè)A府、弘陽(yáng)·襄御瀾庭、襄投·錦程等新項(xiàng)目均以毛坯入市。而同樣一直走精裝路線(xiàn)的碧桂園，也在襄陽(yáng)第6個(gè)項(xiàng)目碧桂園·黃金時(shí)代入市時(shí)，放棄了精裝修策略，轉(zhuǎn)而以毛坯開(kāi)盤(pán)。目前來(lái)看，毛坯房供應(yīng)已占據(jù)了主導(dǎo)地位，成為市場(chǎng)主流。一方面從18年第四季度開(kāi)始，商品住房成交量呈下滑趨勢(shì)，今年基本橫盤(pán)，且市民購(gòu)房成本和壓力大，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商去化難度加大，另一方面今年部分精裝項(xiàng)目交房，并不能讓業(yè)主滿(mǎn)意，維權(quán)事件屢屢發(fā)生。在開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間壓縮，回款壓力加大以及業(yè)主并不買(mǎi)賬的多重壓力下，開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛棄裝修，選擇毛坯入市。

九、樓市全面進(jìn)入改善時(shí)代  大戶(hù)型成市場(chǎng)主流

似乎從18年開(kāi)始，襄陽(yáng)土拍市場(chǎng)的住宅用地容積率幾乎均不超過(guò)3.0，19年住宅用地容積率差不多在1.8-2.8之間，容積率的降低，自然帶來(lái)居住舒適度不斷提升。從樊城區(qū)一線(xiàn)濱江區(qū)域來(lái)看，早前在售老項(xiàng)目九街十八巷的容積率為4.1、襄陽(yáng)天下4.0、新天地5.97，而如今周邊新項(xiàng)目藍(lán)光·銘江半島容積率為3.3,濱江·正榮府容積率為3.0，新進(jìn)房企巨頭招商蛇口10月份強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐襄陽(yáng)摘得周邊120畝地塊，容積率僅為1.7-2.7之間。特別是12月份金科在樊城天元四季商圈老城區(qū)地段，摘得首塊住宅用地，容積率僅為2.5。再如，東津新區(qū)老項(xiàng)目東津世紀(jì)城平均容積率3.0以上，新項(xiàng)目容積率均不超過(guò)2.5（湖北交投頤和華府2.5，宏泰越秀星匯城2.33、雅居樂(lè)·璽悅1.95、華僑城·天鵝堡1.5）。

過(guò)去市場(chǎng)上樓盤(pán)項(xiàng)目的容積率平均都在3.5-4.0之間，與以往相比，19年或近兩年，土地容積率頻頻降低，面積更大，居住條件更舒適的改善型產(chǎn)品蜂擁而至。特別是隨著一線(xiàn)房企的進(jìn)駐，這些品牌房企帶來(lái)的高品質(zhì)的改善盤(pán)已全面滲入襄陽(yáng)市場(chǎng)，襄陽(yáng)樓市全面進(jìn)入改善時(shí)代。

從數(shù)據(jù)可以看出，從17年開(kāi)始，大戶(hù)型的銷(xiāo)售占比呈逐年上升態(tài)勢(shì)。19年1-12月份，90—144平米之間普通商品住房銷(xiāo)售21040套，251.29萬(wàn)方，分別占商品住房成交的84.67%和84.98%。而且市面上這些品牌房企入市的項(xiàng)目主力戶(hù)型均在98-140平米之間，以三房、四房的改善戶(hù)型為主，大戶(hù)型已經(jīng)成為市場(chǎng)主流。例如近期新開(kāi)盤(pán)的恒大翡翠瓏庭，首開(kāi)511套房源，105-144的主力大戶(hù)型去化達(dá)80%以上，特別是124平米的戶(hù)型幾乎售罄，一房難求，而82平米的小2房，戶(hù)型占比僅為11%，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化也只有40%。一方面品牌房企的進(jìn)駐，其先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念和完善的產(chǎn)品體系，引領(lǐng)了襄陽(yáng)住房市場(chǎng)的品質(zhì)升級(jí)，從19年年度襄陽(yáng)“雙放心”首次頒發(fā)優(yōu)秀戶(hù)型設(shè)計(jì)獎(jiǎng)也可見(jiàn)一斑。另一方面隨著人們經(jīng)濟(jì)水平提升，對(duì)于居住品質(zhì)有了更高的要求，以及在二孩時(shí)代來(lái)臨，“棚改剛需”人群基本上車(chē)，房?jī)r(jià)高企的背景下，一步到位、以小換大的的改善需求比重將越來(lái)越重。

十、公寓產(chǎn)品增多 去化難度加大

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年襄陽(yáng)市在售公寓類(lèi)產(chǎn)品不下20家，可謂遍地開(kāi)花。

在售老項(xiàng)目有僑豐金域、首信東方墨爾本、天貿(mào)城公寓、紅星國(guó)際A區(qū)、豪景苑·光域、普陀龍灣等，也新增了中建·狀元公館、星薈·凌云公館、眾晶·華爾街、吾悅廣場(chǎng)·領(lǐng)寓、東津世紀(jì)城·立方庭、綠地鉑派公寓、云牧廣場(chǎng)、紫雲(yún)臺(tái)公寓等項(xiàng)目的入市。在這些新項(xiàng)目中，“雙鑰匙”公寓、酒店式公寓、LOFT公寓、精裝修公寓等各具特色公寓產(chǎn)品，且面積小、總價(jià)低、配套全，給置業(yè)者和投資者提供了更多的選擇。但項(xiàng)目增多，競(jìng)爭(zhēng)加大，據(jù)了解在售新項(xiàng)目中幾乎全都啟用了分銷(xiāo)帶客，分銷(xiāo)點(diǎn)數(shù)高達(dá)6-8個(gè)點(diǎn)位。而且人們也逐漸認(rèn)識(shí)到其商業(yè)屬性產(chǎn)生的一些硬性缺陷，比如首付高（50%）、40年產(chǎn)權(quán)、無(wú)法享受入學(xué)政策、不能公積金貸款、轉(zhuǎn)手稅費(fèi)高昂、不通天然氣、居住成本過(guò)高等等，即使總價(jià)低，即使買(mǎi)一層送一層，也并不買(mǎi)賬。據(jù)了解，通過(guò)監(jiān)控的幾個(gè)公寓項(xiàng)目來(lái)看，周去化量?jī)H在2-5套左右，有時(shí)甚至為0。如今大量住宅產(chǎn)品的上市供應(yīng)，更是讓公寓產(chǎn)品雪上加霜，去化難度進(jìn)一步加大。